目前美国的大多数贷款,都是按房利美的标准来制定的。美国的房地产贷款,分为住宅贷款和商业房地产。这两种贷款的机制是不同的,尤其是利率方面。
本文仅做一般性介绍,如果要贷款在美购房的话,还是建议您咨询美国正规贷款银行,获取最适合您情况的专业建议。
利率的历史美国住宅贷款的利率——固定利率,是由美国的债券市场(BondMarket)决定的,而不是人们所想的由美国联储的基准利率决定。只有浮动利率与联储基准利率相关联。
目前美国的联储拆借利率已降至0.25%,因此再下调的空间有限。而房屋抵押贷款的长期利率,主要受制于长期公债行情。眼下长期利率已调至有史以来的最低点,也意味着通胀即将来临。
所以目前最重要的是,应把握贷款时机,做一些相应的调整。建议如下:将30年期贷款改成15年期,可以减缩负债的年限,省下15年的利息。
将15年期贷款改成30年期,可以减低月付额度,自救度过经济难关。
抵押贷款套现:如果房贷少或全净值,可考虑增加房贷额度,贷出钱来再来投资赚钱,善用贷款的杠杆功能,走致富的捷径。
个人信用经过这次次贷金融风暴和信用危机后,各银行对房屋贷款的审核手续较之前严格很多。要取得最好的贷款方案和利率,取决于以下四大因素:一、良好的信用所有借款人通过个人社会安全号码的审查,获得来自三大信用评估公司的个人信用报告分数。目前所有银行都会采取3份报告中的中间值作为信用审定分数。这个数字总结了个人过去的信用历史,并评估贷款人将来准时还款的可能性。高的信用分数,不仅有资格申请抵押贷款,更可取得较好的贷款利率。
这个信用指数是基于以下项目的评估:付款历史:是否按时付款?是否有晚付的习惯?几次?30天,60天,90天晚付?持续多久?今年?去年?有无破产纪录?有否被人追债?在法院,国税局有无欠钱记录?是否欠付小孩赡养费等等。房屋贷款迟付纪录其实是银行最关注的,所以会被追溯到很久以前。其他的信用卡迟付纪录,超过一年就可不算入评估。
信用卡额度:额度越高,表示信用越好。但是每月信用支出的金额最好不要超过总额度的50%,否则会被扣分。超过总额度的支出愈高,扣分越多。
信用历史:银行需要评估至少4条信用线,其中二条需有两年以上的信用历史信用类型:曾获得过几种贷款,如房屋贷款、信用卡、买车贷款、学生贷款、百货公司信用卡、加油卡等等。持有多类型的信用为佳。
信用审查次数:信用每多被审查一次,就会被扣分。被查得太多,就有必要写解释信来阐明原因。
二、稳定的收入这是放贷的保障。一般来说,月收入应是贷款支出的2.5倍。目前通过的负债率DTIRation(负债/收入)为收入的55%以下,但是各银行的标准又不同,不过可以用公式来计算,贷款本金+利息+地产税+火险+所有信贷月付(从信用报表记录)/月总收入55%审核收入的基准有2点:稳定的收入。借款人在所从事的行业有连续工作2年以上的纪录。
足够的收入来源。收入证明可用以下方式:固定工资:用于上班族,提供2年的W-2表,按税前收入审核。
自雇企业主:领1099表,提供2年的保税单,按照税后AGI计算2年平均收入。
三、资产证明这是确保贷款快速过关的关键。如存款、支票账户、定存、退休账户及股票等。头款及购屋费用,再加上3个月的月付房贷金额,需要有存在银行两个月以上的证明。
请先把您的现金如果想在近两个月内购买房屋,就要先把这笔现金存入银行,然后影印着两个月的银行账单(全部页数)作为存款证明。如果房贷少或全净值,银行不接受从网路印出的影印件,除非上面有申请贷款人的全名、位址和账户等资讯。(通常网路版本都不显示)任何工作月收入之外的存款,都必需要再加上一封解释信,解释钱的来源(LOE-LetterofExplanation)。如果有大额存款是从国外汇入,也要解释和证明钱的来源。通常以汇入款的存根作为依据。
四、房屋价值这是决定可获得贷款金额的尺度。既然是房屋抵押贷款,作为抵押品的价值至关重要。大多数屋主选择LTV80%(贷款额/房价)以内的贷款方案,因为贷款超过80%抵押比率,需要另外够贷款支付保险,即PMI(PrivateMortgageInsurance)。
