《家住美国》4月17日报道,据美国《www.money.com》网站消息,近年来,美国传统的地产经纪制度遭到严重挑战。不仅是在线交易的流行蚕食着传统经纪人制度,相对高昂的成本也受到很多客户的质疑。

16年前,当PanleJiaBarwick从康涅狄格州的纽黑文开车去波士顿看房子时,她耶鲁文凭的经济学博士学位的墨迹还没有干,在麻省理工学院开始担任助理教授,需要尽快找到一个居住的地方。一位同事把她介绍给一位房地产经纪人,一天之内她就和他一起参观了几处房产。

不久之后,她出价43万美元买下了波士顿这所房子。这比她想花的还多,但在很大程度上,PanleJiaBarwick并没有躺着不睡觉,她怀疑自己是否得到了一笔不公平的交易。相反,困扰她的问题是:为什么她的房地产经纪人不向她索要一分钱?“作为经济学家,我们相信没有免费的午餐。”她说,回顾了16年后的经历。PanleJiaBarwick现在是康奈尔大学的教授,并发表了许多关于房地产行业的学术论文。“显然,我知道地产经纪人不会白白给你打工的。”这是轻描淡写的说法。据估计,美国消费者每年要支付1000亿美元的房地产代理佣金。今天,参与每套中等价格销售房屋的代理商分摊了大约18000美元的佣金。但许多首次购房者几乎不知道那些向他们展示房屋、精心设计报价、并为他们的成交提供建议的人实际上是如何赚钱的。这种知识差距使得卖家和买家难以和中介协商费用。

经纪人比律师收费高两倍对于她自己的购买,Barwick最终计算出,她的经纪人和他工作的经纪公司每小时的收入超过500美元,大约是今天典型的马萨诸塞州律师事务所收费的两倍。

虽然她认为她的经纪人做得很好,但与他们所做的工作量相比,这笔费用似乎过高。当地产经纪人为这些数字辩护时指出,他们只有在达成交易后才能获得报酬,而且之前往往会承担大量的自付成本。他们指出,在当今竞争激烈的市场中,大多数购房者需要在购买多套住房之前事先出价。

Barwick和其他研究该行业的人认为,大发薪日对经纪人的诱惑——以及保持佣金高且难以理解的激进行业策略——扭曲了房价,扼杀了竞争。他们说,这伤害了所有参与房地产市场的人,从买家和卖家到房地产经纪人本身。就连美国政府似乎也同意这一点。

房地产经纪人真正的价值是什么?美国房地产委员会的结构可以追溯到1913年,当时全国房地产交易所协会(美国地产经纪人协会NAR的前身,一个现在代表全美国156万房地产经纪人的贸易组织)就其第一个道德准则达成一致。

“一个房地产商。”该守则宣称:“应该随时准备并愿意与任何能为其客户提供买家的董事会成员平分常规佣金。”早在1913年,强迫客户买房通过经纪人可能是有道理的。因为起到了法律和规范的作用。当时美国地产市场没有真正的房产销售标准。在过去,土地常常代代相传,或者在邻居之间进行非正式交易。但随着电话、汽车和通勤列车变得越来越主流,这种情况开始发生变化。因为消费者有了更多选择。

据美国地产经纪人协会的数据,如今,65%的美国房地产经纪人是女性,任何有网络连接的人都可以浏览房源。但是百年以来,这种依靠经纪人的买卖制度的规则仍然适用。

当卖家雇佣经纪人推销房屋时,他们同意支付最终售价的一定比例的佣金。根据当地规范,总比率通常在5%到6%之间。

这笔款项大约由挂牌代理和买方代理各占一半。然后在每个经纪人和他们工作的经纪公司之间进一步进行分成,大多数情况下,卖方向两个代理支付费用,而买方很少直接向任何代理开出支票。但是业内人士表示,这种设置仍然有利于消费者。

罗得岛房地产经纪人罗恩·菲普斯(RonPhipps)曾在2011年担任美国地产经纪人协会的(NAR)的总裁。他认为,支付经纪费可以提高市场效率。

另一方面,经济学家认为,购房者最终是通过提高房价和质量来买房的。但是,Barwick认为,尽管更高质量的服务应该得到更高的报酬——你为你得到的付出但,是,付款是在你与潜在买家的代理会面之前确定的。因此,付款并不反映经验。它很难反映服务质量或提供服务的成本。

主要的变化是速度而不是价格在上个世纪的大部分时间里,买家代理人的主要工作是寻找房产。当然,他们这样做的方式是随着时间的推移而演变的。

在1980年代,那时候美国还没有互联网,经纪人会在附近等待一辆卡车,卡车每周会运送一本清单。早期的房地产博主、波士顿郊区RE/MAX的经纪人比尔·加塞特(BillGassett)说:“就像圣诞节一样。没有这本书,你不知道市场上会发生什么。”到1990年代中期,拥有NAR会员资格的经纪人可以访问数字多重挂牌服务(MLS)数据库,显示他们所在地区待售房屋的信息。这是我从小就记得的那个时代。在开始一天的展示活动之前,我的房地产经纪人妈妈会打印出MLS的页面,里面装满了她挑选的房子,以对当天的买家显示。

MLS网站今天尽管仍然存在,许多代理商仍将打印件带到展览中。但在21世纪初,当ZILOOW开始首次公开发布信息时,MLS的角色开始发生变化。以往一枝独秀的地位开始受到挑战。因为消费者可以通过其他方式来搜索房源。

