在美国，购房者在申请房屋贷款前，都会心存疑惑：在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？怎么能知道银行最多贷我多少钱？
不同银行对不同签证有不同的限制
在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？
不是！银行还是要看你的签证类型的。
首先，是要可以合法在美国境内居住的，所以签证过期非法滞留的不能获取银行贷款；
其次，没有在美工作许可的签证也不能获得贷款。
比如旅游签证，因为银行审查贷款能力的重要指标就是收入水平，无法在美国境内工作就没有办法取得合法收入，没有收入银行自然不会通过贷款，而海外收入由于很难查验一般银行也不考虑。
第三，有些银行对有工作许可签证的类型也有限制。
比如学生签证在毕业后一般都会先得到OPT获取暂时的工作许可（1-2年），然后再申请工作签证H1b，但是大部分银行都不能通过OPT申请人的贷款，因为现在的H1b抽签制度使得他们觉得OPT存在很大的风险，一旦申请人没有抽中H1b就失去了在美国工作生活的权利。
大部分银行审查贷款人的资格的第一步就是问你的身份（签证类型）以及是否还在有效期。
身份有效，再谈贷款能力的问题。
另外就是有些银行对不同的签证也有不同的限制。
美国公民，永久居民（就是常说的绿卡）以及工作签证如H1，基本所有银行都能做也并没有额外的要求。
但是学生签证就一定要有OPT，不仅不是所有银行都能做，还有额外的对贷款额、信用分数和信用历史的要求。
怎么能知道银行最多贷多少钱？
银行一般考虑以下因素，来评估你的贷款能力和风险：
是信用记录
最直观的体现就是信用分数，信用分数过低可能会影响你的贷款额或者利率，如果信用记录上有late payments，collection或是破产，不仅会导致信用分数低，还会直接导致银行不通过你的贷款申请；
是月债务-收入比例（我们称之为DTI）
一般银行可允许的最高DTI范围在43%-50%（每个银行的规定不一样），如果你的月收入是1万的话，你的最高月债务额就是4300-5000元，这些债务包含了贷款月供、地税、房屋保险、车贷、助学贷款、信用卡每月最低payment；
三是贷款额-房屋价值比例（也就是LTV）
房子需要有足够的equity（资产净值），银行会聘请第三方估价师来对你的房子进行估价，如果房子估价不足，可能就会需要降低贷款额。
在历经新冠疫情的出走潮之后，年轻世代又再度返回都会区租屋；根据租屋网站Rent Cafe最新数据，过去12个月间，95后出生的「Z世代」年轻人申请曼哈顿租房，成长了63%，仅次于西岸旧金山和邻近纽约的泽西市(Jersey City)，成为全美最受该年龄层年轻人喜爱的居住地第三名。
该数据显示在2022，更多Z世代年轻人愿意搬回大城市及都会区；2020年Rent Cafe的数据曾显示，该年龄层的年轻人在选择租房时，更青睐中西部和南部各州，该现象主要受到疫情限制旅游，以及学校改为远端教学影响，由于对未来疫情等的不确定性，促使年轻人在择屋时，以房租较可负担和生活质量为优先考量。
不过疫情在2021年疫苗普及后和缓，今年大城市也都逐步开放迈入复苏，鼓励Z世代离开小城镇，再度搬回大都会区；专家表示，大城市提供更多就业机会，以及许多在小城镇或郊区无法提供的设施，例如各式餐厅、娱乐以及公共交通等，同时大城市也有更多社交机会，让Z世代更有机会发展专业技能或是找到人生的另一半。
由于年轻人的租屋活动增加，他们也开始在曼哈顿房产市场产生影响力；根据房地产估价公司Miller Samuel的报告，今年1月纽约市五大区租金都已经回归到疫情前水平，1月时曼哈顿公寓租金中位数为3476元，超过了2020年1月时的3472元，直逼史上最高纪录，而市场上房源供不应求更是骤减超过80%，除曼哈顿租金狂飙23%，皇后区和布碌仑(布鲁克林)热门租房区价格也都分别上涨28%和11%。
目前租屋市场占比最大的千禧世代，已逐渐朝著建立家园和买房定居的方向发展，然而随著应届毕业生逐渐迈入职场，Z世代也正慢慢成为租赁市场上最主要的客群，积极寻求能够满足他们需求的社区。
专家表示，对于年轻人来说，大城市仍然具有相当的吸引力，因为除了人口和技术的多样性，高速网路和高科技技术、绿能社区包括回收系统、节能公寓以及可再生能源等，这些设施都需要大量公共与私人投资等资源，也让大都会成为能够提供这些服务的不二选择，促使年轻人往城市移动。
