近期将讨论芝加哥房地产市场的最新趋势。新冠疫情爆发以来，芝加哥房地产市场的价格和销售额逐月和同比都出现了积极的增长，扭转了过去两个月销售下降的趋势，这是市场从新冠疫情大流行中反弹的一个重要迹象，房屋销售（独栋和公寓）较2019年7月增长12.0%。伊利诺伊州房地产经纪公司（Illinois Realtors）的数据显示，7月份芝加哥大都会区的中间价为27.7万美元，较2019年7月的25.9万美元上涨了6.9%。

从今年的销量来看，芝加哥市房屋销售同比增长0.6%，7月份为2725套，去年同期为2708套。芝加哥市7月住宅价格中值为33万美元，较2019年7月上涨7.5%。芝加哥市的库存量下降了12.0%，从2019年7月的10343套下降到2020年7月的9104套。当月房屋库存供应下降8.5%，从2019年7月的4.7%降至2020年7月的4.3%。

房地产经纪人2020年8月的报告显示，芝加哥的房地产市场是一个平衡的市场，这意味着市场上的买卖双方保持着健康的平衡。芝加哥地区房价中值为36.99万美元，同比上涨9.8%。每平方英尺的挂牌价格中位数是265美元。中间售价为332000美元。

在理想情况下，买家更愿意出售，而不是要价打九折。在过去的一个月里，芝加哥的卖方在这些谈判中取得了很好的影响力。他们可以以要价的98.63%出售房屋，比平均要价低1.37%。卖家总是喜欢收益率为100%或更高的方案。平均而言，芝加哥地区的房屋在上市63天后就会出售。芝加哥市场交易日中值的趋势自上个月以来呈上升趋势，自2019年以来略有下降。

芝加哥大都会区的住房市场正在缓慢好转，与6月份相比，7月份签订合同的房屋数量有所增加。由于冠状病毒危机造成的供应非常紧张，加上最近房源的增加，芝加哥的房价正在上涨。越来越多的购房者正进入竞价大战，以获取他们理想的交易。

2018年，芝加哥房地产升值率约为全国水平的一半；全国为6%时，芝加哥为3%。在降温之后，芝加哥成为2019年最疲软的房地产市场。房价只增长了1.5%，落后于全国。预计未来几个月市场将升温。芝加哥最近一个季度的房地产升值率在0.04%左右，相当于每年升值0.15%。

2020年芝加哥住房市场价格与趋势

现在我们将讨论芝加哥大都会地区的一些最新住房趋势，并与过去几年进行比较。我们将主要讨论当地的中位房价，库存，经济，增长，和社区，这将有助于你了解本地房地产市场的运行方式。芝加哥是全美第六大都会区。芝加哥都会区人口约886.5万人，较2019年增长0.03%。是伊利诺伊州是美国人口最多的城市，也是美国人口最多的城市。

芝加哥有业主住房和出租住房。根据邻里童子军网站（Neighborhoodscout.com）作为一家房地产数据提供商，一居室和两居室的大型公寓是芝加哥最常见的住房单元。在芝加哥流行的其他类型的住房包括单户独立住宅、复式住宅、联排别墅和转换为公寓的住宅。

据邻里童子军网站的信息显示，独栋独立式住宅约占芝加哥住宅总量的25.98%。芝加哥多年来一直是美国最热门的房地产市场之一，据统计，在过去的10年里，芝加哥房地产的年升值率达到了4.40%。

芝加哥4月份房价中值同比上涨9.2%，至33.85万美元。连续12个月的中值，考虑到截至4月30日的全年销售额，为29.99万美元，增长4.3%。芝加哥市今年4月房屋销售2039套。较去年4月大幅24%。

新冠病毒疫情对芝加哥房地产市场的影响

4月和5月，新冠病毒大流行的影响十分明显，推动芝加哥房屋销售和库存下降，尽管中间价格保持相当稳定。芝加哥房地产经纪人协会（Chicago Association of Realtors）的数据显示，从3月底到4月中旬，愿意买房的购房者减少了。在4月18日之前的三周内，约有330套住宅物业签约，而在下跌前，截至3月7日的一周内，共有674套住宅签约。

