目前美國的大多數貸款,都是按房利美的標準來製定的。美國的房地產貸款,分為住宅貸款和商業房地產。這兩種貸款的機製是不同的,尤其是利率方面。
本文僅做一般性介紹,如果要貸款在美購房的話,還是建議您咨詢美國正規貸款銀行,獲取最適合您情況的專業建議。
图片利率的歷史美國住宅貸款的利率——固定利率,是由美國的債券市場(BondMarket)決定的,而不是人們所想的由美國聯儲的基準利率決定。只有浮動利率與聯儲基準利率相關聯。
目前美國的聯儲拆借利率已降至0.25%,因此再下調的空間有限。而房屋抵押貸款的長期利率,主要受製於長期公債行情。眼下長期利率已調至有史以來的最低點,也意味著通脹即將來臨。
所以目前最重要的是,應把握貸款時機,做一些相應的調整。建議如下:將30年期貸款改成15年期,可以減縮負債的年限,省下15年的利息。
將15年期貸款改成30年期,可以減低月付額度,自救度過經濟難關。
抵押貸款套現:如果房貸少或全凈值,可考慮增加房貸額度,貸出錢來再來投資賺錢,善用貸款的杠桿功能,走致富的捷徑。
個人信用:經過這次次貸金融風暴和信用危機後,各銀行對房屋貸款的審核手續較之前嚴格很多。要取得最好的貸款方案和利率,取決於以下四大因素:一、良好的信用所有借款人通過個人社會安全號碼的審查,獲得來自三大信用評估公司的個人信用報告分數。目前所有銀行都會采取3份報告中的中間值作為信用審定分數。這個數字總結了個人過去的信用歷史,並評估貸款人將來準時還款的可能性。高的信用分數,不僅有資格申請抵押貸款,更可取得較好的貸款利率。
這個信用指數是基於以下項目的評估:付款歷史:是否按時付款?是否有晚付的習慣?幾次?30天,60天,90天晚付?持續多久?今年?去年?有無破產紀錄?有否被人追債?在法院,國稅局有無欠錢記錄?是否欠付小孩贍養費等等。房屋貸款遲付紀錄其實是銀行最關註的,所以會被追溯到很久以前。其他的信用卡遲付紀錄,超過一年就可不算入評估。
信用卡額度:額度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金額最好不要超過總額度的50%,否則會被扣分。超過總額度的支出愈高,扣分越多。
信用歷史:銀行需要評估至少4條信用線,其中二條需有兩年以上的信用歷史信用類型:曾獲得過幾種貸款,如房屋貸款、信用卡、買車貸款、學生貸款、百貨公司信用卡、加油卡等等。持有多類型的信用為佳。
信用審查次數:信用每多被審查一次,就會被扣分。被查得太多,就有必要寫解釋信來闡明原因。
二、穩定的收入這是放貸的保障。一般來說,月收入應是貸款支出的2.5倍。目前通過的負債率DTIRation(負債/收入)為收入的55%以下,但是各銀行的標準又不同,不過可以用公式來計算,貸款本金+利息+地產稅+火險+所有信貸月付(從信用報表記錄)/月總收入55%審核收入的基準有2點:穩定的收入。借款人在所從事的行業有連續工作2年以上的紀錄。
足夠的收入來源。收入證明可用以下方式:固定工資:用於上班族,提供2年的W-2表,按稅前收入審核。
自雇企業主:領1099表,提供2年的保稅單,按照稅後AGI計算2年平均收入。
三、資產證明这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。
請先把您的現金如果想在近兩個月內購買房屋,就要先把這筆現金存入銀行,然後影印著兩個月的銀行賬單(全部頁數)作為存款證明。如果房貸少或全凈值,銀行不接受從網路印出的影印件,除非上面有申請貸款人的全名、位址和賬戶等資訊。(通常網路版本都不顯示)任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解釋信,解釋錢的來源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大額存款是從國外匯入,也要解釋和證明錢的來源。通常以匯入款的存根作為依據。
