贷款买房，选择贷款机构的时候，大家最关心的就是利率。影响利率的因素有很多，今天就来跟大家聊聊，要做好哪四方面，才能拿下最好利率。
01、信用分数
信用分数对利率的影响最大。房屋贷款是阶梯定价（tier pricing)，每个信用分数阶梯对应一个利率。信用分数分段越高，利率也就越低，通常是20分一级。
大部分买家常用的贷款是Conventional loan，最低680分就可以贷款，740分以上算是第一梯度。另一种是贷款额较高的Jumbo loan，要求借款人有更高的信用分数和更多的首付，利率通常也较高。对于Jumbo loan，信用分数760-780分是第一梯度。
虽然每20分就会相差一个等级，但只要信用分数在700以上，都不会有特别显著的差别。如果你的信用分数真的很高，在760以上，利率会低一点，每个月不会差很多。
关于提高信用分数，我们为大家分享2个Experian官方的建议：
首先要按时还账单，包括信用卡、贷款、话费、租金、水电费等。贷款机构查看你的信用报告的时，会通过你有没有按时还款来判断你是否可靠，从而预测你贷款之后会不会按时还贷款。
第二是降低信用卡的结余数额，也就是每个月尽可能多地完成还款。这会影响到Credit Utilization Ratio（信用额度利用率），从而提高你的信用分数。信用卡额度利用率越低，信用分数就会越高。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度，说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人。
02、贷款-收入比
DTI是银行考量贷款人每月管理还款能力的一个比例。又细分为Front-End DTI（只看房贷月供/收入）和Back-End DTI（学生贷款+车贷+新房子贷款 +其他所有债务还款/收入）两种计算方式。
债务占收入比例越高，银行贷款的风险就越大，如果超过一定比例，银行就可能会拒绝贷款给你。
现在大多数银行要求Front-End DTI不超过28%，Back-End DTI不超过43%。而且多数银行更看重Back-End DTI。Jumbo loan的要求比较严格，得根据首付比例、是不是第一套房、选择的贷款项目等等来确定，有些项目可能会要求40%。DTI低，利率也会相对更低。具体情况和每个银行的政策相关。有时候20%和25%的利率可能就会很不一样，但25%以上的就没什么区别了。
总的来说，收入越高、其他贷款越少，你能申请到的买房贷款就越多，利率也会越有利。有些贷款机构会建议你在申请房贷前先还清其他大笔贷款，同时不要在短期内增加新的贷款，比如开新的信用卡、贷款为新家添置家具电器等等。
03、工作时长和收入水平
一般情况下贷款机构会要求贷款人有较长时间的工作经验和稳定收入。
最好的情况是你同一份工作做了两年，或者虽然中间换了工作，但是换到了一个收入更高的同领域工作。
一些刚开始工作的年轻买家也不用担心，只要有雇主能提供薪资信（offer letter） ，还是有很多贷款机构（lender）可以帮忙做贷款。
但如果你是自己创业self-employed, 贷款机构就会更小心更严格了。他们会仔细比对你的收入和报税情况Tax Return。
04、首付
一般来说，如果能提前准备30%的首付，拿下好的贷款利率会比较有利。贷款是根据风险因素来调整的，5%的首付肯定会比20%，30%首付风险更高，利率也会更高。
另外，如果首付少于20%的话，贷款机构会要求购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。PMI受贷款额度、信用分数、房子类型、DTI 和贷款项目影响。如果首付10%的话，每年要付的PMI大概是0.4%-0.85%。不过等房贷还到20%，就不用再付了。
有很多人认为，是不是应该攒够20%，30%再开始考虑买房。考虑到过去两年美国房价的增长速度，攒钱的速度很有可能赶不上房价增长。所以如果你已经有了买房计划，尽早结合自己的能力范围，提高信用分数，IRA，401K账户有钱在某种情况下也是可以作为头款的。建议大家确定好贷款条件再看房屋价格和地区。
伴随着美国房产的大热，越来越多有眼光的华人投资者将眼光瞄向了这个不断上升的市场。但大部分人在面对有心仪房源时，其海外账户资金不足，不得不借助贷款的方式来实现达成自己的目标。
面对与国内区别不小的贷款方式和类型，想必不少人都很头疼吧，比如：