同时，新屋上市量也下降了近50%。在4月18日之前的三个星期里，每个星期都有588套房源上市。相比之下，3月第一周上市的1313只新股。今年5月，新冠疫情和一项不动产订单继续对芝加哥房地产市场产生重大影响，扰乱了春季房屋销售，并压低了购房者的可用库存。5月份的房屋销售下降速度比4月份更大。不过，房屋销售价格中位数高于2019年同期。

2020年5月，伊利诺伊州房地产经纪人的数据显示，在芝加哥大都会区的9个县，房屋销售（单户住宅和公寓）因居家隔离订单而大幅下降。不过，房价较去年持稳，这是一个好指标，房屋销售总额为7710套，较2019年5月12291套房屋的销售下降37.3%。芝加哥都会区5月的中间价为26万美元，较2019年5月的259500美元上涨0.2%。

2020年5月，芝加哥市售出1679套房产。

与2019年5月相比，下降了43.1%。

2020年5月芝加哥市的中间销售价格为312500美元，比去年同期下降0.8%。

芝加哥市在签约前平均上市83天，较2019年5月增长13.7%。

芝加哥市的住房库存下降了22.1%，从2019年5月的10022套下降到2020年5月的7811套。

当月库存供应下降15.2%，从2019年5月的4.6%下降到2020年5月的3.9%。

2020年7月，封闭式销售和中间销售价格与前一年持平，这是市场从新冠疫情中反弹的一个重要迹象。

2020年7月，芝加哥市售出2764处房产。这比2019年7月增长了2.1%。

2020年7月芝加哥市的平均销售价格为329500美元，比去年同期上涨7.3%。

芝加哥市在签订合同前平均上市周期为69天，较2019年7月延长了4.5%。

2020-2021年芝加哥房地产市场预测

总体而言，芝加哥房地产市场将延续过去几年的趋势，成为美国最热门的市场之一。它同时也是投资租赁房产最热门的房地产市场之一。

价格预测中值显示，伊利诺伊州和芝加哥主要城市统计区8月、9月和10月的年增长率均为正。在芝加哥的主要大都市统计区PMSA(Primary Metropolitan Statistical Area，下同)的可比数据8月为7.2%，9月为8.9%，10月为6.7%。8月、9月和10月的销售预测表明，伊利诺伊州和芝加哥PMSA的年增长率和月增长率均有所下降。芝加哥PMSA的可比数据增长率在9.4%至12.8%之间。按月计算，芝加哥PMSA的三个月平均销售额预计将在-8.2%至-11.1%的范围内下降。

让我们看看Zillow上芝加哥过去几年的价格走势。Zillow的数据显示，自2015年以来，芝加哥房价中值从20.5万美元上涨至249152美元，涨幅约为21.5%。

事实上，根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，11月是连续第三个月房价增幅低于1%的月份。在11月的报告中，芝加哥的房价增长是该指数跟踪的美国20个主要城市中最弱的。

Zillow买方卖方指数（BSI）目前将芝加哥当前的市场温度列为“温暖”，这是卖方房地产市场的一个标志，这是按月计算的。根据他们的指数，芝加哥的房屋供应有限，购房者被迫竞争，往往导致价格上涨和/或更快的销售，这往往有利于卖家。换言之，根据上个月的主要房地产市场指标，需求大于供应，这使得卖方在价格谈判中比买方具有优势。待售房屋比市场上活跃的买主少。

预计芝加哥房价将在2020年上涨，尽管与美国最大的市场相比增长速度要慢一些。芝加哥房屋价值在过去一年里上涨了0.6%，但Zillow预测明年房价会下跌。他们预测芝加哥房地产市场的房价在未来12个月内可能会下降2.3%。这可能是由于COVID-10导致了供不应求的局面，给了购房者在价格谈判中比卖方有优势。这就是价格持平或下跌的原因。

