根据穆迪分析,美国97%城市的房屋价值被高估,一些最被高估的地区的房地产在未来几年可能会下跌10%。
穆迪首席经济学家MarkZandi在一项新的分析中表示,新冠大流行已经推高了美国部分地区的房价,远远超出了美国东西两岸沿海热点地区。全美房价最高的城市是爱达荷州的Boise市,当加州的办公室因大流行关闭时,Boise市吸引了大批搬家来的加州IT工作者。根据穆迪的估计,Boise市的房价被高估了73%,使其成为全美房价最昂贵的城市。
该分析可能会引起购房者的担忧,尤其是在大流行期间房地产价格迅速上涨的地区。与此同时,购房者面临着快速上升的高房价和房贷利率的双重打击,涨不停的房贷利率使购房者每年的支出增加了数千美元。
MarkZandi预测,在大流行期间,大量买家涌入的美国南部和西部山区城市,未来几年房价可能会下跌10%。
“如果可以的话,购房者可以等待一两年,”他在给CBS新闻的电子邮件中说。“在价格过高的市场,房价会跌得更低,可供选择的住房库存也会更多。”MarkZandi补充说:“当然,如果您需要依靠抵押贷款购房,那么现在购买房屋不会是一个更好的市场,因为抵押贷款利率可能会更高。”这位经济学家表示,如果一个地区的房地产成本“远高于”房价与收入,打破了租金和建筑成本之间平衡关系,则这个地区的房价被认为是高估了。
这或许可以解释为什么像Boise市这样的小城市在被高估的房地产市场名单中名列前茅,而不是像纽约这样的昂贵城市。在纽约、旧金山这样的一线城市,每英尺的住房价格可能更高,但那里的居民通常收入更高,可以支撑更高的成本。
Boise市的当地人现在正在与来自旧金山和其他大城市的买家竞争,他们通常有更多的钱可以花在住房上。这推高了这些地区的房价,让当地普通人无法接受。
穆迪估计,Nashville市的房屋价值也被高估了48%,它是经历价格快速上涨痛苦的城市之一。房地产经纪人ShaneTallant告诉CBS新闻,低于700,000美元的新房源会引发竞价热潮,通常在24小时内会有十几个人报价。
Nashville市飙升的房地产价格正在迫使一些企业和消费者离开。
提供食品援助的LittlePantryThatCan也被迫关闭,因为没有办法再续签五年租约。
“我不觉得这是我的错,但是是的,当然,很明显我们让他们失望了,”LittlePantryThatCan的执行董事CBS新闻。
在Boise市之后,第二个房价被高估的都会区是德克萨斯州的Sherman-Denison,这里靠近达拉斯-沃思堡地区,那里的房屋价值被高估约60%。随着人们从其他地区迁移到德克萨斯州,Sherman-Denison都会区的人口在20年间以两位数的速度增长。穆迪发现,第三个房价被高估的城市是密歇根州的Muskegon,那里的房价被高估了59%。
Zillow的高级经济学家JeffTucker指出,购房者“陷入困境”,尤其是首次购房者。
他指出,一方面是房价和房贷利率飙升,但另一方面是租金飙升。2021年,全美50个最大城市的月租金平均上涨14%,加剧了许多美国人的财务压力。他还指出,这激发了人们购房的兴趣,因为购买者至少可以锁定每月稳定的房贷还款额。
美国的高房价引发了人们对房地产市场是否面临另一个泡沫的质疑,就像2006年引发大萧条的泡沫一样。然而,JeffTucker说,这种担忧可能是多余的。
“与2000年代中期有很多明显的不同,”他说。“一方面,租金上涨非常迅速,所有近期购房者的信用都非常好。”这可能会防止房地产泡沫重演,但可能无法缓解购房者对增加多余开支的担忧。专家说,购房者应该评估自己的预算,以确定他们是否能买得起房,指导原则是不超过总收入的三分之一用于住房成本,包括房贷、房产税、房屋保险和房屋维护。
JeffTucker还建议询问潜在买家是否愿意在购买的房子里居住几年。
他说,“最经典的经验法则是在五年里”持有房产。“如果这些问题的答案是肯定的,那么我认为有一个很好的理由可以继续购买房子。”他补充说,“另一个重要的问题是除了购房,‘我还能住在哪里,要花多少钱?’”