美国买房有哪些不同的房屋贷款类型？
Fixed-rate Mortgage是什么？
Adjustable-rate Mortgages又是什么意思？
Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分别是什么？
固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款有什么差别？
普通贷款和大额贷款有什么不同？
贷款有哪些手续费？
今天小编将带领大家深入了解美国的购房贷款类型，帮助大家实现美国投资梦。
很多中国买家在美国买房会选择Mortgage。 Mortgage是什么？是美国一种贷款买房的支付方式，贷款银行提供给买家这笔贷款用来填补从房子首付到实际房价的金额差距。
Mortgage中文就是我们常提到的“按揭贷款”，是房屋抵押贷款的一种形式。
美国房屋贷款要求买家每月偿还债务。贷款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息，Principal中文也就是本金。
利息是买家使用贷款银行所借的货币资金而必须支付的代价，对贷款银行来说，利息是利润的一种特殊转化形式。本金则是贷款银行在计算利息之前的借给买家的原始金额。
如果买家的现金首付（Down Payment）低于房屋购买价的20%，贷款银行可以强制要求买家建立一个第三方账户（Escrow Account，也称作Impound Account）。买家需要每个月通过这个第三方托管账户支付当月的付费用，比如房产税、地税和各种房屋保险费用。
房屋贷款会被放入账户用来支付费用。随着税率和保险费的波动，这个账户里的钱也会减少。贷款人将每年进行一次审核，以确保有足够的资金用于支付费用。
了解如何选择合适的房屋贷款，可以帮助买家在未来几年成为一个财务轻松的房主。同时买家还需要了解如何在做房屋贷款交易时为自己争取最有利的条件，如何避免支付更多的利息费用。
如果对房屋贷款没有一个清晰的认知，当房屋贷款还清时，发现支付给贷款方的利息总数已经远远超过了买房的本金，这种例子也是屡见不鲜。
举例说明，假设买家借了144,000美元房屋贷款，并自己支付36000美元作为首付，购买了18万美元的理想住房。如果买家这笔144,000美元的房屋贷款，是30年期固定利率房屋贷款，利率为7%，那么买家需要在贷款期限内支付高达200,892美元的利息。这不仅是一笔巨大的利息支出，也比买家原来借的贷款本金金额更大！
所以建议买家不要过度申请贷款，而只寻找最符合自己需要的房屋贷款。那么，什么类型的房屋贷款才是适合自己的呢？现在是时候开始了解房屋贷款的选择了。
与其他金融和投资产品一样，买家可以选择不同类型的房屋贷款。这些不同类型的房屋贷款之间的差异可大可小，利率也有高有低。
基本房屋贷款类型：固定利率房屋贷款（Fixed-rate Mortgages）&可调利率房屋贷款（Adjustable-rate Mortgages）
两种不同的基本房屋贷款类型：Fixed-rate Mortgage，中文：固定利率贷款，简称“FRMs”；和Adjustable-rate Mortgage，中文：可调利率贷款，简称“ARMs”。这两种房屋贷款的主要区别在于贷款利率是如何确定的。在可调利率贷款出现之前，只有固定利率贷款存在。
固定利率贷款，顾名思义，指在贷款的利率在贷款期限内一直固定不变。一般性固定利率贷款（conventional fixed-rate loans）的利率和规定的房屋保险一般较低，一般贷款周期为30年，贷款整个周期内的可预测性强。申请者需要有稳定良好的历史信用记录，并且首付不低于房价的5%。固定利率贷款一般适用于准备长期居住或持有该房产的人。
浮动利率贷款（adjustable rate mortgage, ARM）在整个还款周期中的各个预定时间段利率会改变，通常每6到12个月调整一次，但也可能会频繁到每个月都发生变化，贷款整个周期内的可预测性差。一般的浮动利率贷款在开始几年的利率是固定的并且利率一般比固定利率低，而后利率浮动，但两个相邻时间段的利率浮动有一定上限。
申请者同样需要有稳定良好的历史信用记录，并且首付不低于房价的5%。如果只打算短期居住或持有房产，可以考虑短期利率很低的浮动利率贷款，并可以在利率开始浮动后出售房产，但有房产贬值、利率大幅上浮且无法出售房产而需要承担高额利息的风险。