目前，芝加哥每平方英尺的标价中值为243美元，高于芝加哥纳珀维尔-埃尔金（Naperville Elgin Metro）大都会地区165美元的平均价格。

芝加哥的租金中位数为1761美元，高于芝加哥纳珀维尔-埃尔金（Naperville Elgin Metro）大都会地区1685美元的中值。

现在的问题是未来会发生什么，在冠状病毒大流行的情况下，芝加哥是否仍将是一个卖方房地产市场？没有人知道它何时会结束？这些数字可以是正数，也可以是负数，这取决于你是买方还是卖方？尽管许多人失业，丧失了住房抵押贷款的资格，但一些卖家却将自己的房子撤出市场。正如许多分析师所预期的那样，芝加哥房价下跌幅度远小于销售额，而且预测指出，未来几个月芝加哥房价将小幅上涨。

房地产业正在适应当前的环境，利用虚拟展示和电子签约等技术开展业务，帮助买卖双方在面对这些挑战时满足他们的住房需求。由于冠状病毒大流行，卖方、经纪人和购房者似乎正在适应对房地产行业施加的限制。

随着芝加哥经济的重新开放，房地产市场也会做出相应的反应。美国大部分地区的房地产活动正开始复苏，买家比卖家更快地回到芝加哥房地产市场。7月，房地产市场继续复苏，全州房屋销售攀升至近年来的最高水平，因购房者在历史最低利率下迅速抢购可用住房。

在一个平衡的房地产市场中，供应量减少到零大约需要5到6个月的时间。从月供应量来看，如果供应量增加到5个月以上的库存量，芝加哥可以成为一个买方房地产市场。那是不可能的。由于供需持续失衡，这一房地产市场向卖方倾斜。

我们认为在今年余下的时间里，芝加哥的房地产市场将保持平衡。在接下来的几个月里，销售可能也会下降，特别是如果地铁地区面临第二波冠状病毒病例的话。不过，房价将从去年起保持稳定，不会出现大幅上涨或下跌。

这对芝加哥购房者来说是一个很好的指标，因为他们买不起中等价位的房子。这意味着你可以以低于标价的价格买房，而卖家可能愿意支付部分或全部的成交成本。如果买方需求缓和，我们将看到芝加哥低库存的积极影响，同时也会对销售产生负面影响。

对于芝加哥的购房者来说，抵押贷款利率处于最低水平。大多数购房者受创纪录的低抵押贷款利率的驱使，渴望进入竞争日益激烈的市场寻找他们的家。更多的房屋卖家在市场上出售他们的房产。这意味着买家有更多的选择，而且价格低得离谱。除非他们有个人或经济上的原因，否则现在是在芝加哥房地产市场购买房产的好时机。目前，由于冠状病毒的流行，芝加哥的库存仍然相对较高。买家可能更容易谈判达成交易，并将卖家压低到一个更可行的价格。

在全国范围内，尽管新冠病毒仍在大流行，但房地产市场正随着购房人数的增加而升温。在经济严重关闭期间，房地产行业一直是经济中最具弹性的领域之一。最新的房地产市场趋势是，尽管新房销售同比增长近13%，但供应不足导致现房销售下降。

但是有一点请注意，本文仅供参考。请不要仅仅根据本文中的信息做出任何房地产或金融决策。本文给出的房地产市场预测只是一个有根据的猜测，不应被视为金融建议。许多变数可能会影响到2020年芝加哥（或任何其他市场）的房屋价值，其中一些变数是无法预先预测的。房地产价格具有很强的周期性，很大程度上取决于你无法控制的因素。

芝加哥房地产投资

芝加哥是个投资房地产的好地方吗？如果你想知道未来一年的市场走势，你需要深入了解当地的趋势。我们已经讨论了2020年芝加哥房地产市场的预测，以寻找为什么要把资源投入这个市场的答案。芝加哥是一个强大的租赁市场，超过50%的人口在这个城市租房。

