遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。
而且贷款买房也远没有你想像的那么难。
美国买房贷款申请的“房”分三种：
自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的
第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；
投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。
举个例子：
同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。
也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。
下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。
Q:
美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
A:
没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入
更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。
这个怎么决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。
Q:
需要多少，有额外要求吗？
A:
买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。
Q:
什么是PITIA？
A:
PI = Principal & Interest，房贷
T = Tax，地税
I = Insurance，保险
A = HOA，管理费
所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。
要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。
除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。
另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！
比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。
所以如果有买房的打算但资金又不够的话，提前两个月以上把钱打过来准备好，银行会看两个月的银行流水（Bank Statement）。
例如你9月份申请贷款，两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日，那麽钱就要6月份或者之前打过来。
不过如果你需要使用收入，那么要两个月的银行流水；如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用收入，那麽一个月的银行流水也可以。
快速计算能贷多少款
贷款之前，很多人会问：我到底能贷多少款，有一个简单的算法，在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少，银行也是大致这么算的：
房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额≤45%税前月收入
举例来说
某申请人想买80万的房子，想看看能不能贷款60万，假设他能拿到的利率是4%，那麽每个月付款额是$2,864.49，地税银行一般以1.25%/年来算，那麽每个月就是$833.33。
假设房屋保险一个月是$100，HOA一个月是$300，车贷一个月是$300，几张信用卡还款额是$100，那麽所有的费用总额是$4,497.82/月。
又假设申请人的年收入是$120K，那么一个月就是$10K。
所以，这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%，小於45% ，所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。
注：根据每个人的情况不同，有的申请人的百分比可以宽限到50%
关于信用以及利率等
不同银行有不同要求，但信用分数一般620分以上就可以。房贷款利率比自住屋差一些，但是不会很多，其它条件相同的话，从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
（本文转自REMAX2000Chinese ，版权归原作者所有，如有问题请及时联系我们）
美国疾病控制和预防中心（Centers for Disease Control and Prevention）9月1日公布的一项命令表明，美国大多数租房者在年底前都不会被驱逐。
这项禁令史无前例，可以防止数千万美国人在历史上最严重的公共卫生危机中被迫离开家园。
以前在新冠肺炎病毒大流行期间的驱逐保护措施与适用于所有美国租赁房产的这一保护相比显得微不足道。
“这是一个非同寻常、影响广泛的命令，它保护了3000万到4000万的成人和儿童，因为不付房租而面临被驱逐的危险。”驱逐专家、威克森林大学客座法学教授艾米莉·本弗（Emily Benfe）说。
国会于3月27日签署了总额为2万亿美元的《关爱法案》，包括禁止从联邦政府资助的房屋和建筑物中驱逐，但这项法案只覆盖了全国不到三分之一的出租单元，由于缺乏执行力，许多房东一起无视这项法律。它也在7月底到期。
同时，一些州、县、镇和城市已经在当地禁止驱逐，但这让房客们只能任由一些狭隘的临时保护措施来摆布。自5月以来，超过20个州通过了全州范围内的暂缓驱逐令，允许恢复诉讼程序。
疾控中心的公告发布不到24小时，是否受到房东集团的质疑还有待观察。CNBC采访了住房专家，试图找到一些最紧迫问题的答案。
禁令有什么作用？
在9月4日至12月31日之间的延期租期内，大多数在流行病中挣扎着支付房租的房客不能被房东驱逐。
研究驱离的专家本·弗说，免于驱离的资格可以通过几种方式来得到申请。
个人必须要么年收入低于9.9万美元，要么夫妇年收入低于19.8万美元，要么接受经济刺激计划。另一种方法是，如果你在2019年不需要缴纳所得税。
你还需要在一份声明上证明，尽管你寻求租房援助，但你还是付不起房租，房东需要你和其他无家可归的同住，并且你承诺尽你所能支付部分费用。
如果租房者符合上述要求，他们必须签署一份声明并交给房东。
Benfer说，该声明的副本应于周五在网上公布，供租户下载和签署。
她还说：“如果租客付不起房租，他们应该尽快向房主提供声明。”。
那么，如果房东不理呢？
如果你的房东在你给他们申报后无视禁令，你可以立即寻求法律帮助。
有时，您收到的与听证会日期相关的文件会包含您所在地区法律服务的联系信息。路易斯安那州东南法律服务公司的律师亚历克西斯·埃尔克特说，如果没有，你应该可以在网上找到你的帮助的代理机构。
“法院也可以给人们提供联系方式。”。
您可以在以下网址找到有关驱逐的低成本或免费法律帮助法律帮助网。
如果我正在被驱逐呢？
疾病预防控制中心禁止“任何因不付房租而实施驱逐的行动，”本弗说。
因此，如果你正处于被驱逐的过程中，你现在应该可以在家里呆到年底。
如果我的州已经有了暂缓驱逐令呢？
本弗说，大约有10个州的驱逐保护措施比疾病预防控制中心的禁令还要全面。
班弗说，全国性的禁令并不会改变当地的法律。这些都还在。
你可以在驱逐实验室的网站上找到适用于你的当地政策。
我还要付房租吗？
对。疾控中心的命令并不能免除你付房租的义务。在流感大流行期间，你要尽你最大的努力来应付你的账单，以避免债务累累，并在明年1月被逐出家门。
在justhouse.org网站，您可以搜索社区资源，为那些难以支付租金提供帮助的人。
一些州和城市拨出资金帮助人们留在家里。亚利桑那州为此专门拨款500万美元。特拉华州的居民可以申请最高1500美元的租赁援助。蒙大拿州、俄亥俄州、爱荷华州和纽约州的居民也得到了类似的救济措施。
寻找并申请您所在地区的任何可用帮助。
专家说，与此同时，许多房东表示愿意与要求付款计划的房客合作。
