房价在过去一年大幅上涨,低库存和低利率推动美国房屋中位价在一年内上涨近20%。
而这次大涨是20年来最大幅度,尤其是加州。
自2000年来,大多数加州城市的房价都大幅上涨,许多城市的房价翻了一番甚至三倍,而全美房价增幅排名前六的城市都在加州。
根据房地产经纪公司Clever分析的数据,旧金山2000年的典型房屋价格为356800元,2022年典型房屋价格接近140万,增长了290%,几乎是22年前的四倍。
旧金山常被认为是房地产市场失控的最极端例子,但它并不是加州唯一一个房价飙涨的城市。Clever分析了全国50个最大都市区的房屋售价中位数,发现自2000年以来,有13个城市的房屋价值涨了三倍以上。
排名前六的城市都在加州,但许多南加居民并不担忧处于房地产泡沫中,认为本地的特有属性无可替代。
大约20年前,河滨郡(Riverside)或萨克拉门托的典型房屋价格很容易低于20万。现在,根据Clever的数据,河滨郡的房价中位数为544000元。萨克拉门托则是583000美元。
圣地亚哥2000年稍微贵一点,平均房价为231000元。而如今同样的房子可能价值858000元。
洛杉矶2000年的房价中位数约为231000元。到2022年,则跃升至878,000元,增长了280%。圣何塞的典型房屋价格则从437000元上升到近160万。
自2000年以来房价上涨超过200%(即增长了两倍)的13个美国城市是:旧金山(增长290%)洛杉矶(增长280%)加州河滨郡(增长278%)圣地亚哥(增长275%)圣何塞(增长261%)萨克拉门托(增长237%)西雅图(增长235%)坦帕市(佛州)(增长223%)迈阿密(增长220%)奥斯汀(增长209%)波特兰市(俄勒冈)(增长207%)凤凰城(增加206%)丹佛(增长204%)根据Clever的说法,全国有几个城市的房价增长要慢得多:克利夫兰(增加60%)底特律(增长62%)孟菲斯(田纳西州)(增长72%)芝加哥(增长73%)哈特福德(康州)(增长87%)辛辛那提(增长88%)伯明翰(阿拉巴马州)(增长90%)圣路易斯(增长98%)
《家住美国》4月1日报道,据美国《市场观察》(marketwatch)杂志1月19日消息,住房是许多美国人最大的生活开支,随着房租不断上涨,就消费物价指数而言,它正在蚕食美国人的钱包。2021年11月至12月,美国通货膨胀指数中的住房部分仅仅增加了0.4%,略低于前一个月的0.5%。然而,房价增长同比的年增长率却创下了历史记录。特别是,在2020年12月和2021年12月之间,衡量房屋租客支付房屋租金增长了3.8%,这是自2007以来的最高水平。
由于美国人住房成本是总体消费价格指数的最大组成部分,反映了租金和抵押贷款支付在家庭预算中的重要性。这是极其重要的,无论租房还是自住,大多数人都无法避免要为住房买单。
同时,租房者和银行按揭买房者面临着同样类似的阻力。对买家来说,供应限制推高了房价,而木材等原材料成本的上涨加剧了房价的上涨。随着疫情结束,人们逐渐回到城市,租房者看到租金上涨。
但是,尽管美国的住房通胀指数已经上升到创纪录的水平,但与其他房价晴雨表相比,涨幅似乎很小。这是因为新冠疫情流行使得美国更进一步的衡量住房价格的能力变得复杂,尤其是因为CPI是基于调查数据。
美国CIBC资本管理公司董事兼高级经济学家凯瑟琳·贾奇(KatherineJudge)表示:“由于疫情刚开始时,美国经历了人口外流的城市才刚刚恢复活动,而现有租约每年都需要时间重置,住房CPI指数严重滞后于房价走势。现在住房指数仍在迎头赶上。”住房消费物价指数滞后于房价走势凯瑟琳·贾奇(KatherineJudge)认为,CoreLogicCase-Shiller房价指数是衡量房价的领先指标,2021年10月份全美国房价年涨幅为19.1%,这是有数据的最近一个月。同时,最近从房地产网站公寓列表中公布的全国租金报告显示,全美国房屋租金的中位数在2021年间上升了17.8%。