四、房屋價值這是決定可獲得貸款金額的尺度。既然是房屋抵押貸款,作為抵押品的價值至關重要。大多數屋主選擇LTV80%(貸款額/房價)以內的貸款方案,因為貸款超過80%抵押比率,需要另外夠貸款支付保險,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。
根據貸款額度的不同,月保費也從150美元到250美元不等。LTV越低。貸款方案及利息利率就越好。現在銀行對貸款人的收入查核,執行的非常嚴格。除了要看2年的W-2收入表、1099表、個人報稅表(TaxReturn)之外,還要貸款人填4506T表格(IRSForm),用以取國稅局核查個人報稅紀錄,藉以印證真實報稅的收入。如果核查的報稅收入,不符合貸款申請表所填的收入。銀行就可拒絕給與借貸。
多元化价值在资源配置方面,使你的投资组合变得多元化。在收益方面,美国房地产与其他投资项目相比(股票和债券等传统投资项目)还是较低的,但在风险性上,房地产还是更胜一筹,投资房地产就会增加你投资组合的多样化。
提高收益率房地产作为投资组合的一部分,将使得你的投资组合在一定风险性下创造更大的收益。同样,通过将房地产纳入你的投资组合中,你可以保证投资组合的回报,同时还能降低投资风险。
在通货膨胀中保值美国房地产回报与从租户收取的租金直接相关。有些租约会有增加租金的条款。在其他情况下,只要租期到期,租客续租,租金就会上涨。无论哪种方式,房地产收入往往都会通货膨胀的环境中会增长得更快,因此即使发生了通货膨胀,房主也能获得原来或甚至更高的收益。
影响价值在前面的特点中也提及,房地产是一种有形的资产。因此,投资者可以改变现有的物业,以提高其价值或提高市场的竞争力。此类行为的例子有很多,包括:更换漏水屋顶,改善外观,筛选更高质量的租户与其改造房屋。相比其他类型的投资,投资者对房地产投资能有更大程度的控制。
投资美国房地产需要注意哪些不良后果?投资美国房地产也有些缺点,投资者在投资房地产时也需要再三考虑。
购买,销售和运营成本高昂与其他投资相比,美国私人房地产市场的交易成本很高。通常情况下,购买更大的房产会更加划算,因为你可以将交易成本分摊到更大的房屋面积中。房产是你一笔有形的投资,需要你的管理,为此你需要花费高昂的运营成本。
需要管理除了一些例外,房地产需要在两个层面持续管理。首先,你需要对物业进行日常管理以处理物业的日常事务。其次,需要考虑投资房产的市场长期定位,因此物业的战略管理也是必不可少的。有时两个层面的管理可以交由同一个公司处理。管理是有代价的,即使是由业主亲自出马,也需要耗费业主的时间和精力。
难以获得建立一个有意义的,多元化的房地产投资组合可能是一个挑战,因为购买的房地产要遍布各种有潜力的位置,类型也需要多元化,而这对许多投资者来说是无法实现的。但是,你可以购买带有私人泳池或公共安全设施的物业,这些物业通常可以满足多样化的投资组合。
周期性(租赁市场)与其他资产类别不同,房地产投资是周期性的。美国房地产有两个周期:租赁市场周期和投资市场周期。和大多数市场一样,租赁市场的情况是由供给方决定的,即可用房屋(或空位)的数量,需求方(租户需要的房屋面积)。如果租赁需求增加,空置率将会下降,因此市场供给的不足也会带来租金的上涨。一旦租金达到一定水平,开发商便会再开发闲置地来满足市场需求。
周期性(投资市场)美国房地产投资市场与租赁市场的周期不同。投资市场的需求方是有资金投资于房地产的投资者,供应方是已有物业的业主。如果需求方拥有充分的资金可以投资房市,那么房价就会上涨。随着价格的上涨,额外的物业又将被投入市场以满足需求。
尽管租赁和投资市场具有独立的周期,但它们往往会互相影响。比如说租赁市场呈下滑趋势,租金增长速度就会便放缓。面对租金增长速度放缓,房地产投资者也会止步于高额的房价,因此可能会停止进行购买。如果投资市场的需求变得冷淡,则价格也会随之下降。虽然计算市场周期便于困难,但是你在购买时也可以衡量一下自己投资房产的未来走势。
绩效评估在美国私人市场中,没有一个确切的标准可以让你比较你的投资组合。同样,市场风险也是难以衡量。在股市中,收益和风险的确定会比较容易一些,但是要衡量一个房地产的市场表现将更具有挑战性。
