多元化价值在资源配置方面,使你的投资组合变得多元化。在收益方面,美国房地产与其他投资项目相比(股票和债券等传统投资项目)还是较低的,但在风险性上,房地产还是更胜一筹,投资房地产就会增加你投资组合的多样化。
提高收益率房地产作为投资组合的一部分,将使得你的投资组合在一定风险性下创造更大的收益。同样,通过将房地产纳入你的投资组合中,你可以保证投资组合的回报,同时还能降低投资风险。
在通货膨胀中保值美国房地产回报与从租户收取的租金直接相关。有些租约会有增加租金的条款。在其他情况下,只要租期到期,租客续租,租金就会上涨。无论哪种方式,房地产收入往往都会通货膨胀的环境中会增长得更快,因此即使发生了通货膨胀,房主也能获得原来或甚至更高的收益。
影响价值在前面的特点中也提及,房地产是一种有形的资产。因此,投资者可以改变现有的物业,以提高其价值或提高市场的竞争力。此类行为的例子有很多,包括:更换漏水屋顶,改善外观,筛选更高质量的租户与其改造房屋。相比其他类型的投资,投资者对房地产投资能有更大程度的控制。
投资美国房地产需要注意哪些不良后果?投资美国房地产也有些缺点,投资者在投资房地产时也需要再三考虑。
购买,销售和运营成本高昂与其他投资相比,美国私人房地产市场的交易成本很高。通常情况下,购买更大的房产会更加划算,因为你可以将交易成本分摊到更大的房屋面积中。房产是你一笔有形的投资,需要你的管理,为此你需要花费高昂的运营成本。
需要管理除了一些例外,房地产需要在两个层面持续管理。首先,你需要对物业进行日常管理以处理物业的日常事务。其次,需要考虑投资房产的市场长期定位,因此物业的战略管理也是必不可少的。有时两个层面的管理可以交由同一个公司处理。管理是有代价的,即使是由业主亲自出马,也需要耗费业主的时间和精力。
难以获得建立一个有意义的,多元化的房地产投资组合可能是一个挑战,因为购买的房地产要遍布各种有潜力的位置,类型也需要多元化,而这对许多投资者来说是无法实现的。但是,你可以购买带有私人泳池或公共安全设施的物业,这些物业通常可以满足多样化的投资组合。
周期性(租赁市场)与其他资产类别不同,房地产投资是周期性的。美国房地产有两个周期:租赁市场周期和投资市场周期。和大多数市场一样,租赁市场的情况是由供给方决定的,即可用房屋(或空位)的数量,需求方(租户需要的房屋面积)。如果租赁需求增加,空置率将会下降,因此市场供给的不足也会带来租金的上涨。一旦租金达到一定水平,开发商便会再开发闲置地来满足市场需求。
周期性(投资市场)美国房地产投资市场与租赁市场的周期不同。投资市场的需求方是有资金投资于房地产的投资者,供应方是已有物业的业主。如果需求方拥有充分的资金可以投资房市,那么房价就会上涨。随着价格的上涨,额外的物业又将被投入市场以满足需求。
尽管租赁和投资市场具有独立的周期,但它们往往会互相影响。比如说租赁市场呈下滑趋势,租金增长速度就会便放缓。面对租金增长速度放缓,房地产投资者也会止步于高额的房价,因此可能会停止进行购买。如果投资市场的需求变得冷淡,则价格也会随之下降。虽然计算市场周期便于困难,但是你在购买时也可以衡量一下自己投资房产的未来走势。
绩效评估在美国私人市场中,没有一个确切的标准可以让你比较你的投资组合。同样,市场风险也是难以衡量。在股市中,收益和风险的确定会比较容易一些,但是要衡量一个房地产的市场表现将更具有挑战性。
据调查,近四分之三的购房者表示,在购买过程中会出现压力。
其中许多压力来自财务方面。另一项调查发现,42%的购房者在这个购房过程中很紧张,32%称心情复杂,21%表示恐慌。
的确,购房是一个复杂的过程,要与各类人等打交道,要想控制整个局面是比较困难,甚至不可能按照事先的计划进行。
不过,经过整理,在购买过程中的麻烦其实都很典型,面对这些问题该如何应对呢
