《家住美国》4月1日报道,据美国《市场观察》(marketwatch)杂志1月19日消息,住房是许多美国人最大的生活开支,随着房租不断上涨,就消费物价指数而言,它正在蚕食美国人的钱包。2021年11月至12月,美国通货膨胀指数中的住房部分仅仅增加了0.4%,略低于前一个月的0.5%。然而,房价增长同比的年增长率却创下了历史记录。特别是,在2020年12月和2021年12月之间,衡量房屋租客支付房屋租金增长了3.8%,这是自2007以来的最高水平。
由于美国人住房成本是总体消费价格指数的最大组成部分,反映了租金和抵押贷款支付在家庭预算中的重要性。这是极其重要的,无论租房还是自住,大多数人都无法避免要为住房买单。
同时,租房者和银行按揭买房者面临着同样类似的阻力。对买家来说,供应限制推高了房价,而木材等原材料成本的上涨加剧了房价的上涨。随着疫情结束,人们逐渐回到城市,租房者看到租金上涨。
但是,尽管美国的住房通胀指数已经上升到创纪录的水平,但与其他房价晴雨表相比,涨幅似乎很小。这是因为新冠疫情流行使得美国更进一步的衡量住房价格的能力变得复杂,尤其是因为CPI是基于调查数据。
美国CIBC资本管理公司董事兼高级经济学家凯瑟琳·贾奇(KatherineJudge)表示:“由于疫情刚开始时,美国经历了人口外流的城市才刚刚恢复活动,而现有租约每年都需要时间重置,住房CPI指数严重滞后于房价走势。现在住房指数仍在迎头赶上。”住房消费物价指数滞后于房价走势凯瑟琳·贾奇(KatherineJudge)认为,CoreLogicCase-Shiller房价指数是衡量房价的领先指标,2021年10月份全美国房价年涨幅为19.1%,这是有数据的最近一个月。同时,最近从房地产网站公寓列表中公布的全国租金报告显示,全美国房屋租金的中位数在2021年间上升了17.8%。
图片他表示,CPI所反映的房价上涨与其他指标所反映的房价上涨之间的这种差异是统计口径不同造成的。CapitalEconomics北美首席经济学家保罗·阿什沃思(PaulAshworth)表示,CPI中的住房部分“旨在衡量每月的生活成本”,所以CPI住房不应该完全反映资本价值的变化。
这是有道理的。对于绝大多数房主来说,拥有一套房子的成本并没有体现出每月甚至每年的变化,因为现在大多数人都使用固定利率抵押贷款。因此,虽然税收可能会有所波动,但在他们购买房屋后,抵押贷款的成本不会发生变化,除非他们进行再融资。
租房者也是如此。大多数租房的人只有在搬家或续租时才会遇到更高的价格——即便如此,选择后者的人通常会比搬家的人看到更小的租金上涨。因此,从本质上讲,消费者支出指标可能会淡化租金和房价上涨的影响。
住房通货膨胀达到顶峰了吗?大多数经济学家都认为,CPI衡量住房成本的指标仍有上升空间——尽管其他住房成本晴雨表已经显示出增长放缓的迹象。
阿默斯特-皮尔蓬特(AmherstPierpont)公司首席经济学家斯蒂芬·斯坦利(StephenStanley)认为,CPI中的住房成本指标往往滞后于房价指标至少一年,可能是两年。因此,始于2020年年中的房价飙升,直到最近几个月才开始出现在CPI中。”但是,在正常化之前,一连串的房地产通胀需要多长时间才能达到峰值,这是一个有争议的问题。CoreLogic公司在9月份发布的一份报告显示,过去,CPI对房主租金的衡量通常落后于其他市场租金衡量标准9至12个月。
marketSecuritiesFranceSA公司首席经济学家策略师克里斯托夫·巴劳德(ChristopheBarraud)表示:“我的猜测是,市场租金增长可能在12月达到顶峰,这意味着住房部分可能会加速到8月。”然而,一些分析师认为,通胀高峰可能会来得更早。杰弗里斯.(Jeffries)公司首席经济学家安妮塔·马科夫斯卡和货币市场经济学家托马斯·西蒙斯1月19日在一份研究报告中写道,CPI的租金指标最早可能在2月或3月达到峰值。
他们写道:“CPI的住房组成部分的涨幅一直低于市场租金涨幅,而市场租金的上涨幅度要大得多,原因尚不完全清楚。”这对美联储意味着什么?鉴于通胀失控,美联储已发出信号,将迅速采取行动,通过加息为经济降温。各国央行行长表示将提高利率,并因此减少债券购买活动。
即使房地产通胀在未来几个月达到峰值,美联储也不能指望这种情况迅速得到纠正。首先,疫情时期的购房热已经证明,数量众多的千禧一代已经进入了住房市场开始买房。
“他们大约有4610万人构成了有史以来最重要的买房基础。”marketSecuritiesFranceSA公司首席经济学家策略师克里斯托夫·巴劳德(ChristopheBarraud)表示他说,由于学生贷款负担沉重,许多潜在房主推迟了购房决定。与此同时,待售房屋的供应量仍接近历史最低水平,几乎没有任何迹象表明会出现波动。
