拜登总统计划斥资 2 万亿美元重塑美国经济，这可能是造成通胀压力的主要因素。所谓的“重建更好计划”的通胀效应成为华盛顿激战的焦点，众议院通过了等待参议院的法案。
经济学家表示，大流行期间的大规模财政刺激毫无疑问助长了截至 10 月的 12 个月消费者价格飙升 6.2%。特朗普和拜登政府在一年半内向经济注入了约 5 万亿美元。花费在“重建更好”计划中的资金将分摊 10 年。正如拜登政府所建议的那样，这将在短期内限制其对通胀的影响。
在公众对通胀的担忧日益加剧之际，共和党人将生活成本迅速上涨归咎于拜登。
他们争辩说，他的计划将进一步提高价格并伤害已经为汽油、食品、租金和许多其他东西支付更多费用的家庭。
华盛顿在价格上涨方面并非无懈可击。
经济学家表示，毫无疑问，当前通胀飙升的种子是由大流行期间政府采取的行动播下的。
美联储通过将利率大幅下调至历史低点并使企业获得贷款或消费者购买汽车或房屋的成本降低，从而使球滚动。
然后，特朗普和拜登政府推出了数万亿美元的刺激计划，一次性向经济注入了大量资金。
所有的刺激措施都让人们的口袋里有很多钱，并将消费者支出提高到远高于危机前的水平。
美国家庭还坐拥约 2 万亿美元以上的额外储蓄，这些储蓄最终会花掉。
通货膨胀对债务的影响
随着房价随着时间的推移而上涨，它会降低任何抵押贷款的贷款价值比，这是一种自然折扣。
结果，房产的净值增加，但您的固定利率抵押贷款支付保持不变。
通货膨胀也有利于从出租物业中赚取收入的房地产投资者，特别是具有短期租赁结构的房地产行业，如住宅投资或多户投资中的投资物业，因为较高的房价通常等于较高的租金。如果您能够在保持抵押贷款不变的情况下调整租金，这可以为您增加口袋里的钱创造机会。
房地产可以很好地对冲通货膨胀，因为随着时间的推移，房地产价值往往会保持稳定的上升曲线。大多数在 2008 年房地产泡沫破裂时跌至谷底的房屋在不到十年的时间里又回到了崩盘前的价格。房地产投资还可以为投资者提供潜在的经常性收入，并且在升值方面可以跟上或超过通胀。
使用房地产对冲通胀的一种方法是投资住宅投资或多户家庭投资。
与零售店或餐厅等商业物业通常有多年商业租约不同，个人出租单位通常每年续约。
建筑物的单元越多，您就越有机会调整租金。
此外，像公寓大楼这样的多户住宅是一种独特的资产类别，因为它们总是需求旺盛。租金和房产价值的增加。这两个因素共同构成了一个可能不会长时间空置的房产，以及多个以市场调整价格续签或开始租赁的机会。
需要考虑的另一点是费用报销，另一个租赁组成部分，是房地产能够控制通货膨胀的另一种方式。无论建筑结构的类型如何，租赁都会将某种形式的物业运营费用转嫁给租户。例如，对于三重净租赁物业，租户负责 100% 的物业相关费用。由于公用事业和维护费用随着通货膨胀而上涨，房东和业主可能部分地免受对物业现金流的影响。
通货膨胀的某些方面是我们无法避免的，从消费品价格上涨到利率上升。然而，好消息是，即使预测成为现实，房地产也是保护自己免受通货膨胀其他影响的一种方式。
随着美国年轻人组建家庭数量的不断增加，房市不振凸显了2021年美国各地的住房短缺问题——尤其是入门和中等价格范围的房屋。由于供应链问题、劳动力短缺和监管措施进一步减缓了新房建设，房屋建造速度不足以满足需求，房价在快速上涨。
雅虎新闻报导，展望明年，当需求持续旺盛时，购房者、卖家、租房者和投资者可以期待更多类似的情况，而季节性回归和利率上升，对房地产交易可能只会带来轻微影响。
以下是2022年的一些房地产市场趋势预测：
上市房屋库存仍将紧张，房价上涨将给购房者的负担能力带来压力。
抵押贷款利率将上升，但工资增长可能有助于为买家提供平衡。
租房市场将继续增长，但与过去两年相比可能会有所稳定。
人们对新房建设有很多期待，但劳动力和供应问题何时缓解到足以完成房屋建设的程度，尚不清楚。
买房
近年来，抵押贷款利率一直处于或接近历史低点，尽管有时会有一些波动。抵押贷款解决方案公司Service Link的违约服务部门总裁米里亚姆‧摩尔（Miriam Moore）说：“它们已经上升了一点，然后又回落到3%以下”。据房地美（Freddie Mac）称，截至12月9日，30年期固定利率抵押贷款的平均抵押贷款利率为3.1%。
到2022年，预计利率会有所上升——但这并不意味着它们会飙升。美联储已表示有意在年内加息以对抗通胀。
虽然抵押贷款利率的提高可能会挤掉那些即将买得起房的购房者，但与以往抵押贷款利率相比，利率可能仍会保持在较低水平。
