伴随着美国房产的大热，越来越多有眼光的华人投资者将眼光瞄向了这个不断上升的市场。但大部分人在面对有心仪房源时，其海外账户资金不足，不得不借助贷款的方式来实现达成自己的目标。
面对与国内区别不小的贷款方式和类型，想必不少人都很头疼吧，比如：
美国买房有哪些不同的房屋贷款类型？
Fixed-rate Mortgage是什么？
Adjustable-rate Mortgages又是什么意思？
Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分别是什么？
固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款有什么差别？
普通贷款和大额贷款有什么不同？
贷款有哪些手续费？
今天小编将带领大家深入了解美国的购房贷款类型，帮助大家实现美国投资梦。
很多中国买家在美国买房会选择Mortgage。 Mortgage是什么？是美国一种贷款买房的支付方式，贷款银行提供给买家这笔贷款用来填补从房子首付到实际房价的金额差距。
Mortgage中文就是我们常提到的“按揭贷款”，是房屋抵押贷款的一种形式。
美国房屋贷款要求买家每月偿还债务。贷款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。
利息是买家使用贷款银行所借的货币资金而必须支付的代价，对贷款银行来说，利息是利润的一种特殊转化形式。本金则是贷款银行在计算利息之前的借给买家的原始金额。
如果买家的现金首付（Down Payment）低于房屋购买价的20%，贷款银行可以强制要求买家建立一个第三方账户（Escrow Account，也称作Impound Account）。买家需要每个月通过这个第三方托管账户支付当月的付费用，比如房产税、地税和各种房屋保险费用。
房屋贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动，这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核，以确保有足够的资金用于支付费用。
了解如何选择合适的房屋贷款，可以帮助买家在未来几年成为一个财务轻松的房主。同时买家还需要了解如何在做房屋贷款交易时为自己争取最有利的条件，如何避免支付更多的利息费用。
如果对房屋贷款没有一个清晰的认知，当房屋贷款还清时，发现支付给贷款方的利息总数已经远远超过了买房的本金，这种例子也是屡见不鲜。
举例说明，假设买家借了144,000美元房屋贷款，并自己支付36000美元作为首付，购买了18万美元的理想住房。如果买家这笔144,000美元的房屋贷款，是30年期固定利率房屋贷款，利率为7%，那么买家需要在贷款期限内支付高达200,892美元的利息。这不仅是一笔巨大的利息支出，也比买家原来借的贷款本金金额更大！
所以建议买家不要过度申请贷款，而只寻找最符合自己需要的房屋贷款。那么，什么类型的房屋贷款才是适合自己的呢？现在是时候开始了解房屋贷款的选择了。
与其他金融和投资产品一样，买家可以选择不同类型的房屋贷款。这些不同类型的房屋贷款之间的差异可大可小，利率也有高有低。
基本房屋贷款类型：固定利率房屋贷款（Fixed-rate Mortgages）&可调利率房屋贷款（Adjustable-rate Mortgages）
两种不同的基本房屋贷款类型：Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率贷款，简称“FRMs”；和Adjustable-rate Mortgage，中文：可调利率贷款，简称“ARMs”。这两种房屋贷款的主要区别在于贷款利率是如何确定的。在可调利率贷款出现之前，只有固定利率贷款存在。
固定利率贷款，顾名思义，指在贷款的利率在贷款期限内一直固定不变。一般性固定利率贷款（conventional fixed-rate loans）的利率和规定的房屋保险一般较低，一般贷款周期为30年，贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的历史信用记录，并且首付不低于房价的5%。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。
浮动利率贷款（adjustable rate mortgage, ARM）在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变，通常每6到12个月调整一次，但也可能会频繁到每个月都发生变化，贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮动，但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。
申请者同样需要有稳定良好的历史信用记录，并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产，可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款，并可以在利率开始浮动后出售房产，但有房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产而需要承担高额利息的风险。
《家住美国》3月2日报道，据2月18日美联社洛杉矶消息，由于支付现金的购房者和其他急于避免更高抵押贷款利率的潜在房主抢购房产，使得美国地产市场上可供出售的房屋数量创下历史新低，1月份美国二手房的销量有所上升。
美国全国房地产经纪人协会2月18日表示，1月现房销售较去年12月增长6.7%，经季节性调整后的年率为650万套。FactSet公司的数据显示，这超过了经济学家此前预计的约608万套房屋的销售量。
2021年1月的销售下滑了2.3%，房价中位数上涨15.4%，上升到了350300美元。
房屋价格正在被推高，许多潜在买家正在寻找数量不断减少的仍在市场上的房产。截至1月底，待售房屋总数仅为86万套，是1999年美国地产经纪人协会开始追踪以来的最低水平，几乎没有迹象表明压力会很快缓解。
未售出房屋的库存比2020年12月下降了2.3%，比去年同期下降了16.5%。美国地产经纪人协会表示，按照目前的销售速度，这相当于创纪录的1.6个月供应量。
虽然在每年春季购房季之前的几个月里，待售房屋数量减少是正常的，但市场上的超低房产水平继续让卖家在买家面前占据优势。
当前，房价上涨和市场上房屋短缺的结合，也给了现金充裕的投资者和购房者一个支撑，他们有能力用现金出价超过其他潜在买家。美国地产经纪人协会称，1月份，约27%的房屋销售都是现金交易。一年前，现金只占19%。
平均而言，美国地产市场上，房屋在上月上市后的19天内售出。这并不像夏天那么快，当时17天是正常的。在一个买卖双方更加均衡的市场中，房屋通常会在市场上待售45天。
目前，美国的住宅建筑商已加紧建造更多新房，以应对火热的住房需求。据美国商务部统计，2021年初共有近160万套住房开工，比2020年增加了15.6%。但还需要建造更多的房屋。据地产经纪人在线交易网站Realtor.com Realtor.com 公司发现，相对于新家庭而言，新房短缺已经扩大到近600万套。
随着美国的年轻的千禧一代和千禧一代步入成年并希望成为房主，人口结构正在发生变化，今年的住房市场需求看来将保持健康。但是，在疫情爆发之前，住房供应就很短缺，更高的价格和不断上升的利率将使今年春天的购房者更难找到新房子。
同时，美国长期抵押贷款平均利率也在上升，接近2019年以来的最高水平。根据抵押贷款买家房地美的数据，30年期贷款的平均利率从上周的3.69%上升到了3.92%。
30年期利率上一次上升是在2019年5月，当时达到了3.99%。
随着房价飙升，去年历史最低的抵押贷款利率帮助潜在房主获得了购买力。现在，随着美联储（Federal Reserve）通过提高短期利率和减少债券购买来对抗通胀，利率预计会上升，而债券购买有助于将长期利率保持在较低水平。
牛津经济学院（Oxford Economics）首席美国经济学家南希·范登·霍滕（Nancy Vanden Houten）说，现在发生的快速销售可能会失去势头，因为房价上涨太快，可供选择的房屋太少。
南希·范登·霍滕说：“弹性需求和强劲的收入增长将支撑房地产市场，但有限的供应和较高价格和急剧上升的抵押贷款利率导致的负担能力下降将限制销售速度。”
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