美国人讲就实用和效率，目前新盖的房子仍不断在改进其生活机能的便利性，百年来，美国房子的舒适度稳居世界第一
第一、厨房和家庭间是全家人坐息的空间，应该占最大面积。
美国房子都有二个客厅，一个是主客厅一个是家庭间，家庭间都会和开放式的厨房连在一起，有时餐厅也并入成为一个更大的空间，2008年以后2000呎以下的新房子甚至没有主客厅或很小，但有比美豪宅空间的厨房和家庭间，这是一个房子最精华的部分，美不美就看这里。
国人由于爱大火炒菜，厨房和餐厅隔开封闭且狭小，这样吃得不健康也把漂亮的厨房给毁了，所以想要有个美丽厨房，观念要先行。
第二、车库和进出通道。
车库通向室内的门一打开，最好是厨房放冰箱的地方，因为在超市购买完一车的食物，要有最近的位置上下货。我们刚回国内在上海住过高层，从停车的地方上下货到厨房得花一个多钟，而且全身是汗。后来为此搬去有车库的连排别墅。国内的房子大多没有接收这些新观念，我曾在见过从车库到厨房爬二层楼的别墅，真是有钱不会过日子，即使有人帮忙也不应该累坏别人。
第三、独立的洗衣、烘衣间和燃气烘衣机。
二十年前美国的房子多把洗衣机烘衣机放在车库的一角，十年后开始在一楼有个专门的洗衣房，又过了十年，目前新的房子大都把洗衣间安排在二楼，并且空间也渐渐放大。因为二楼才有衣服啊！所以洗衣机烘衣机的位置最好是在二楼以方便收发衣物，这是二十年来房子的规划随着家居生活不断进化的结果，而这一点国内的别墅也是完全跟不上，大部分的新式小区，仍把洗衣机放在浴室或厨房的一角，烘衣机则完全没有规划。
在美国不管房子大小，这洗衣机烘衣机二件一套都是缺一不可的，它们可是家中最忙的电器。还有国内到现在还搞不清楚什么是烘衣机最重要的功能。火力十足的燃气烘衣机可以烘出完全无菌、健康柔软的衣物、被子，并省下晒衣服及收衣服的宝贵时间精力，在美国美金就可以买到耐用数十年、容量超大的燃气烘衣机，如果把衣服晒在院子里甚至会招来邻居的抗议，所以想欣赏万国旗只能去中国。另外要注意的是，烘衣机只有烧燃气的才是管用的产品，烧电的烘衣机由于烘干效果不好又不节能，已被美国市场淘汰。
第四、二个以上及够大的卫生间。
国内普通住宅的卫生间一般设计得很小或很阴暗、也常常不够用。美式住宅的卫生间清爽舒适、也方便清洁维护。主卧室专用的卫生间更是明亮宽大，甚至包括了一个能走进去的衣帽间，这可是提升日常生活质量重要一步。
掌握以上几点，农家宅基地也可以华丽转身美式豪宅。这些是我们中美二国住房、过日子的实战经验。房子若没有便利的生活机能，余下的都是虚荣。
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遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。
而且贷款买房也远没有你想像的那么难。
美国买房贷款申请的“房”分三种：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的
第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；
投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。
举个例子：
同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。
也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。
下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。
Q:
美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
A:
没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入
更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。
这个怎么决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
Q:
需要多少，有额外要求吗？
A:
买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。
Q:
什么是PITIA？
A:
PI = Principal & Interest，房贷
T = Tax，地税
I = Insurance，保险
A = HOA，管理费
所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。
要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！
比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。
所以如果有买房的打算但资金又不够的话，提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的银行流水（Bank Statement）。
例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽钱就要6月份或者之前打过来。
不过如果你需要使用收入，那么要两个月的银行流水；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入，那麽一个月的银行流水也可以。
快速计算能贷多少款
贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额≤45%税前月收入
举例来说
某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那麽每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那麽每个月就是$833.33。
假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡还款额是$100，那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。
又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。
所以，这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%，小於45% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
注：根据每个人的情况不同，有的申请人的百分比可以宽限到50%
关于信用以及利率等
不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。房贷款利率比自住屋差一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
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