《家住美国》4月25日报道,据美国《财富》杂志4月22日消息,近期,美国的银行和投资者都警告说,美国经济衰退的可能性正在增加。唯一的问题是,情况会有多糟?事实上,美国的通货膨胀对消费者造成了沉重打击,美国的物价以40年来的最快速度上涨。美联储(FederalReserve)和白宫都希望通过稳步提高利率来应对通胀,但有关专家认为,加息在一定程度上构成经济衰退几乎是不可避免的。
最大的担忧是因加息带来的2023年的经济收缩可能与经济衰退的影响相匹配。但现在不是2008年,其中有一个关键的经济指标可能被证明是严重衰退和温和衰退之间的区别:那就是炙手可热的美国地产市场,地产市场的火热会抵消经济衰退的影响。
美国地产抵押贷款巨头房利美(FannieMae)在其最新的经济和房地产展望报告中承认,在不迫使经济活动大幅下降的情况下消除通货膨胀的经济“软着陆”现在令人怀疑。但由于房地产市场的原因,2023年下半年可能会出现“适度衰退”。
房利美(FannieMae)公司表示,在不久的将来,美国人对新房的需求可能会继续超过供应,这将是在2023年之前保持房价和经济活动居高不下的一个重要驱动因素。
房利美(FannieMae)公司表示,在可预见的未来,美国的房价预计将继续上涨,尽管由于更高的抵押贷款利率抑制了需求,房价的上涨速度比最近有所放缓。
房利美高级副总裁兼首席经济学家道格·邓肯(DougDuncan)表示:“过去几个月,抵押贷款利率急剧上升。我们预计房屋销售、房价和抵押贷款量将在未来两年降温。”根据在线房地产公司Zillow的最新预测,鉴于抵押贷款利率上升,2022年3月至2023年3月期间的房价预计将上涨14.9%,低于上月17.8%的价格上涨预测。
房价的这种减速可能会导致经济活动的放缓——已有一些证据表明房价正在降温,但这可能不足以让房地产市场像2008年那样萎缩和崩溃。
这对那些必须应对高房价和激烈竞争的潜在购房者来说可能不是什么好消息,但从宏观角度来看,强劲的房地产市场可能是将美国从严重衰退中拉回来的一个因素。
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湾区城市近来在管理住房目标过程以及允许更多郊区住房的州法施行陷入困境。不过,新研究结果令人惊讶,已有越来越多民众支持更多与更密集开发项目。
根据在线房地产网站“Zillow”调查,约有84%圣荷西都会区居民、79%旧金山与东湾居民支持在郊区社区开发附属住宅单元或小型多户型项目。强大支持力量来自房屋拥有人,圣荷西有82%、旧金山有73%屋主支持,也获得近90%湾区租客支持。然而,当屋主被问及他们是否允许在所属社区支持密集开发住房时,支持率缩小至约60%。
Zillow人口科学家贾西亚(MannyGarcia)表示,房市火热,美国房价去年上涨近20%,社区已被警示注意全国住房短缺问题。他认为,湾区的确是美国正在觉醒的极端例子之一,已成为全国性挑战。
这项调查是在加州城市与郡县正与长期居民争论是否开发新住宅计划、以达到更积极的州府住房目标。市政当局也积极应对新州法SB9、允许屋主可分割大型房产并开发复合式多户住房。
Zillow调查美国26个主要城市居民,发现受访者对加建屋(AccessoryDwellingUnits、简称ADU)与两单位及三单位公寓大楼更为支持,胜过于新双并或三并住房。近十分之八调查受访者支持在郊外社区进行更多小型开发。租房人士与18-42岁年轻世代的支持最为坚强。
湾区民众对将公寓带入社区、是否会改善社区外观与价值存在分歧。约有十分之七受访者表示,这将导致停车与交通恶化。尽管如此,大部分受访者一致认为,新公寓将创造更多可负担房屋,鼓励步行与骑自行车,并将把更多公园、社区中心与餐馆带进湾区社区。约有三分之二的湾区屋主认为,他们应被允许加盖ADU或将他们的独栋住宅改造成复合式住宅。
调查结果与“湾区委员会”(BayAreaCouncil)所做调查相呼应。
委员会公共政策资深副会长瑞根(MattRegan)表示,在郊外社区的交通枢纽与小型综合大楼进行开发,获得广大支持。他说,尽管市议会就未来发展计划进行一些激烈讨论,但大部分居民理解并接受新住房。
但是,由于建造房屋与公寓需求增加而引发的焦虑,驱动担忧的屋主参加公开听证会、阻挡发展计划。部分湾区城市已制定严格法规限制地块分割。截至目前为止,屋主在运用新法开发住房的速度相当缓慢。
