太多考虑来德州投资买房的人,一直重复同样问题,「你们德州地税为什么那么高?」「这么高的地税,适合投资吗?」「我的房子增值的话,地税是不是也会变高?」下面给大家讲解一下为什么德州地税比较高。
美国德克萨斯州(以下简称”德州“)的房产税美国房产税率按区位来分,西北低,东南高。
北部各州以及西海岸房价较高区域的房产税率较低,基本上在1%-2.5%;而南部各州的房价相对较低,但是学区及社区同样出色和完善的区域中,房产税率相对略高。德克萨斯州各城市的房产税率在2.5-4.5%。看似较高,其实不然,同样的房子在加州售价是50万美金,在德州售价约25万美金甚至更低。
德州房价普遍相对较低,但是城市配套,社区完善程度,以及学区的质量水平,都位于全美前列,这也是德州的房产税率较高的原因。
德州房产税的事项德州及其他州的房产税征税单位包括郡(县)、市、学区以及社区大学等,相应的房产税事项包括郡政府税(CountyTax)、市政府税(CityTax)、学区税(SchoolTax)、特殊征税(诸如社区大学税,医院税,防洪税,各级政府根据需要制定)。
房产税的总税率是州及以下各级地方的税率之和,比如说一个城市征收3.5%的房产税
那可能学区征收1%,郡征收1%,市征收1.5%,加起来是3.5%,并不是一个单位征3.5%。
德州房产税的缴纳时间在美国,每个拥有房产的人都必须缴纳房产税,从父母那里继承农田或是购买房产用来租赁的人也要缴纳房产税。各地征收房产税的标准各不相同,每年征收的频率也不一样。在德州,大多数情况下,征税单位通常在10月份开始邮寄税单,收到税单后房主必须在次年1月31日前支付房产税。2月1日仍未支付的,会被认为是拖欠税款,并产生相应的罚款和利息。
如果错过交税时间,政府会给房主一段时间作为宽限期缴纳房产税。在宽限期内,政府也会计算相应的罚金和欠费利息。
美国房产税的缴纳方式您可以通过邮寄支票、信用卡授权、银行ACH授权、电子支票、按揭授权等多种方式方便快捷地进行房产税缴纳。
德州地税为什么这么高?德州因为免州税,因此税收来源主要是地税,它是用来支持地方政府各公共事业的主经济来源。这些公共事业包括道路维护、警察局、消防局、学校等;以HoustonArea周边卫星城市katy为例:某小区,学区税是1.50%,县政府税0.44%,市政建设税0.56%,其他杂项税0.5%,这些各种税加起来的和就是总地税3%。
在总地税3%情况下,学区税1.5%,占比50%,所以地税中学区税是最大支出。也就是说房产付的地税当中一半,是用来支持校区。学校有地税支持,教学质量就高,一方面让住民享受良好教育,同时也保证学区房的增涨空间。
划重点学区好、外围房价上扬是必然趋势,无充足预算支持学区的它州,花上百万房价挤入好学区,跟地税比,是有比较实惠吗?图片图片这么高的地税,适合投资吗?以下数字公式只是粗估,不代表真实数字......