因此，如果你买了芝加哥的房地产投资作为出租房地产，你可以在这个市场上受益。尽管最近人口减少一直是房地产投资者担心的问题，但芝加哥仍然是美国中西部人口最多的城市。大约有三百万人居住在芝加哥，另有一千万人住在周围的大都会区。芝加哥仍是美国第三大都市区。

人口众多，经济多元化，市场稳定。它拥有32家财富500强企业，私营部门的就业率非常高。2018年，芝加哥拥有5800万国内和国际游客，成为美国第二大旅游城市，而纽约市在2018年的游客数量为6500万。这些只是使芝加哥成为一个居住和投资房地产的好地方的一些亮点。名单可以一直列下去。芝加哥也是世界主要金融中心，拥有美国第二大中央商务区。

芝加哥租赁市场非常强劲

是什么让芝加哥成为房地产租赁市场如此火爆？超过50%的人口租房。大量的租房者意味着房产的租金收入远比你在国内其他地方投资时看到的要好得多。根据芝加哥房地产经纪人协会（Chicago Association of Realtors）的数据，由于供应紧张，销售放缓；这促使许多人组建新家庭，或搬到该地区以任何市场承受的价格出租。

豪华租房在芝加哥是一个有利可图的利基市场。很多人都知道，有很多蓝领阶层住的地方租金很高，但租联排别墅和公寓的不仅仅是工人阶级。有关资料显示，库克郡高收入家庭的租金在过去十年里几乎翻了一番。德保大学住房研究所发现，年收入至少13.2万美元的人中，租房家庭的数量几乎翻了一番，而收入8万美元至13.2万美元的人，租房家庭的数量只增加了50%多。芝加哥的高端租房供应量激增，尤其是市中心的豪华公寓。

与地区收入相比，芝加哥地区的房价较低。然而，经济的不确定性和就业市场的变化，使许多想要独栋住宅的人无力购买。这导致许多人转而租住独户住宅。克雷恩去年4月的报告发现，独立式独栋住宅最热门的地区是卡鲁米特高地、盖奇公园和西岭。然而，与芝加哥市区几乎所有地方的房租相比，房价都很低。

芝加哥的劳动力正从高薪但增长缓慢的制造业岗位转向薪酬较低、稳定性较差的零售业、商业服务业和医疗保健业。这使得许多原本有能力买得起中产阶级住房的人转而租住公寓。克雷恩去年4月的报告指出，芝加哥最热门的公寓和联排别墅市场是格兰德大道、肯伍德和林肯广场。

芝加哥租金趋势

截至2020年8月，伊利诺伊州芝加哥市公寓的平均租金为1912美元，比去年平均租金2027美元下降了6.01%，比上个月的平均租金1944美元下降了1.67%。

芝加哥的一居室公寓平均每月租金为1719美元（比去年下降6.57%）。

两居室公寓平均租金为2286美元（比去年下降3.06%）。

芝加哥过去6个月的平均公寓租金下降了1美元（-0.1%）

一居室单位减少了24美元（-1.4%）。

两居室公寓减少了0美元（0%）。

根据RENTCafé公司的数据，芝加哥公寓的平均租金为1943美元，比前一年增长了2%。芝加哥的公寓平均面积为749平方英尺，其中工作室公寓是最小、最实惠的，一居室公寓更接近平均水平，两居室和三居室公寓的面积更大。

伊利诺伊州芝加哥市490497户或46%的家庭为出租人居住，565621户（53%）为业主居住。芝加哥最贵的社区是西河（2557美元）、斯特雷特维尔（2566美元）和北河（2600美元）。

芝加哥的就业增长使人们不断涌入

芝加哥不仅是许多公司总部的所在地；最近有一种趋势是公司也将总部迁往芝加哥。工作岗位的稳步增加，促成了租金缓慢但稳定的增长。许多企业都被芝加哥最大的劳动力市场所吸引。随着这些企业进入该地区并吸引搬迁专业人士，许多人被迫租房，因为他们无法在他们想要居住的地区找到足够快的房子，或者干脆选择在搬迁后在市中心的豪华公寓中租房。芝加哥大都会区由四个大都会区组成，在较大的大都会区内可单独识别的就业中心。

