买房的成本是多少？
根据Union Bulletin报道，这个问题视乎你怎么看。
显而易见的答案是房价。如果你找到了自己喜欢的房子并支付400,000美元现金购买，成本就是房价，即400,000美元。长期来看，这可能是现金形式的收入，房子的价值可能会随着通货膨胀而升值。一旦卖房，当初买下的房让你“赚”了。
不卖而选择住在房子里时，你会享受到另一个好处。这就是经济学家所说的“估算收入”（imputed income，一个人没有收到现金形式的收入）。与其拿着每月一笔税后收入，你享受到了一种没有被扣税的“资产”。
这些都是买房的“甜头”。
但是，当你为购买房屋筹集资金时，简单会变得复杂，而这正是我们大多数人所做的。根据全国房地产经纪人协会的数据，87%的购房者需要为自己的房屋融资。
你坐下来签署的一大摞文件，会告诉你在抵押贷款的整个期限内你将支付多少美元。以3.25%（俄罗斯入侵乌克兰之前的利率）的30年期借款300,000美元，你将最终偿还470,023美元。就像很多人很久以前那样，以6%的利率借款，你将偿还高达647,515美元。
这太吓人了。这也是为什么许多房主急于尽快偿还抵押贷款的原因。“想想我会省下的所有钱，”他们说。
事实上，预付款的真正节省可能会很小。
这个怎么可能？答案就是金融界所说的“金钱的时间价值”。2040年的一美元对我们来说并不像本周银行账户中的一美元那么值钱。
是的，有一种叫做通货膨胀的东西。
那么，你如何计算购买房屋的真实成本呢？
让我们来打个比方。根据得克萨斯A&M大学房地产研究中心最近的一份报告，美国主要城市地区的房价中位数从30万美元以上不等。
具有良好信用评分和20%首付的合格买家可以将抵押贷款利率降至3.75%。（这不包括任何提高实际利率的积分支付。）
那么，一套300,000美元或400,000美元的房子的真实成本是多少？
如果你以300,000美元的价格购买房屋，首付60,000美元，你将借款240,000美元，每月支付房贷1,111.48美元，在30年内偿还400,132.80美元。如果通货膨胀与利率相匹配，所有那些付款的”现值”（英文叫present value，指的是未来货币在今日的价格，说白了就是未来1元等于现在多少钱）将恰好是您昨日借入的金额，即240,000美元。
但是，如果通货膨胀率高得多怎么办？
例如，如果通货膨胀率以7%的速度运行，你将偿还167,063.86美元的现值，而不是240,000美元。实际上，你房屋的真实成本为227,063.86美元（60,000美元的首付加上你将偿还的金额167,063.86美元现值）。
换言之，你偿还的房价低于最初300,000美元。
现在让我们用400,000美元的房子做同样的练习。首付80,000美元，你将借款320,000美元，需要每月支付房贷1,481.97美元。超过30年，你将支付533,509.20美元。但在7%的通货膨胀之后，这些付款的现值为222,751.31美元，而不是320,000美元。
以上两种情况，你都以近25%的有效折扣买了房。
买房能不能达成上述，取决于一件事。就是抵押贷款利率与通货膨胀率之间的差异。如果通货膨胀过热，你会大赚一笔。
是的，这是一场赌注。但正是这场赌注，在二战后的几十年里建立了中产阶级的净资产。
这不是金融界的“新招”。每当通货膨胀率高于抵押贷款利率时，情况就是如此。
这是否意味着房价不高？
不，这只意味着，有胆识的购房者可能不像许多人想象的那样需要“操之过急”，尽快把房贷都还了。
拖久了，可能只赚不赔。
在美国，购房者在申请房屋贷款前，都会心存疑惑：在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？怎么能知道银行最多贷我多少钱？
不同银行对不同签证有不同的限制
在美国申请到房贷主要是看还贷能力而不是身份，对吗？
不是！银行还是要看你的签证类型的。
首先，是要可以合法在美国境内居住的，所以签证过期非法滞留的不能获取银行贷款；
其次，没有在美工作许可的签证也不能获得贷款。
比如旅游签证，因为银行审查贷款能力的重要指标就是收入水平，无法在美国境内工作就没有办法取得合法收入，没有收入银行自然不会通过贷款，而海外收入由于很难查验一般银行也不考虑。
第三，有些银行对有工作许可签证的类型也有限制。
比如学生签证在毕业后一般都会先得到OPT获取暂时的工作许可（1-2年），然后再申请工作签证H1b，但是大部分银行都不能通过OPT申请人的贷款，因为现在的H1b抽签制度使得他们觉得OPT存在很大的风险，一旦申请人没有抽中H1b就失去了在美国工作生活的权利。
大部分银行审查贷款人的资格的第一步就是问你的身份（签证类型）以及是否还在有效期。
身份有效，再谈贷款能力的问题。
另外就是有些银行对不同的签证也有不同的限制。
美国公民，永久居民（就是常说的绿卡）以及工作签证如H1，基本所有银行都能做也并没有额外的要求。
但是学生签证就一定要有OPT，不仅不是所有银行都能做，还有额外的对贷款额、信用分数和信用历史的要求。
怎么能知道银行最多贷多少钱？
银行一般考虑以下因素，来评估你的贷款能力和风险：
是信用记录
最直观的体现就是信用分数，信用分数过低可能会影响你的贷款额或者利率，如果信用记录上有late payments，collection或是破产，不仅会导致信用分数低，还会直接导致银行不通过你的贷款申请；
是月债务-收入比例（我们称之为DTI）
一般银行可允许的最高DTI范围在43%-50%（每个银行的规定不一样），如果你的月收入是1万的话，你的最高月债务额就是4300-5000元，这些债务包含了贷款月供、地税、房屋保险、车贷、助学贷款、信用卡每月最低payment；
三是贷款额-房屋价值比例（也就是LTV）
房子需要有足够的equity（资产净值），银行会聘请第三方估价师来对你的房子进行估价，如果房子估价不足，可能就会需要降低贷款额。