以加州为例,租金2000的房产,需投入多少购房预算?我保守点,用60万来算吧!20%首付12万,加上地税约1%一年$6000,贷款48万利率3%,每月还息加本金约为$2023(2023*12)+6000(地税)=$30276与租金收入相减(2000*12房租收入)-30276(房贷地税)=-6276如果不幸,再遇到一个不缴租的无赖,买房已是倒贴,还可能大出血!但德州30万房源,就能有$2000租金,首付20%6万,地税3%年付$9000,贷款24万,本金加利息$10121012*12=12144+9000(地税)=$21144租金2000*12=24000-21144=$2856德州30万房源,除了可以是学区房外,房型根本媲美加州百万豪宅!所以总在纠结高地税的几千块,根本可以无视好吗!而且出租不需带家电,遇到赖租的恶房客,警察还来帮你监督他搬家!回到少成本创大收益这件事,拿出12万买报酬率低的加州房产,何不用12万买两间德州房投资?这番操作不香吗?鸡蛋永远不放在同一个篮子中。
房子增值的话,地税是不是也会变高?德州地税中的两个组成部分:一、房子的评估值。
二、地税税率。
休斯顿市区地税2.2%—2.5%居多。
卫星城市比如说Katy的市中心,地税在2.4%—2.7%之间,而新开发的近郊小区,通常是2.9%—3.5%。
新区建设初期需大量资金,这些基础建设有铺路、绿化、水利、电缆工程等,通过该区域屋主付地税来支持。
相对成熟的小区,因前期市政建设的钱,已付清或将近偿还,所以地税随人口增加、分摊部分将逐年递减。
这也是为什么,买新区的房子,刚开始几年地税税率是3.5%,逐年调降到3%,又过几年降到2.x%。
简单说新区地税税率高,但会随城市发展、人口迁入,慢慢降到平均水平。
当你被新区的高地税吓到时,买的房子却是小区开发初期,以最便宜的入场价购入!划重点以3%地税来说,买德州的自住房,经过申请能享受到地税豁免,每年节省约百分之八到百分之十,持房者年满65岁,可免除部分学区税,所以再扣除40%的地税,大家了解这笔帐了吗?如果理不清可以询问一下贷款顾问,尽可能地收集有关您的详细信息,以找到最适合您需求的财务方案,从而可能节省您的时间和金钱。
随着贷款利率上升、租金重返疫情前水平,许多人可能想知道是租屋好还是买屋好,以及本地与全国现况比较起来怎样。
根据纪事报分析,租或买并无单一简易答案,首先要考虑的是个人需求与财务状况,包括目前收入与债务、个人资产、信用评分、头期款、贷款利率、购买价格与房产地点与类型。
若个人有足够资金进入市场,拥有房屋是进行长期投资与拥有资产的可选方式。
而对于期望短租赁与购买进行比较者,可通过NerdWallet、SmartAsset与Realtor.com等工具的租金与购买计算器进行。
研究发现,湾区大城市实现置业投资所需时间较全国长。
就湾区三大城市圣荷西、旧金山、屋仑,需考虑的因素包括美国人口普查的家庭收入中位数;自2022年2月起来自房地产上市网站Zillow的典型两房房屋价值;自2022年2月的公寓清单估算两房公寓租金。
纪事报并将房屋升值调整为5%、贷款利率设为5.1%,并缺省房屋自备款为20%。
这三大城市中,考虑到买房所需自备款的前期成本,短期内租房的成本更低。
但三个城市的收支平衡点(买房与租房打平)出现的时间不同,而且比全国平均水平晚,尤其是旧金山。
若考虑到买房所需自备款的前期成本,短期内租房的成本更低。依计算器估算,旧金山买房可在26年内实现收支平衡。(GettyImages)NerdWallet计算器显示,屋仑买房在财务上优于租房的收支平衡时间点是11年(假设家庭收入8万143元、两房房屋价格为82万376元、两房公寓租金为1939元)。
若月租提高10%,盈亏平衡点降至9年,每月增加20%租金,可让买家在7年内实现收支平衡。反之,若房价上涨10%,除非租金高出许多,否则买房永远不会比租房便宜。
旧金山使用计算标准以家庭收入中位数11万9136元、两房住房房价148万元、租金2713元,可在26年内实现收支平衡。
若租金上涨10%,盈亏平衡点为22年,租金上涨20%则为18年。但若房价提高10%,30年都无法收支平衡。
圣荷西以家庭收入中位数11万7324元、两房住房房价89万3110元、2331元中位数租金估算,可在9年内实现收支平衡。
若将租金提高10%,房屋所有权盈亏平衡点将达到7年,租金提高20%则为6年。但若将圣荷西房价提高10%,最好还是租房。
不过,计算器范围有限,专家认为,完全取决于最终目标。旧金山房地产经纪人协会会长甘特(JeannieGant)表示,若住在租金管制公寓并租了很长时间,租房总是更便宜,但无法拥有房屋与创建资产等其他许多优势。拥有房屋的主要原因,可创建公平并提供住房稳定性。
ApartmentList高级研究员沃洛克(RobWarnock)指出,"被动投资"(passiveinvestment)吸引力是买房原因之一,即使租房更便宜。
许多家庭财富创造来自基于贷款支付转换成资产,可用来获取更多资本。租房者则须通过储蓄与投资,获得与房价升值相等或超过的获利。
尽管如此,租房还是有好处,包括整体每月成本较低并具有弹性。
但研究显示,大部分租房者是因为负担不起买房,尤其是头期款较无法负担。
疫情导致湾区房市困难,房价高且库存待售房屋较少。