这些千禧一代的购房者不仅推高了房价,而且只要他们在实现住房所有权方面继续拖延,有房出租的房主也将继续提高租金。
目前,美联储的工具库可能无法解决由此引发的住房短缺和房租上升,因此房地产通胀居高不下。
克里斯托夫·巴劳德(ChristopheBarraud)表示:“长期利率上升可能会推高抵押贷款利率,从而减缓房价增长,但这不足以扭转这一积极趋势。同时,鉴于我没有看到美国政界人士实施租金上限,要想让房地产市场大幅平静下来,唯一的办法就是增大供给来降低房租。”
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《家住美国》4月2日报道,据《www.worldpropertyjournal.com》网站2月22日消息,近期,迈阿密房地产经纪人协会(MiamiAssociationofRealtors)发布的数据显示,随着当地现有康斗交易连续第16个月激增,迈阿密地区住宅房地产市场继续继续销售火爆,1月份的销售达到有史以来的最高水平。
显然,2021年迈阿密的房屋打破了历年的许多记录,包括其每年的房屋销售额,大多数单户住宅销售,大多数公寓交易,以及更多类型的成交。
迈阿密房地产委员会主席小费尔南多·阿伦西比亚(FernandoArencibiaJr)说:“美国和全球购房者对迈阿密房地产的需求从未如此之高。美国大公司在迈阿密开设总部,全美国和全球移民激增至南佛罗里达州,佛罗里达州居民在疫情时期的比例更高,远程工作的扩大,低抵押贷款利率,佛罗里达州的低税收,放宽新冠病毒限制,南佛罗里达州的健康生活方式等等,都促进了迈阿密地产业蓬勃发展的销售。”迈阿密历史上最好的一月份销售月由于季节性因素,南佛罗里达州1月份的销售通常较慢。因为在历史上,由于许多购房者在迈阿密的下一学年开始前提前结清房源,3月份的销售往往会回升,但是今年一月份的销售额却大大高于往年。
迈阿密大都会区戴德县2021年1月房屋销售总额同比增长19.6%,从2211套提升至至2645套。迈阿密的单户住宅交易量增长了4.1%,从968套增加到1008套。迈阿密现有康斗销售额增长31.7%,从1243套增至1637套。这标志着当地的康斗连续第16个月的两位数的增长。
另外,迈阿密的2022年1月的房屋销售也明显高于2020年1月。迈阿密2022年1月的房屋销售总额比2020年1月增长了42.4%,从1857套增长到2645套。迈阿密单户住宅销售(增长13.6%)和康斗的销售也在增长(增长68.8%),均高于2020年1月。
迈阿密豪华公寓销售激增69.9%同时,当地房屋中端市场40-60万美元的交易额也大幅增长。2021年,迈阿密现有豪华共管公寓(100万美元及以上)销售额同比飙升69.9%,达到192笔交易。2022年1月,迈阿密单身家庭奢侈品交易同比增长20.4%,达到201宗。
同时,迈阿密豪华公寓库存仍然紧张,仅拥有6.9个月的供应量,这预示着该行业未来将在高需求的情况下实现更大的增长。豪华单户住宅的供应量为3.2个月。由于需求强劲,所有类型房地产的豪华月供应量继续呈下降趋势。
图片由于美国现在的低利率、强劲的标准普尔500指数、动荡经济中稳定资产的吸引力、购房者离开税务负担沉重的东北各州到佛罗里达州购买(不征收州所得税),以及在家工作和远程学习政策,所有这些加在一起,为南佛罗里达州的豪华单户房产创造了一个强劲的市场。
同时,疫情在逐步消退。随着全球疫苗接种率的上升和世界各地政治局势的不稳定,南佛罗里达州的外国购房者正在增加。全球买家纷纷前来美国接种疫苗和购买房产。
接种疫苗的外国人被允许在11月8日恢复前往美国的旅行,这导致在南佛罗里达州进行更多的国际投资,南佛罗里达是外国买家在美国的第一大目的地。全球买家在迈阿密购物,因为迈阿密是一个世界级的全球城市,房地产价格比其他类似的全球城市都高。外国买家对我们令人难以置信的多样性、对所有文化的接受以及我们所有的便利设施感到宾至如归。
2022年1月,迈阿密售价在40万至60万美元之间的单户住宅成交386宗,同比增长31.3%。2022年1月,迈阿密现有公寓销售价格在40万美元至60万美元之间,同比增长98%,达到了303笔交易。
今春将有更多库存进入低供应/高需求市场通常,美国冬季的库存总是有季节性的减少。到2022年春天,随着潜在的房屋卖家更愿意挂牌和展示他们的房屋,预计会有更多的库存进入当地市场。房主数量的下降也将带来更多的库存。对利率上升的预期将继续推动2022年第一季度的需求。
