尽管德州当地的购房者担心,外州的购房者正在推动当地房价飙升,但经济学家表示,情况并非如此。
德州农工大学房地产研究中心的研究人员表示,他们发现德州全州房价升值与截至2019年的14年内的人口迁移模式之间基本上没有相关性。
“人口迁入似乎不是主要因素”,该中心的高级研究员韦斯•米勒(WesMiller)在一份声明中说,“这是与整体经济健康状况、供应限制和短缺、以及获得信贷和可负担性有关。”自上一轮经济衰退后,房价中位数在2010年代期间每年都在上涨,并在2013年达到峰值增长率9%。与此同时,根据德州的数据,从2010年到2019年,德州每年的新居民的净人数徘徊在100,000左右。该中心是对美国人口普查和住房市场数据进行分析。但美国人口普查局目前尚未公布2019年以后这几年的移民数字。
根据人口普查数据,2019年有582,000名新居民搬到德州来,同时有471,000人迁出德州。
米勒说,虽然初步数据显示,自那以后,德州全州范围内的每年迁入人口有所增加,但研究人员并不认为外州买家在近期房价飙升中发挥了普遍看法所暗示的那么大的作用。
根据德州房地产研究中心和北德州房地产信息系统的最新数据,二月份达拉斯地区房地产经纪人销售的当地独户房屋的最新销售价格中位数达到创纪录的365,000美元,比去年同期上涨了达21%。
米勒说,到2020年为止的十年间,来自德州以外的买家通常会比原本就在德州的买家多支付约60,000美元来买房,但他说,这只是因为外州买家通常购买更大的房屋,而不是因为他们为相同的房屋面积支付比州内买家更高的价格。
该中心还研究了那种认为州内买家难以与州外买家竞争的观点。在特拉维斯(Travis)郡,研究人员观察了以高于要价50,000至200,000美元价格购买房屋的人数,发现州外买家并不比德州买家更可能这样做。
“事实上,有更多的德州人表现出这种行为(以高于要价的价格买房)”米勒说。
美国人口普查数据显示,搬到德州的人通常比原本在该州的人年轻,而且大多数人实际上选择了租房。截至2019年,新增的德州居民的年龄中位数为29岁,其中只有43%是房主,而现有居民的年龄中位数为41岁,其中有多达73%是房主。
米勒说,想要购买的年轻人可能正在为组织家庭做准备,因此会选择更大面积的房屋。
该中心表示,虽然州外迁入人口并未在全州范围内推动房价上涨,但他们更有可能在地方一级对房价产生影响。然而即使在达拉斯地区,许多不同的因素也会影响房价,例如房屋建造限制和就业增长。
确实许多外州的买家可能有更多的钱在达拉斯地区支付更高的价格买房。根据AttomDataSolutions的数据,去年全美最高的房屋销售利润来自加州市场。在圣何塞,房屋卖家的平均净收入高达575,000美元,而在旧金山,去年房屋卖家的平均利润为462,000美元。
因此有房地产经纪认为外州迁入人口是达拉斯房价上涨和房屋库存减少的最大原因。地产经纪罗杰斯•希利(RogersHealy)表示,与纽约、洛杉矶或奥斯汀等地相比,许多买家将达拉斯的房价格视为超便宜价,因此他们可能比达拉斯人愿意支付更高的价钱——尤其是当他们不想失去一笔交易时。
房地产经纪克里斯•凯利(ChrisKelly)则在一封电子邮件中表示,由于之前的经济衰退导致新房屋的建造不足,以及婴儿潮一代比过去保留房屋的时间更长,而且千禧一代购房者的数量也很多,都是造成房屋供不应求和房价上涨的因素。
在疫情期间,美国房价的惊人增长使美国房产业主的财富达到了创纪录的水平。而他们会如何处理这些资金,可能对经济会产生更广泛的影响。
据美国全国广播公司财经频道(CNBC)报导,根据房地产研究机构CoreLogic的数据,2021年,美国房价年平均涨幅为15%,高于2020年的6%。疫情驱动的强劲需求、创纪录的房屋低供应量,以及创纪录的超低抵押贷款利率,共同创造了这些巨额收益。
房地产市场上的竞购战现在已经司空见惯。绝望的买家正在与那些想在这个热门市场上大捞一笔的投资者竞争。尽管冬季通常是房地产市场最低迷的季节,但房价上涨的趋势却仍在继续。
房地产网站Realtor首席经济学家丹尼尔‧黑尔(DanielleHale)表示:“虽然我们预计,买家在2021年的狂热最终会在今年得到一些缓解,但在2022年初,购房者仍继续面临着严峻的形势。事实上,上周的房价和市场走势表明,竞争变得更加激烈了。”图片尽管在2021年,卖房者数量相对较少,但对于那些将自己的房屋挂牌出售的人来说,所获得的回报是非常值得的。
根据国家房地产数据库ATTOM的数据,在2021年,一处普通房屋的销售利润略高于9.4万美元。这比2020年的利润高出45%,比疫情前的利润高出71%。绝大多数地区的房地产市场都出现了这种增长。
ATTOM数据解决方案公司首席产品官托德‧泰塔(ToddTeta)对此表示:“那些没有因疫情而失去工作的家庭纷纷涌入房地产市场,这在很大程度上是对危机的回应。有迹象表明,今年这股浪潮可能会放缓。而2021年将成为卖家最辉煌的年份之一,当然,它也是买家最艰难的年份之一。”图片这是自2008年以来最高的利润水平。2008年是房地产的最近的一次辉煌年代。当年的房地产繁荣是建立在有问题的抵押贷款和几乎没有资产的房主之上的。但现在的情况并非如此。
甚至是那些没有将房产挂牌出售的房主也在获得资产增值。截至去年年底,约42%的房主被认为拥有高价值房产(EquityRich),这意味着他们的抵押贷款数额只有房屋价值的一半或不到一半。这远远高于2020年底的30%的比例。
图片在拥有高价值房产最多的前十个州中,有九个位于西部。包括爱达荷州、犹他州、华盛顿州和亚利桑那州等。拥有高价值房产最少的州主要集中在中西部和南部,如伊利诺伊州、路易斯安那州和密西西比州等。
对经济的影响根据“黑骑士”公司(BlackKnight)的抵押贷款监测(MortgageMonitor)的独家预测,2021年可动用资产(高于抵押贷款机构通常要求的20%的部分)增长了2.6万亿美元,达到创纪录的9.9万亿美元,一年内增长了35%。也就是说,现在平均每个房主的可动用资产净值为18.5万美元。
图片那么,这对整体经济意味着什么呢?如果消费者决定动用这些财富,那么其潜在的消费能力将是巨大的。美国经济分析局(BureauofEconomicAnalysis)的数据显示,疫情爆发期间,个人储蓄率大幅上升,直到最近才开始恢复到疫情爆发前的水平。
“黑骑士”公司负责企业研究和战略的副总裁安迪‧沃尔顿(AndyWalden)表示:“这些资金向以股票为中心的市场转移早已开始。截至去年第三季度,借款人从自己的住房中取出的资金比最近14年的都多。”在通胀率已经达到40年来的最高水平的背景下,消费能力的增强可能会继续推高需求和价格。
除了出售他们的房屋,唯一可能阻碍一些房主利用所拥有的房产财富进行消费的方式,就是抵押贷款利率的上升。他们可能因此就不会去通过再融资套现。因为如果这样做,他们就不得不支付更高的利率。虽然房主进行房屋净值贷款也是一种可能性,但同样,这些贷款的利率也将上升。
