新的住房数据显示，南加州房价今年再创新高，11月份六县地区的房价中位数达到69万3,500美元。
根据DQ News/CoreLogic发布的数据，今年该地区房价已第九次创新纪录，六个县中的四个：河滨、圣贝纳迪诺、文图拉和圣地亚哥，房价也创下新高。
环比房价涨15.6% 销售量涨23%
据《圣盖博谷论坛报》报导，上个月的房价中位数比2020年11月高出15.6%，即一年内上涨了9万3,000美元。这是自1988年以来12个月环比的第五大涨幅，仅落后于今年早些时候更繁忙的四个月。
按照11月的数字，过去12个月房价平均每周上涨1,800美元，一些买家的报价根本没机会被接受。
2021年至11月的房屋销售数量略低于25万8,000套，这是自2006年以来11个月内的最高纪录。
11月的成交量为2万2,426套，增长了23%，是DQ News/CoreLogic记录中最大的年度百分比涨幅。在过去的116个月中，除了三个月外，房价都在同比上升。
买气热烈原因何在
一些经纪人表示，在去年春天市场狂热的高峰期，三、四十个报价的竞价战很常见。由于一些买家对较高价格望而却步，市场在夏季略有降温。但竞购战仍在继续，只是买家减少了。
抵押贷款利率低、疫情中的人们对更大房屋的渴望，以及千禧一代买家的崛起，推动购房需求猛增。CoreLogic副首席经济学家塞尔玛‧赫普（Selma Hepp）说：“购房者继续受到低抵押贷款利率的推动，而且预期将升高的利率也促使一些买家提早进场。”
在过去的半个世纪里，30年期固定抵押贷款的平均利率略低于8%，而今年迄今为止的平均利率仅为2.9%，但10月份的利率超过了3%。
根据《华尔街日报》首次报导的CoreLogic数据，在过去两年中，千禧一代占所有购房抵押贷款申请的51%，高于2015年的35%。与此同时，婴儿潮一代和X世代（41至50岁）买家的房屋销售份额分别下降8-10个百分点，分别为14%和29%。
尽管传统上在感恩节到新年假期期间房屋销量和价格逐渐下降，但赫普表示，今年的季节性放缓幅度比往年要小得多。例如，从10月到11月，房屋销量通常会下降15%，但今年，销量仅下降了2%。
她还说，南加州的房市比美国其它地区面临更多限制，例如待售房数量一直在减少。根据橙县“住房报告”（Reports On Housing）的数据，南加州待售房屋数量从10月中旬起再次下滑，降至至少9年来的低点；截至12月10日的挂牌房源量比一年前减少三分之一，是2019年12月的一半。
明年房市涨势或稍缓
住房经济学家预测，随着房贷利率上升以及更多房屋待售，明年市场将不会那么疯狂。暂缓付房贷政策的结束将促使经济拮据的一些房主出售房屋，从而增加待售房屋的供应。
赫普说，根据CoreLogic HPI预测，到明年10月，加州房价将上涨5.3%，而洛县的房价将上涨1.9%，圣地亚哥县的房价将上涨7.6%。
以下是11月各县房价中位数和房屋销量数据：
洛县的中位数上涨12.6%至78万8,000美元；销量增长7.7%至7,234套。
橙县的中位数上涨14.9%至91万9,000美元；销量下降3.5%至3,181套。
河滨县的中位数上涨20.2%至54万6,750美元；销量增长2.5%至4,197套。
圣贝纳迪诺县的中位数上涨18.8%至47万5,000美元；销量增长5.6%至3,166套。
圣地亚哥县的中位数上涨15.4%至75万美元；销量下降7%至3,646套。
文图拉县的中位数上涨14.6%至75万5,000美元；销量下降0.6%至1,002套。
拜登总统计划斥资 2 万亿美元重塑美国经济，这可能是造成通胀压力的主要因素。所谓的“重建更好计划”的通胀效应成为华盛顿激战的焦点，众议院通过了等待参议院的法案。
经济学家表示，大流行期间的大规模财政刺激毫无疑问助长了截至 10 月的 12 个月消费者价格飙升 6.2%。特朗普和拜登政府在一年半内向经济注入了约 5 万亿美元。花费在“重建更好”计划中的资金将分摊 10 年。正如拜登政府所建议的那样，这将在短期内限制其对通胀的影响。
在公众对通胀的担忧日益加剧之际，共和党人将生活成本迅速上涨归咎于拜登。
他们争辩说，他的计划将进一步提高价格并伤害已经为汽油、食品、租金和许多其他东西支付更多费用的家庭。
华盛顿在价格上涨方面并非无懈可击。
经济学家表示，毫无疑问，当前通胀飙升的种子是由大流行期间政府采取的行动播下的。
美联储通过将利率大幅下调至历史低点并使企业获得贷款或消费者购买汽车或房屋的成本降低，从而使球滚动。
然后，特朗普和拜登政府推出了数万亿美元的刺激计划，一次性向经济注入了大量资金。
所有的刺激措施都让人们的口袋里有很多钱，并将消费者支出提高到远高于危机前的水平。
美国家庭还坐拥约 2 万亿美元以上的额外储蓄，这些储蓄最终会花掉。
通货膨胀对债务的影响
随着房价随着时间的推移而上涨，它会降低任何抵押贷款的贷款价值比，这是一种自然折扣。
结果，房产的净值增加，但您的固定利率抵押贷款支付保持不变。
通货膨胀也有利于从出租物业中赚取收入的房地产投资者，特别是具有短期租赁结构的房地产行业，如住宅投资或多户投资中的投资物业，因为较高的房价通常等于较高的租金。如果您能够在保持抵押贷款不变的情况下调整租金，这可以为您增加口袋里的钱创造机会。
房地产可以很好地对冲通货膨胀，因为随着时间的推移，房地产价值往往会保持稳定的上升曲线。大多数在 2008 年房地产泡沫破裂时跌至谷底的房屋在不到十年的时间里又回到了崩盘前的价格。房地产投资还可以为投资者提供潜在的经常性收入，并且在升值方面可以跟上或超过通胀。
使用房地产对冲通胀的一种方法是投资住宅投资或多户家庭投资。
与零售店或餐厅等商业物业通常有多年商业租约不同，个人出租单位通常每年续约。
建筑物的单元越多，您就越有机会调整租金。
此外，像公寓大楼这样的多户住宅是一种独特的资产类别，因为它们总是需求旺盛。租金和房产价值的增加。这两个因素共同构成了一个可能不会长时间空置的房产，以及多个以市场调整价格续签或开始租赁的机会。
需要考虑的另一点是费用报销，另一个租赁组成部分，是房地产能够控制通货膨胀的另一种方式。无论建筑结构的类型如何，租赁都会将某种形式的物业运营费用转嫁给租户。例如，对于三重净租赁物业，租户负责 100% 的物业相关费用。由于公用事业和维护费用随着通货膨胀而上涨，房东和业主可能部分地免受对物业现金流的影响。
通货膨胀的某些方面是我们无法避免的，从消费品价格上涨到利率上升。然而，好消息是，即使预测成为现实，房地产也是保护自己免受通货膨胀其他影响的一种方式。