1、信用评分低于预期很多人都希望获得更高的信用分数并如期获得最优惠的利率,但如果分数低怎么办?如何处理:如果分数过低与预期有较大差距,最有可能的是信用报告出现了错误,可以到网站查询是否出现问题
2、抵押贷款申请被拒即使有良好的信用评分,如果放款人看不到良好的债务与收入比率的账户文件,放贷人会对贷款人说不。
如何处理:提前准备必要的文件,并多选择几个贷款人。如果仍然被拒,可能需要花费一些时间修复信用评分或寻找价格较低的房屋。
3、与家人意见不一购买房屋由于压力所至,家人关系会紧张状况。根据最近LendingHome的调查显示,十分之六的千禧一代和X世代(1966-1980年出生的人)表示他们在购房过程中与另一半的意见不合。
如何处理:在开始找房子之时,就要对购房的关键问题进行详细讨论,有半数夫妇表示,通过认真沟通,买了新家以后家人的关系更密切了。
4、喜欢的房屋类型就是找不到图片图片在库存紧张时,住房销售的速度会非常迅速,特别是要买过渡房或准备立即搬入的购房者,买不到心仪的房产是个大问题。
如何处理:首先要做好房贷预批,这个环节很重要!然后尽可能多的在网站查看房源,看到喜欢的房子及时与经纪人沟通。关键是不要操之过急,有时等待好过买了后悔。
5、在出价时失利一栋心仪/性价比不错的房源,往往会引来多个买家。
如何处理:这时尽量不要被情绪所支配,因而做出不理智的决策。要提前做好预算,制定其中的浮动空间,理性的看待房价。
6、抵押贷款文书难以完成图片图片即使已获得预先批准,贷方在整个过程中还会要求提供更多的文件和其他材料。
如何处理:多与有过购房经历的人聊天,提前将文件准备出来。需要补件时可快速提供所需文件。要有足够的心理准备,随时应付贷款人的另外要求。
7、估价低于报价这种事正变得越来越普遍,特别是在涨幅大的住房市场。
如何处理:可找当地的评估人员寻求帮助,如果自己估价低,就需要仔细考虑是否修改报价。
8、房屋检查中发现问题每次房屋检查都会发现问题,但如果出现维修成本很高,例如基础或屋顶的问题,则会令人非常不安。
如何处理:与卖家重新谈判,考虑卖家是否愿意降价;或者可以根据卖家的承受范围进行修缮。如果双方无法达成妥协,看看是否可以自己动手解决问题。总之一次愉快的购房,将终身受益,有时放弃是最好的办法。
9、产权不清如果房产有留置权,或卖方以外的其他人提出拥有所有权,则购买无法完成。
如何处理:直接与产权代理人沟通,了解如何解决出现的问题。商定是否可以通过购买产权保险,以解决产权问题。
10、卖家要退出有时人们会在感情上难以割舍居住了很久的房子,或者想卖更高的价钱,等等这些都可以使卖家改变主意。
如何处理:在大多数州,作为买房的一方没有太多的追索权。但是,卖方通常需要支付购房者与交易相关的费用,这一项需要事先与经纪人咨询。
11、抵押贷款利率上涨贷款期间利率上升意味着每月还款金额增加。
如何处理:如果得到一个很好的利率,最好锁定,以防止发生变化。大多数贷款人提供30天的免费锁定。
12、银行改主意按揭批准是根据购房者在申请时提供信息决定的。在提交申请之后和结束之前,购房者如果信用评分或工作情况发生变化,银行可能改变主意。
如何处理:预先批准后,就不要再开新的信用账户/卡,并与贷款人讨论任何潜在的变数。
13、验房不顺利理论上说,最后对房屋进行验收只是一个手段,以确保房屋情况与当初报价时一致,而且在检查过程中可以了解此前提出的问题是否都已解决。因为有的时候,会发现新的问题或发现谈妥的修复并不符合要求。
如何处理:尽早安排最后的验房时间,以确保处理任何的问题。
14、入住后发现新问题除非卖家有意欺骗,否则任何问题都需要购房者自己负责。大多数州都有法律规定买方“按原样”接受财产。
如何处理:仔细阅读检查文件。考虑购买房屋保修险,它可以保证在居住的第一年或两年内进行一些维修的花费。还可以建立一个紧急基金,用来支付需要解决的维护资金。