图片他表示,CPI所反映的房价上涨与其他指标所反映的房价上涨之间的这种差异是统计口径不同造成的。CapitalEconomics北美首席经济学家保罗·阿什沃思(PaulAshworth)表示,CPI中的住房部分“旨在衡量每月的生活成本”,所以CPI住房不应该完全反映资本价值的变化。
这是有道理的。对于绝大多数房主来说,拥有一套房子的成本并没有体现出每月甚至每年的变化,因为现在大多数人都使用固定利率抵押贷款。因此,虽然税收可能会有所波动,但在他们购买房屋后,抵押贷款的成本不会发生变化,除非他们进行再融资。
租房者也是如此。大多数租房的人只有在搬家或续租时才会遇到更高的价格——即便如此,选择后者的人通常会比搬家的人看到更小的租金上涨。因此,从本质上讲,消费者支出指标可能会淡化租金和房价上涨的影响。
住房通货膨胀达到顶峰了吗?大多数经济学家都认为,CPI衡量住房成本的指标仍有上升空间——尽管其他住房成本晴雨表已经显示出增长放缓的迹象。
阿默斯特-皮尔蓬特(AmherstPierpont)公司首席经济学家斯蒂芬·斯坦利(StephenStanley)认为,CPI中的住房成本指标往往滞后于房价指标至少一年,可能是两年。因此,始于2020年年中的房价飙升,直到最近几个月才开始出现在CPI中。”但是,在正常化之前,一连串的房地产通胀需要多长时间才能达到峰值,这是一个有争议的问题。CoreLogic公司在9月份发布的一份报告显示,过去,CPI对房主租金的衡量通常落后于其他市场租金衡量标准9至12个月。
marketSecuritiesFranceSA公司首席经济学家策略师克里斯托夫·巴劳德(ChristopheBarraud)表示:“我的猜测是,市场租金增长可能在12月达到顶峰,这意味着住房部分可能会加速到8月。”然而,一些分析师认为,通胀高峰可能会来得更早。杰弗里斯.(Jeffries)公司首席经济学家安妮塔·马科夫斯卡和货币市场经济学家托马斯·西蒙斯1月19日在一份研究报告中写道,CPI的租金指标最早可能在2月或3月达到峰值。
他们写道:“CPI的住房组成部分的涨幅一直低于市场租金涨幅,而市场租金的上涨幅度要大得多,原因尚不完全清楚。”这对美联储意味着什么?鉴于通胀失控,美联储已发出信号,将迅速采取行动,通过加息为经济降温。各国央行行长表示将提高利率,并因此减少债券购买活动。
即使房地产通胀在未来几个月达到峰值,美联储也不能指望这种情况迅速得到纠正。首先,疫情时期的购房热已经证明,数量众多的千禧一代已经进入了住房市场开始买房。
“他们大约有4610万人构成了有史以来最重要的买房基础。”marketSecuritiesFranceSA公司首席经济学家策略师克里斯托夫·巴劳德(ChristopheBarraud)表示他说,由于学生贷款负担沉重,许多潜在房主推迟了购房决定。与此同时,待售房屋的供应量仍接近历史最低水平,几乎没有任何迹象表明会出现波动。
这些千禧一代的购房者不仅推高了房价,而且只要他们在实现住房所有权方面继续拖延,有房出租的房主也将继续提高租金。
目前,美联储的工具库可能无法解决由此引发的住房短缺和房租上升,因此房地产通胀居高不下。
克里斯托夫·巴劳德(ChristopheBarraud)表示:“长期利率上升可能会推高抵押贷款利率,从而减缓房价增长,但这不足以扭转这一积极趋势。同时,鉴于我没有看到美国政界人士实施租金上限,要想让房地产市场大幅平静下来,唯一的办法就是增大供给来降低房租。”
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