根据NAR的数据,如今,95%的购房者在网上搜索房屋。大部分搜索和发现过程现在由消费者自己处理。买家通常会联系经纪人,并考虑具体的房子。1980年加入母亲房地产公司的菲普斯说:“当我刚开始工作时,与买家合作的大部分作用都与帮助他们进行搜索有关。在一些城镇,你不允许有标志,所以从字面上说,拥有MLS手册是进入一手房源的关键。”这位地产经纪人说:“我不再需要再搜索房源,我需要做的是帮助消费者找出搜索中的变量,并确定哪些信息是重要的。同时帮助客户做辅助工作,从分期付款到融资,房屋销售过程中几乎每一个步骤都变得更加复杂,需要更多的经纪人的参与。

也许这就是为什么互联网对房地产经纪人的致命打击不像对旅行社或唱片公司那样严重。根据NAR的数据,87%的购房者和90%的卖房者仍然倾向于雇佣经纪人。使用中介的购房者所占的比例实际反而上升了,2001年的的比例是69%事实上,一些地产经纪人还利用互联网获得了很多业务,通过互联网蓬勃发展,他们的业务先是作为博客作者,然后是Instagram和TikTok的网红,获得了较大影响力。因此,对许多其他人来说,技术是福也是祸。

与此同时,一些高薪和灵活工作时间的地产经纪人的赚钱示范效应确实鼓励了一些人的加入。2021年,美国地产经纪人新增15.6万人,比前两年增加了60%人,其中低入学门槛和职业转变的大流行趋势也起到了作用。)截至2022年3月,房地产经纪人的数量大约是全美国待售房屋的两倍。这意味着,经验丰富的经纪人正与新来者争夺数量极为有限的房源。

然而,对许多人来说,最大的变化是速度。菲普斯说,客户通常会选择与最先回应的人合作,从而将房地产变成了一个全天候的工作。

经纪公司Redfin的首席执行官格伦·凯尔曼(GlennKelman)表示:“主要的变化是速度,而不是价格。”“我们谈论市场有多疯狂,房屋销售有多快,就好像这纯粹是一种周期性现象,表明库存有多低。”他说。“但我想说,部分原因是长期变化。由于人们有了智能手机,库存周转要快得多。”地产经纪人价格联盟在破冰凯尔曼长期以来一直是业内最直言不讳的批评者之一,尽管他经营着美国最知名的经纪公司之一。在2007年接受《60分钟》采访时,他宣称,“到目前为止,房地产是美国最糟糕的行业。”凯尔曼认为,早期,Redfin认为它“可以完全自动化不存在使用地产经纪人,但我在这里已经17年了,其中16年我们承认人们会想给某人打电话。买家希望得到关于报价多少的指导,卖家需要帮助决定在上市前要做哪些改进。

如今,Redfin公司雇佣了3000名经纪人。其经纪人收取的佣金总额约为4%(平均1.3%的挂牌费加上标准的2.5%至3%的买家代理佣金)。

一些地产在线地产交易的初创公司也在效仿这个例子。例如,聪明房地产公司(CleverRealEstate)将卖家与传统公司的经纪人配对,后者愿意接受1%的挂牌费,并向买家提供相当于销售额0.5%的折扣。纽约市的一家Yoreevo地产经纪公司给买家最多2%的回扣。

虽然这些以科技为驱动力的折扣经纪公司正在帮助客户减轻压力,这也给其他公司带来了价格压力——但它们的市场份额仍然相对较小。

斯蒂芬·布罗贝克(StephenBrobeck)说:“地产公司的价格联盟正在边缘化。”他从1980年代开始研究房地产行业,他目前是美国消费者联合会(ConsumerFederationofAmerica)的高级研究员。他表示,要想让美国代理薪酬发生实质性变化,需要外部力量的推动。

2020年11月,特朗普司法部宣布对NAR提起反垄断诉讼。作为同一天宣布的和解协议的一部分,NAR同意允许上市网站公布提供的佣金,并禁止买方经纪人将其服务描述为免费。

几十年来,美国联邦政府一直关注房地产佣金。通常情况下,NAR(已花费7.15亿美元进行游说)?自1998年以来,它已成为美国最大的游说团体之一)。联邦政府同意采取一些听起来不错但相对较小的补救措施,政府允许事情基本上像以前一样继续进行。

一开始,看起来最新的尘埃落定会更加相似。然后,2021年7月,美国司法部标突然撤销了和解协议。现在在拜登政府的领导下,国防部表示,该协议“不会充分保护国防部调查NAR其他行为的权利”。

目前,NAR正在等待对其请愿书的裁决,该请愿书辩称司法部的撤诉不合法。司法部没有回应置评请求,也不完全清楚接下来会发生什么。然而,根据拜登更广泛的反垄断议程,观察人士认为,司法部可能会选择取消买卖双方佣金的核选项。换句话说,买家和卖家都会直接向他们的代理人付款。

他们的想法和初衷是,取消佣金限制或脱钩将允许交易双方进行更多谈判,从而导致更多的价格竞争,以及更好地协调技能、时间和薪酬。

事实上,NAR并不是完全错误的。调查一直显示,买房的最大障碍是首付和成交成本。贷款人可能需要允许借款人向其抵押贷款中收取佣金,就像他们有时收取结算成本一样,但这可能需要进行监管改革。

包括NAR在内的许多人也认为,需要直接付款会导致更少的买家雇佣代理。在一切顺利的情况下,这可能没什么问题,但在我们现在这样一个竞争激烈的市场上,这可能没什么吸引力。当然,这也会损害该行业的经济效益。

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