“重要的是要注意，同样的因素导致抵押贷款利率上升……导致工资增加。”第一美国金融公司副首席经济学家奥德塔‧库什（OdetaKushi）说，该公司为房地产交易提供产权保险和风险解决方案服务。
其它经济因素也可能会发挥作用，有助于缓解许多购房者的负担能力问题。
然而，这并不是说负担能力不会成为许多人的担忧。房价将继续上升，不过，增速恐低于2021年。
房地产信息公司Zillow预计，2021年底房价将比2020年底高出19.5%。Zillow还预测2022年价格将继续快速增长，但比上一年放缓，为13.6%。
房地产经纪公司Century 21总裁兼首席执行官迈克‧米德勒（Mike Miedler）表示：“从上到下，这实际上是一次完整的冲刺。”“我确实认为，从整体住房的角度来看，在美国，我们正在进行一场相当长的马拉松。”
不断推高房价的一个因素是市场上缺乏房屋库存——尤其是在首次购房者可以负担得起的入门和中等价位。“我们在首次购房者市场上确实没有足够的供应。”米德勒说。许多卖家缺乏动力，住房建设进展缓慢，这意味着买家在市场上争夺较少的房源。
虽然2022年市场会有更多的空间，但很难说它何时或是否会减轻买家的负担。
售房
许多卖家没有抓住机会出售房屋的一个原因，与低利率有关。这使得再融资在过去两年内成为明智之举。“许多现有房主都锁定了最低利率——低于3%的利率。”库什说。
这也是为什么在2022年也不太可能有多大改善的原因。
虽然低库存导致价格上涨，但活跃卖家的减少和房屋销售的减少，给整个房地产行业带来了压力。“我们在全球十五万多名房地产专业人士面临的最大问题是，潜在买家找不到库存。”米德勒在谈到Century 21在过去几年中的经历时说。
缺乏库存对许多选择出售房屋的房主来说是一个福音，因为他们会受益于热切的买家的竞价和不断上涨的房屋价格。不过，现在不是贪婪的时候。需要适当的定价和合理的预期，尤其是在房地产市场出现季节性回归的情况下。
卖家在将其房屋投放市场之前也应该有一个计划。通过出售您当前的房屋，您可能希望购买另一个，这也让您置身于竞争激烈的买家氛围中。“他们要问自己的问题是，‘我从这里去哪里？’”米德勒说。
一个可能将更多现有房屋投放市场的因素是法拍房活动的回归。摩尔说，她预计2022年法拍房数量和拍卖活动会激增，这主要是因为2020和2021年的联邦政策，导致拍卖活动很少。
摩尔说，虽然法拍房会增加，但不会像2008年的房市危机那样。她说：“当时的经济并不像今天这样强劲，房产也没有股权。”最有可能受到影响的房主，是那些甚至在大流行开始之前就难以支付抵押贷款的人。
由于房屋库存较低，摩尔预测法拍房销售和拍卖活动将会引起个人买家的广泛兴趣。
房屋租赁
2021年，租赁市场受到疫情影响，许多人离开公寓并通过买房寻求更多空间。租赁需求已基本回到主要城市，并且在整个郊区地区也继续存在。租赁信息公司Zumper报告称，截至2021年，全国一居室公寓的租金中位数上涨了12.1%，两居室租金上涨了13.2%。
与房价类似，租金的快速上涨表明租赁需求旺盛，但在2022年不太可能维持相同的租金上涨率。“我认为明年我们不会再看到12%至15%的租金增长，”Zumper的联合创始人兼首席执行官乔治亚德斯（AnthemosGeorgiades）说。
同样影响租赁住房市场的是，美国疾病控制和预防中心（CDC）为应对疫情而于2020年制定的暂停驱逐令的结束，今年8月最高法院裁定CDC延长的暂停令违宪。
迄今为止，暂停令的结束并未导致许多人担心的大规模驱逐租客现象，但驱逐人数“逐月攀升”，乔治亚德斯说。但他指出，它们仍低于疫情前的驱逐率。
驱逐率很可能会在2022年恢复到大流行前的水平，尤其是在该国许多地区对出租房屋的需求持续上升的情况下。然而，乔治亚德斯说，州和地方政策可能会在未来如何解决驱逐问题方面发挥最大的作用。
新屋建设与开发
多年来，新住房建设的速度一直落后于新家庭增加的速度，受到大萧条时期开始的地方分区问题和劳动力短缺的困扰。疫情大流行进一步加大了材料短缺、价格上涨和与供应链相关的延误问题。
然而，根据全国房屋建筑商协会（National Association of Home Builder）11月的建筑商信心调查，尽管存在问题，但建筑商感到更有信心。低住房库存和强劲需求，似乎是新年信心的最大推动力。
预计供应问题最终会得到改善，一旦材料可用，建筑商和开发商就准备好获得批准的许可证。
“很难说这些瓶颈何时会开始缓解，但我会说，随着这些瓶颈问题开始缓解，明年可能会有大量（新建筑）房屋进入市场。”库什说。