强劲的需求导致库存进一步紧张。迈阿密新挂牌的单户住宅从1541套减少到1401套,降幅为9.1%。共管公寓的新房源减少了3.6%,从2500套减少到2410套。
由于需求的强劲,到了今年1月,迈阿密地区当地单户住宅库存同比下降30.4%,从去年的3401套活跃房源降至上月的2367套。公寓的库存比去年同期的12608套每季度下降了53.1%,从2021个季度下降到了5908套。
自2019年7月以来,当地单户家庭的月库存供应有所下降,反映出强劲的需求。单户住宅的库存月供应量下降41.9%,至1.8个月,这表明现在的市场状况还是卖方市场。现有康斗的库存减少74.3%,至2.9个月,这表明还是卖方市场。买家和卖家之间的平衡市场提供6到9个月的供应。
2022年1月底,活跃房源的总数同比下降48.3%,从16009套降至8275套。
在全国范围内,全美国1月底的住房总存量为86万套,比2021年12月下降2.3%,比一年前(103万套)下降16.5%。未售出的库存以1.6个月的供应,以目前的销售速度下降,低于十二月的1.7个月和2021年1月的1.9个月。所有数据都显示,房源在下降。
加息会逐步遏制房价物价中值上涨是全国的一种趋势。与高需求相比,低库存导致价格上涨。从本地来看,迈阿密奢侈房屋销售额的更大份额是当地房屋中位价格同比大幅上涨的部分原因。
同时,美联储决定在2022年提高利率并结束债券购买,这将在短期内加速住房需求,并最终给中值价格带来下行压力。
2022年1月,迈阿密大都会区戴德县单户家庭平均价格中位数同比上涨10.8%,从46.95万美元增至52万美元。迈阿密独立屋平均房价已连续122个月上涨,连续上涨10.1年。现有康斗价格中值同比上涨28.6%,从28万美元增至36万美元。在过去128个月中,康斗的中位价格上涨了124个月。
较低的抵押贷款利率使购房变得更加实惠。根据全美国抵押贷款公司房地美公司的数据,1月份30年期常规固定利率抵押贷款的平均承诺利率为3.45%,高于12月份的3.10%。2021的平均利率为2.96%。
如果美国的抵押贷款利率继续上升,房价增长可能会相应放缓。随着越来越多的卖家在2022年挂牌出售房产,增加的库存应该会缓解迈阿密地区中位价格的增长。
美国房产经纪人抵押写好(NAR)首席经济学家劳伦斯·云(LawrenceYun)预计,到2022年底,30年期固定抵押贷款利率将升至3.7%。?这仍将低于疫情流行前的4%。
由于利率仍处于历史最低水平,许多南佛罗里达州的房主已经为他们的住房贷款进行了再融资。因此,如今不仅许多房主支付的抵押贷款更低;他们这样做的同时,他们的财富(房屋净值)显著增加。房屋净值可以用于装修、大学贷款等活动。
与其他全球城市相比,迈阿密地产价格仍非常便宜。据迈阿密财富报告2021的Kord-Frank报道,在美国,100万美元可以让购房者净85平方米的豪宅。在摩纳哥仅仅能购买15平方米,在香港能购买23平米,在伦敦购买31平米,在纽约购买34平米,在日内瓦购买35平米。
迈阿密美元成交量总计21亿美元展示了房地产对当地经济的影响虽然其他行业在过去一年里经济举步维艰,但住房在全国和当地都提振了经济。在美国,每售出两套住房,就会创造一个就业机会。根据NAR的数据,典型的佛罗里达州房屋销售的总经济影响为90300美元。
2022年1月仅一个月,迈阿密的总销售额为21亿美元。当地独立屋的销售额同比增长16.7%,从8.792亿美元增至10亿美元。康斗销售额同比增长56.2%,从6.671亿美元增至10亿美元。
迈阿密房地产吸引了多个买家竞拍,买家超过标价2022年1月,迈阿密当地独立屋原始标价的中位数为98.1%,比去年的96.8%上升了1.3%。现有康斗原价的中位数为97.3%,比去年的94.3%上升了3.2%。
迈阿密单户住宅销售的挂牌日和签约日之间的天数中值为24天,比去年的28天减少了14.3%。单户住宅的平均销售时间为74天,比去年的交易的80天减少了7.5%。
同时,当地公寓的上市日期和合同日期之间的中位数天数为40天,比63天减少了36.5%。共管公寓的平均销售天数为87天,比111天减少了21.6.
阿密2022年1月现金销售额比全国增长48.5%在今年1月,当地现金销售占迈阿密2022年1月销售总额的40.1%,而2021年1月则为33.1%。根据NAR的最新统计数据,当地约27%的房屋销售是以现金形式进行的。
现金买家的高比例反映了迈阿密作为外国买家在美国房地产市场中的领先地位,这些买家倾向于用全部现金购买,也有一些来自更昂贵的美国市场,他们可以用房地产销售的利润购买更多。
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