根据贷款额度的不同,月保费也从150美元到250美元不等。LTV越低。贷款方案及利息利率就越好。现在银行对贷款人的收入查核,执行的非常严格。
除了要看2年的W-2收入表、1099表、个人报税表(TaxReturn)之外,还要贷款人填4506T表格(IRSForm),用以取国税局核查个人报税纪录,藉以印证真实报税的收入。如果核查的报税收入,不符合贷款申请表所填的收入。银行就可拒绝给与借贷。
尽管德州当地的购房者担心,外州的购房者正在推动当地房价飙升,但经济学家表示,情况并非如此。
德州农工大学房地产研究中心的研究人员表示,他们发现德州全州房价升值与截至2019年的14年内的人口迁移模式之间基本上没有相关性。
“人口迁入似乎不是主要因素”,该中心的高级研究员韦斯•米勒(WesMiller)在一份声明中说,“这是与整体经济健康状况、供应限制和短缺、以及获得信贷和可负担性有关。”自上一轮经济衰退后,房价中位数在2010年代期间每年都在上涨,并在2013年达到峰值增长率9%。与此同时,根据德州的数据,从2010年到2019年,德州每年的新居民的净人数徘徊在100,000左右。该中心是对美国人口普查和住房市场数据进行分析。但美国人口普查局目前尚未公布2019年以后这几年的移民数字。
根据人口普查数据,2019年有582,000名新居民搬到德州来,同时有471,000人迁出德州。
米勒说,虽然初步数据显示,自那以后,德州全州范围内的每年迁入人口有所增加,但研究人员并不认为外州买家在近期房价飙升中发挥了普遍看法所暗示的那么大的作用。
根据德州房地产研究中心和北德州房地产信息系统的最新数据,二月份达拉斯地区房地产经纪人销售的当地独户房屋的最新销售价格中位数达到创纪录的365,000美元,比去年同期上涨了达21%。
米勒说,到2020年为止的十年间,来自德州以外的买家通常会比原本就在德州的买家多支付约60,000美元来买房,但他说,这只是因为外州买家通常购买更大的房屋,而不是因为他们为相同的房屋面积支付比州内买家更高的价格。
该中心还研究了那种认为州内买家难以与州外买家竞争的观点。在特拉维斯(Travis)郡,研究人员观察了以高于要价50,000至200,000美元价格购买房屋的人数,发现州外买家并不比德州买家更可能这样做。
“事实上,有更多的德州人表现出这种行为(以高于要价的价格买房)”米勒说。
美国人口普查数据显示,搬到德州的人通常比原本在该州的人年轻,而且大多数人实际上选择了租房。截至2019年,新增的德州居民的年龄中位数为29岁,其中只有43%是房主,而现有居民的年龄中位数为41岁,其中有多达73%是房主。
米勒说,想要购买的年轻人可能正在为组织家庭做准备,因此会选择更大面积的房屋。
该中心表示,虽然州外迁入人口并未在全州范围内推动房价上涨,但他们更有可能在地方一级对房价产生影响。然而即使在达拉斯地区,许多不同的因素也会影响房价,例如房屋建造限制和就业增长。
确实许多外州的买家可能有更多的钱在达拉斯地区支付更高的价格买房。根据AttomDataSolutions的数据,去年全美最高的房屋销售利润来自加州市场。在圣何塞,房屋卖家的平均净收入高达575,000美元,而在旧金山,去年房屋卖家的平均利润为462,000美元。
因此有房地产经纪认为外州迁入人口是达拉斯房价上涨和房屋库存减少的最大原因。地产经纪罗杰斯•希利(RogersHealy)表示,与纽约、洛杉矶或奥斯汀等地相比,许多买家将达拉斯的房价格视为超便宜价,因此他们可能比达拉斯人愿意支付更高的价钱——尤其是当他们不想失去一笔交易时。
房地产经纪克里斯•凯利(ChrisKelly)则在一封电子邮件中表示,由于之前的经济衰退导致新房屋的建造不足,以及婴儿潮一代比过去保留房屋的时间更长,而且千禧一代购房者的数量也很多,都是造成房屋供不应求和房价上涨的因素。