《家住美国》网站5月5日报道,据《今日美国》(www.ustoday.com)3月31日报道,近期,房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺已从2018年的250万增加到2020年的380万,增幅为52%。
《家住美国》4月10日报道,据《今日美国》3月31日在过去的一个月里,面对美国迅速上升的通货膨胀、强劲的商品需求和持续的供应中断,联邦抵押贷款利率继续上升。
图片因此,有人担心,美国房地产市场可能正显示出房地产泡沫的迹象。达拉斯联邦储备银行发布的博客文章表示,房价已“脱离基本面”。
当人们普遍认为房价会继续攀升时,房价可能会与市场基本面(如供需)脱节。
研究人员称:“如果许多购房者都认同这一观点,那么由‘害怕错过’而产生的购房行为可能会推高房价,并提高对房价强劲上涨的预期。”研究人员警告称,由预期推动的房价上涨可能会带来很多后果,比如破产、对增长和就业的广泛影响以及扭曲的投资模式。
监控房地产市场是否出现这样的价格繁荣,可以帮助投资者和决策者在经济危机爆发前做出反应。
房地产泡沫意味着什么?通常来说,房地产泡沫是指在高需求和低供给、投资者投机和旺盛消费的推动下,房价异常飙升的时期。
这些泡沫是由多种因素造成的,包括不断增长的经济繁荣、低利率、更多的抵押贷款产品和容易获得的信贷。
专家表示,房屋供应不足主要是建筑不足造成的。
房地产巨头房地美(FreddieMac)的一项分析显示,住房短缺现象正在加剧,目前,房屋短缺已从2018年的250万套增加到2020年的380万套,增幅为52%。
房地产市场泡沫是如何破裂或结束的?当需求减少或停滞时——因为更高的抵押贷款利率或通货膨胀蚕食储蓄——它就会结束,同时供给会随着需求重新调整(当建设赶上时)。而这可能导致价格大幅下跌,泡沫破灭。
在过去的一个月里,抵押贷款利率一直在上升?面对迅速上升的通货膨胀,以及对商品的强劲需求和供应中断的前景。
根据房地美的数据,3月17日,30年期固定利率抵押贷款自2019年5月以来首次突破4%。而且可能还会进一步上升;美联储预计今年将再加息六次。?截至3月31日的一周内,30年期固定利率抵押贷款平均利率为4.67%。一年前,30年平均利率为3.1%。
房地产泡沫如何影响经济?房地产和住房市场在美国经济中发挥着重要作用。根据美国国会研究服务中心
(CongressionalResearchService)的数据,在个人层面上,约65%的被占用住房单元是业主自用的。在美国,住房通常是家庭财富的重要来源,住房建设提供了广泛的就业机会。
房价会影响住宅投资,从而影响经济增长。
房价高企时,不断上涨的房价可能会鼓励额外的建筑支出,从而导致更强劲的经济增长。房价下跌可能会抑制建筑支出,导致经济增长更加疲软。
由于各种原因,房屋价值的增加鼓励房主比其他时候花更多的钱,包括对经济的更高信心、房主借贷的房屋净值增加,以及更高的租金收入。
价格下跌的结果正好相反。在美国,消费者支出约占经济的70%,因此住房财富的变化可能会导致经济增长的重大变化。
美国处在房地产泡沫中吗?达拉斯联邦储备银行的研究人员表示,他们正在观察美国房地产市场的异常行为,这是自本世纪初房地产市场繁荣以来的第一次。
他们关心的原因包括价格与租金比率(比较购买与租房的经济),尤其是房价收入比(一个中位数的房价与一个特定地区的年收入中位数之间的比率),这表明2021的房价与基本面越来越不一致。
除了低抵押贷款利率,推高房价的其他因素包括,由于大流行相关的刺激,可支配收入激增,以及由于流动性限制和封锁,家庭支出减少。
如果可支配收入的增加是暂时的——随着财政刺激的减弱和美联储提高利率,这将给房价带来下行压力。
然而,研究人员表示,根据目前的证据,任何即将到来的住房市场调整,在规模上都不会像2007-09年全球金融危机那样可怕。
在2008年之前的几年里,抵押贷款机构向未经核实收入或未支付足够首付的借款人发放次级贷款,同时推出高风险的贷款产品。专家表示,这一次,即使利率处于最低水平,严格的贷款承销标准也是常态。
《华盛顿邮报》称:“除其他外,家庭资产负债表的状况似乎更好,过度借贷似乎并没有助长房地产市场的繁荣。”因此,说美国现在房产处于泡沫状态似乎还为时过早。