2018年11月至2019年11月，大芝加哥都市区的教育和医疗服务业就业增长最大，新增15600个就业岗位。芝加哥地区教育和医疗服务业就业增长率为2.1%，低于全国2.9%的增长率。芝加哥政府超级部门从2018年11月到2019年11月增加了10800个就业岗位。当地就业增长集中在教育服务业，增加了10600个就业机会。芝加哥政府就业人数增加了2.0%，而全国就业人数增加了0.7%。

芝加哥的失业率上升，其他城市的失业率也在下降，因为工作岗位从芝加哥转移到郊区。这种经济不确定性使许多有能力买房的人继续租房。这也保持了租赁市场本身的强劲，因为许多人希望继续自由地按照要求从事他们的工作。

特朗普的税收计划让很多人不愿购买，除非是租房。

巨额房产税能否扣除的不确定性，让很多人不愿买房，不过，对于将房产出租的房地产投资者来说，这并不是什么大问题。芝加哥及其郊区拥有全美最高的房产税。大约12%的芝加哥地区家庭每年的税收超过10000美元。但在一些最昂贵的房地产市场上。例如，在纽约，超过20%的房屋拥有这么高的房产税账单。在加州橘子郡，超过一半的人会。这意味着，房产税减免的限制或损失不会像加州或纽约那样对芝加哥造成严重的伤害，如果真的有影响的话，主要是芝加哥房地产市场的高端市场。

去哪里买芝加哥投资房产？

在芝加哥，像艺术学院这样的顶尖院校里，艺术和文化比比皆是。尽管冬天可以考验任何人的决心，但芝加哥的夏天是世界上最好的，每个周末都有事情可做，户外节日，密歇根湖就在你家门口。芝加哥在各个层次的市场上都有着惊人的潜在租房者。许多因素保证他们不会很快变成新的购房者。

芝加哥房地产市场是投资者的主要目的地，他们希望在投资回报率将很高并可能随着时间的推移而改善的地方购买。不久芝加哥就会让你感觉宾至如归。芝加哥出租房产公司的良好现金流意味着，不用说，投资是有利可图的。另一方面，糟糕的现金流意味着你手头没有钱来偿还债务。因此，在不断发展的社区中找到芝加哥最好的投资物业将是你成功的关键。

在芝加哥寻找最好的房地产投资时，你应该把重点放在人口密度和就业增长相对较高的社区。这两者都转化为对住房的高需求。如果住房供应满足住房需求，房地产投资者不应错过机会，因为住房的入市价格仍然可以承受。

社区应该靠近基本设施、公共服务、学校和购物中心。芝加哥一个便宜点的社区可能不是最好的居住场所。一个更便宜的社区应该由这些因素来决定——总体生活成本、租金收入比和中等住房价值收入比。这取决于你打算花多少钱，以及你是否希望在A级社区中投资规模较小的房地产或更大的交易。

芝加哥有76个社区。林肯公园的挂牌价格中位数为649.9万美元，是最贵的社区。Auburn Gresham是最实惠的社区，挂牌价格中位数为189.9万美元。

伊利诺伊州芝加哥的一些受欢迎的社区靠近北区、湖景、西城、安德森维尔、南环、布朗泽维尔、诺里奇、洛根广场、老城、柳条公园、布里奇波特、欧文公园、诺伍德公园、巴克敦、西环路和海德公园。

芝加哥北区是芝加哥人口最密集的居民区。在20万美元的价格，你可以购买一个或两个卧室和一个或两个浴室的物业。芝加哥西区是伊利诺伊大学芝加哥分校的所在地。有了20万美元的预算，你可以购买公寓，通常提供一到两个卧室和一个或两个浴室。