《家住美国》3月2日报道，据2月18日美联社洛杉矶消息，由于支付现金的购房者和其他急于避免更高抵押贷款利率的潜在房主抢购房产，使得美国地产市场上可供出售的房屋数量创下历史新低，1月份美国二手房的销量有所上升。
美国全国房地产经纪人协会2月18日表示，1月现房销售较去年12月增长6.7%，经季节性调整后的年率为650万套。FactSet公司的数据显示，这超过了经济学家此前预计的约608万套房屋的销售量。
2021年1月的销售下滑了2.3%，房价中位数上涨15.4%，上升到了350300美元。
房屋价格正在被推高，许多潜在买家正在寻找数量不断减少的仍在市场上的房产。截至1月底，待售房屋总数仅为86万套，是1999年美国地产经纪人协会开始追踪以来的最低水平，几乎没有迹象表明压力会很快缓解。
未售出房屋的库存比2020年12月下降了2.3%，比去年同期下降了16.5%。美国地产经纪人协会表示，按照目前的销售速度，这相当于创纪录的1.6个月供应量。
虽然在每年春季购房季之前的几个月里，待售房屋数量减少是正常的，但市场上的超低房产水平继续让卖家在买家面前占据优势。
当前，房价上涨和市场上房屋短缺的结合，也给了现金充裕的投资者和购房者一个支撑，他们有能力用现金出价超过其他潜在买家。美国地产经纪人协会称，1月份，约27%的房屋销售都是现金交易。一年前，现金只占19%。
平均而言，美国地产市场上，房屋在上月上市后的19天内售出。这并不像夏天那么快，当时17天是正常的。在一个买卖双方更加均衡的市场中，房屋通常会在市场上待售45天。
目前，美国的住宅建筑商已加紧建造更多新房，以应对火热的住房需求。据美国商务部统计，2021年初共有近160万套住房开工，比2020年增加了15.6%。但还需要建造更多的房屋。据地产经纪人在线交易网站Realtor.com Realtor.com 公司发现，相对于新家庭而言，新房短缺已经扩大到近600万套。
随着美国的年轻的千禧一代和千禧一代步入成年并希望成为房主，人口结构正在发生变化，今年的住房市场需求看来将保持健康。但是，在疫情爆发之前，住房供应就很短缺，更高的价格和不断上升的利率将使今年春天的购房者更难找到新房子。
同时，美国长期抵押贷款平均利率也在上升，接近2019年以来的最高水平。根据抵押贷款买家房地美的数据，30年期贷款的平均利率从上周的3.69%上升到了3.92%。
30年期利率上一次上升是在2019年5月，当时达到了3.99%。
随着房价飙升，去年历史最低的抵押贷款利率帮助潜在房主获得了购买力。现在，随着美联储（Federal Reserve）通过提高短期利率和减少债券购买来对抗通胀，利率预计会上升，而债券购买有助于将长期利率保持在较低水平。
牛津经济学院（Oxford Economics）首席美国经济学家南希·范登·霍滕（Nancy Vanden Houten）说，现在发生的快速销售可能会失去势头，因为房价上涨太快，可供选择的房屋太少。
南希·范登·霍滕说：“弹性需求和强劲的收入增长将支撑房地产市场，但有限的供应和较高价格和急剧上升的抵押贷款利率导致的负担能力下降将限制销售速度。”
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离婚，是许多人在结婚的时候从来没有想到的问题，否则也就不结婚了，这是不少客人在离婚时的感慨。但是离婚时如何分割财产，也是最能体现一个人的本质的时候。有的女方，恨不得男方净身出户，把财产全部留给自己和孩子，同时还要男方给自己一笔赡养费，理由是男方婚内出轨并且有了私生子女对婚姻不忠云云。每每到这个时候，作为律师必须告诉当事人，美国加州的离婚法对这些没有惩罚条款，通俗地说，美国加州的离婚是无过错离婚，只要双方感情破裂了，或者一方不爱另一方了也可以单方面提出离婚。假如双方没有共同财产，婚姻很短且没有子女，那么离婚非常简单，就可很快解除婚姻关系。 假如女方为了成就男方的事业，作了巨大牺牲，在家里照顾家庭和孩子，那么她应该从男方婚后所创造的商业财富和价值中得到补偿。 法律是什么？就是公平合理，双方都要讲道理。
假如双方的婚姻超过一定的年限，有共同财产且养有子女，如果双方能够协商解决，这种离婚也不会太麻烦，但是很多时候夫妻中只要有一方不能够理智客观，就会让离婚变成“大战”、“拉锯战”，有的打了七、八年了还不能得到解决，更多的时候主要对财产分割不能够达成共识。有的则是因为心中有“恨” 有“怨”，在离婚时丝毫不让步，最后就是“劳民伤财”。
有的离婚因为家里长辈的介入，让离婚从而变得复杂。
美国加州是夫妻财产共有州，假如房产、财产是在结婚之后双方通过劳动所得的，那么这些财产就属于双方的共同财产，一旦离婚了，这些财产需要平分。如果房产的头款来自夫妻任何一方的婚前财产，那么就要提供证据显示头款的来源，最好有文件显示，将婚前财产注入婚后财产的那一方没有意愿改变婚前财产的性质，头款应当可以拿回来，但多数人一般都会忽略或者对法律不了解或者被误导，在离婚时可能会被另一方用来争取财产分割的筹码。
另外一种容易产生纠纷的地方，房产由一方在婚前购买，其中一方婚后付房贷或者地税，那么离婚时会说这是双方的共同财产。美国的法律一般支持此房产属于婚前财产，但是另外一方对房子做的贡献予以一定的“报销和补偿”来解决。
还有一种，有的夫妻双方在结婚时或者结婚后购买的房产，其中头款来自一方，房产的产权是已婚人士的个人财产 （a Married Man or Woman as His or Her Sole and Separate Property),和上面相同的地方，头款的部分只要有证据显示来源，一般可以拿回来，但是房产的性质属于个人还是共同财产呢，在离婚时会被用来“做文章”。简言之， 婚后购买的房产，产权不能够做到100%保护房产性质的功效，除非双方签署了必要的法律文书，但是多数人对此不了解。
有这样一个案例，中国的父母给女儿结婚后，用女儿的名字在中国购买了房产，男方当时也认同房子的头款和每月的房贷来自岳父母的账户，但是离婚时，男方却矢口否认，说那个房产是礼物，提出分割财产。理由是妻子的信用额度属于夫妻共同财产，岳父母利用共同财产购买中国房产，因此提出自己的权利。
如果双方离婚时签署了和解协议，离婚后发现另外一方隐匿财产，甚至发现对方在婚姻内购买了别的房产，这样的离婚可能会受到另外一方的挑战，申请离婚无效，然后再次重新分割财产。
为了避免离婚时的纠纷，目前越来越多的朋友选择制定婚前财产约定，购买房产时签署必要的法律文书，在结婚之前如何对自己的婚前财产做到妥善处理，会请教律师的意见。越来越多的华人家长对保护财产都很有意识和概念。有的制定生前信托，在自己活着的时候将财产牢牢地控制在自己的手上。有的已经帮助子女购买了房产的就会要求子女结婚时签署必要的婚前财产约定，这是因为听到了太多的关于离婚案的故事。
另外，夫妻双方的商业财产如何分割呢？也是许多人在离婚时不可避免会遇到的问题，我们以后分享。
作者：李红律师
