对于在美国置业的国际买主比比皆是，海外资产配置已经走在未来的路上了，那么，有这么一小群高净人士游走在世界各地，他们海外资产往往会选择托管，同时，也常常收到客户最关心的租金抵税的疑问，今天抓重点美国租金抵税问题。

出租型房产如何抵税?

非美国税务居民，每年填报税单及表格，才能申报租房收入，来抵扣关于出租型房产相关的费用，包括：

保险费；

管理费；

物业费；

中介费；

清洁费；

维修费；

水电费；

垃圾费；

地产税费；

房屋贷款利息；

打理出租产生的差旅费；

申报出租收入而产生的会计师费；

买房的成本需通过折旧费抵扣；

装修或新家具的费用；

低于$2500美元的费用可在当年抵扣（单笔或单件）；

高于$2500美元的装修及家具费，第一年可抵扣50%，剩余需按预计可使用的年限分摊通过折旧费来抵扣等。

*以上任何维修或装修费用皆可抵扣。如果外国人不申报所得税税单就租房收入，税务局一旦知晓，将不允许再补报税单，不可扣抵任何费用。

自住型房产如何抵税？

美国税务居民每年仅地产税和房贷利息能作为抵税外，其他费用不可以抵税；

非美国税务居民0抵扣费用。

*自住或一年不超过15天出租日，都划为自住房。

二套房如何抵税？

合理拥有两套房，无论自住超过14天或出租少于15天，这15天以内的租金收入美国税务机构也许会忽略，会划为自住房（参考上面自住房）。若不满足上述条件，你的租金则需要上报Sch E，而相关贷款利息，房产税等抵扣都需要分成出租和自住两部分，美国税务机构追踪能力非常强，还是自觉为好。

*保留所有费用的“证据”一定不会错！

度假出租房如何抵税？

你有两套房子，第三套或以上你肯定不会轮着住吧。美国税务机构会默认出租。租期超过14天，自住天数少于14天，这样就会划为出租房了。和上面出租型房产一样，所有租金收入和支出都需上报，才能抵税更多。

投资型房产如何抵税？

无论美国税务公民，既不出租也不自住，0抵扣的费用；

非美国税务居民，既不出租也不自住，0抵扣的费用。

*每年能上报所有维修、装修费用及个人所得税，这些税单会积累成再转卖时的成本，用来降低增值收益。反之，买价作为再转卖的成本。