为了解决加州住房危机,州议会在1年前通过立法扩大住宅及公寓建设后,已经将注意力转移在平价住宅,以及减轻首购族的负担。
《洛杉矶时报》报导,州议会在2021年通过引起关注的参院法案SB9,并且于2022年1月生效。该法案允许屋主在单户住宅土地,最多兴建4单位住宅。州长纽森(GavinNewsom)连同SB10法案一起签署;SB10同意地方城市在交通枢纽及工作机会较多的地区,兴建最多10单位的小型公寓。这2项法案在地方城市及屋主协会强烈反对下通过与签署。
民主党州众议员暨住房与社区开发委员会主席威克斯(BuffyWicks)表示,今年议会最担忧的是房价的可负担能力危机,恐怕使家庭被迫搬出住宅区。
威克斯在3月提出14号众院宪法修正案,在未来10年,每年保留5%的加州一般预算在住房与游民议题。威克斯说,根据2022年预估,她预期每年会多出100亿美元预算,其中约75%会用在平价住宅建设,25%提供租金补助。
这项法案需要2/3的参众两院及选民公投支持;选民必须在11月选票同意修改加州宪法。
州议会上周迅速通过立法,解决柏克莱加大(UCBerkeley)与社区的法律纠纷。社区团体控告大学,违反加州环境法律,在增加招生人数的同时,并未搭配必要的基础建设,像是学生宿舍,导致社区房价暴涨。
州参议员韦纳(ScottWiener)提出的参院法案SB886虽然不能直接解决大学争议,但可望协助避免未来发生类似问题。SB886预定本月稍晚在州议会讨论表决,将使校园内的学生与教职员宿舍计画,豁免适用加州严格的环境审查法规,让加州大学、加州州立大学及加州社区大学系统更容易解决学生成长带来的住房需求。
州众议员麦卡提(KevinMcCarty)也在今年引进新法,成立50亿美元贷款计画,协助公立大学兴建2.5万对宿舍,以低于市价提供给学生和教职员。
州议会在过去3年着重在加强租屋族的保护,现在议员希望降低房客的买房障碍。州众议员葛拉森(TimGrayson)提议在今年州预算保留6亿美元,「支援平价住宅所有权」,至少提拨2亿美元,协助购屋人支付头期款。
另外,州参议员赫兹伯格(BobHertzberg)提出参院法案SB1457,为首购族提供250亿美元贷款方案。其中180亿美元将成立放款计画,另外70亿美元协助建设成本融资。这项法案也需要选民公投。
这些法案支持者表示,水涨船高的房价证明加州需要做得更多、更快,解决加州民众的生活成本重担。
根据加州资料,2021年单户住宅价格中位数超过80万美元。根据柏克莱加大住宅创新中心4月报告,2019年将近40%家庭有「沉重房屋成本负担」,代表民众每月收入至少30%进入租金或房贷。
加州也缺乏「入门级住宅」,导致首购族无力支付头期款,也无法取得足够的房贷信用分数。因此,加州民众只有58.8%为有房阶级,在全美排名倒数。
美国人购买住房能力充满了乐观态度,并称只要是拥有一份很好工作和具有良好信用记录的美国人,他们现在都有能力可以买的起住房。
美国家庭年收入超过这一标准的数量占全美国家庭数量的72%。换言之,美国有72%的家庭有足够的经济能力来购买住房。
美国人买房子也算是一种投资,所以不会为了拥有住宅而让自己成为房奴,家庭在购买住宅上比较注重考量自己的经济能力以及债务负担对正常生活的影响,所以在购屋上美国人一般会遵守几个原则。
一,在决定自己是否有能力购买住宅上有一条28%黄金定律,也就是家庭每个月偿还房屋贷款的金额不超过每月毛收入的28%,例如一个年收入8万美元的家庭,他们在每个月用于偿还住宅贷款上支出不应超过1866美元。
二,一个家庭每个月用于住宅上的总支出不应超过每月毛收入的32%,这就是32%定律。住宅上的总支出包括房屋贷款、房屋保险、社区费和房地产税等。例如一个年收入8万美元的家庭,他们在每个月用于住宅上的总支出不应超过2133美元。
三,一个家庭每个月要偿还的债务不应超过每月毛收入的40%,这就是40%定律。家庭债务处了房屋贷款外,还包括家庭的信用卡贷款、汽车贷款、学生教育费用贷款等。
例如一个年收入8万美元的家庭,他们在每个月要偿还的债务不应超过2664美元。如果一个家庭每月要支付2133美元的房屋贷款,其他的债务就不能超过531美元。
如果其他债务过高,就要降低偿还房屋贷款的金额,这时恐怕就得考虑购买价格稍低一些的住宅了。因为以上所列的三条定律是美国银行在审核房屋贷款人经济条件时最基本的审核标准,如果超出这些标准太多,银行是不会批准申请人的房屋贷款要求的。
