周二（12月7日），房利美（Fannie Mae）发布的11月美国购房信心指数（HPSI）显示，消费者对房市的信心较为平稳。不过，消费者对当下适合卖房还是买房的看法有一些分歧。
购房信心指数（HPSI）被视为房利美对全美住房调查（NHS）中的一个重要浓缩指标，反映了消费者对整个美国房市的看法和预期。
根据房利美的调查报告，美国11月的购房信心指数为74.7点，即人们大多对房市看好。
房利美副总裁兼副首席经济学家马克‧帕里姆（Mark Palim）表示，11月的购房信心指数经历了一些洗牌，但“整体指数再次保持相对平稳”。
“即使消费者对宏观经济表示担忧，其中大部分可能与通货膨胀有关，但迄今为止，与经济相关的任何负面情绪尚未造成购房抵押贷款需求的下降。”帕里姆说。
房利美调查详细数据
买房时机：认为现在是买房好时机的受访者比例从30%降至29%，认为是买房坏时机的比例从65%降至64%。综合指数与上月相比没有变化。
卖房时机：认为现在是卖房好时机的受访者比例从77%下降至74%，认为现在是卖房坏时机的比例则从17%升至21%。根据综合调查结果，认为现在是出售房屋好时机的人比上个月减少了7个百分点。
房价预期：认为未来12个月房价将上涨的受访者比例，从39%上升到45%，而表示房价将下跌的比例从22%降至21%，认为房价将保持不变的比例从32%下降到28%。也就是说，认为房价将上涨的人，比上个月增加7个百分点。
抵押贷款利率预期：认为未来12个月抵押贷款利率将下降的受访者比例保持在5%，而预计抵押贷款利率将上升的比例从55%上升到58%，认为抵押贷款利率将保持不变的比例从33%下降到32%。综合而言，认为未来12个月抵押贷款利率将下降的人，比上个月减少了3个百分点。
住房市场还能火多久？
Evercore ISI房地产分析师斯蒂芬·金姆(Stephen Kim)说：“目前这个市场主要由供应不足驱动，而不是过剩需求，供应短缺的问题已经持续了10年，不会很快消失。”
实际数据似乎印证了这一观点，目前美国的成屋库存量仍接近历史低点，与此同时，今年新开工的单户住宅终于将从过去10年不到75万套的平均值升至100万套以上，但仍低于2004年-2006年房地产泡沫高峰期的160万套。
美国20年内单户住宅新屋开工数（浅蓝色条为预估值）
金姆说：“只有在未来10年保持每年200万套的开工速度，才能摆脱目前建设不足的局面。”
也就是说，房市将长期火爆，持续10年甚至更久。
现在纽约房市的火热程度大家可以清楚的看到。很多第一次买家都想趁这个时候入手。但是在入手之前一定要确定好自己的财务情况!财务方面准备好才算真的做好买房准备。因为疫情的原因引起的房屋价格下跌以及创纪录的超低贷款利率这些方面都会吸引很多第一次买家试图成为屋主。但是很多买家不知道自己到底能负担得起什么样的房子,也不清楚每月以后需要支付多少月供。做好这些调查和准备都是非常有必要的!
确保信用好,才能够资格贷款
因为疫情的缘故,银行想确保买家够资格购买房屋已经把标准调高了一些。(比如没有因为疫情失业,有按时付账单等） 为了获得更有竞争力的利率，买家的信用分数最好超过740分。新建公寓大楼贷款现在也变得更麻烦,大多数银行现在都不给新建楼提供贷款, 除非大楼卖出50%。银行也希望能看到贷款人多个还款的记录,比如信用卡,汽车贷款,学生贷款等。每一项都至少要有12个月的记录。除此之外,对年轻买家来说银行会查看你的债务收入比,以确定您是否有资格。所有债务上的花费不能超过你每月总收入的43%。对于频繁更换工作的年轻人来说，还有一个潜在的问题就是银行希望看到一些稳定性--至少在同一雇主和工资范围内工作几年，或者至少在同一行业内工作几年。这是为了确保不会有任何突然的意外而影响到你每月付款的能力。
如何预算首付？
许多买家都会犯一个错误,那就是只计划了首付的预算而忽视了过户的费用。过户的费用通常包括经纪人的佣金、税金、贷款费用、律师费等，并根据您购买的是co-op还是condo而有所不同。总而言之，通常建议买家留出购买价格的4%至5%。
CO-OP和CONDO在财务方面的利弊
因为利率仍然接近历史低点，但过去几个季度的住房库存和价格趋势对买家不利。这种因素的结合在买家中造成了强烈的 "害怕错过"，以及一种羊群心态，在这种情况下，在竞标下一个热门房产时，情感可能会战胜理性。很多初次买家会在co-op和condo之间有所纠结，调查表明大约75%的业主选择了co-op，其余的是condo。虽然选择co-op意味着在相对较低的价位上有更多的选择，但对买家的财务要求却更加严格。例如，co-op通常需要更多的首付，通常是至少20%，有时甚至更高，而且债务收入比更低，通常只有25%。co-op有可能会限制你的贷款额度,但是condo就没有这一点。不过购买condo也有缺点那就是可能会有较高的过户费用。两种公寓类型都会有月费, 许多买家对这些费用视而不见.有些买家特别喜欢一个40万的公寓,但每个月维护费需要$1700.这个费用已经算是非常高了。而且维护费会随着时间的推移而增加，这可能是一个交易杀手。一定要注意这一点。
经纪人,律师,贷款人的角色
在买房的过程中有三个人非常重要。一个律师，你应该确保他熟悉公寓法，一个好的贷款人，为你提供帮助，还有一个经纪人。
一个好的经纪人相关重要,他们可以给你更好的指导并帮助你找到合适的匹配。而且经纪人可以帮助你找到合适的贷款人和律师。许多经纪人有首选或者合作过可以信得过的人选，这样会为你省很多时间
在纽约买房有时是非常麻烦和头痛的。所以一定要有一个强大的团队去指导你，会避免很多头痛哦!
