受新冠疫情影响，多国货币超发，各类资产轮番涨价，全球房价也在去年以来受传导效应影响出现罕见齐涨。根据数据显示，2020年11月至2021年11月，全球房价平均上涨7.3%，美国以13.2%的涨幅排名全球第五。在今年上半年，美国房价加速上涨，竞价抢房屡见不鲜，同时美国房市崩盘说不绝于耳，那么究竟美国当前的房地产市场如何？
近日，媒体发布了《美国地产观察报告》，对美国房地产市场现状及未来发展趋势进行解读。此前数据显示美国房屋挂牌同比增长8%，总价越高成交量增速越为显著。
纵观美国房产市场整体走势，根据美国房地产在线挂牌网站的最新调研数据显示，6月份美国新增77.6万套房屋挂牌，同比增长8%；在线挂牌房屋成交71.7万宗，同比增长20.6%，其中56.4%的房屋最终售价高于挂牌价，同比增长近30%；最终售价与挂牌价的比例为102.6%；挂牌房屋在市场上停留时间的中位数为14天，比去年6月减少25天；在线挂牌的房屋数量为75.7万套，同比减少39.6%，按当前销售速度，可满足1.1个月的市场需求。
根据全美经纪人协会的数据显示，6月份25万美元以下房屋成交合计占比28%，其中10万美元以下房产成交比去年同期下降近1/4，10-25万美元成交下滑15.7%。25万美元以上各价格段的房屋成交量，总价越高增速也越为显著，其中100万美元以上房屋成交占比7%，同比增长146.7%；75-100万美元占比6%，增长119.1%；50-75万美元占比16%，增幅81%；成交占比最大的是25-50万美元的房产，约合43%，增长24%。由此可见，上半年美国房地产市场续了去年的高企势态。
一房难求态势持续，新屋成屋销售速度均放缓
数据显示，在销售方面，美国新屋销售折年数为67.6万套，为去年5月份以来的最低值；环比增速下降6.63%，且连续三个月负增。实际上，新屋销售在今年1月份达到99.3万套（折年数）高点后开始下降，仅1月和3月环比增速为正，其余月份增速为负，其中2月和4月的负增速超过10%。
成屋销售折年数为586万套，环比增速1.38%。今年以来成屋销售的高点同样是1月份，折年数为666万套，此后连降4月，直到6月再次转正。因此，虽然市场仍呈现出一房难求的态势，但新屋和成屋的销售速度均在减缓。
房价增速创历史新高，高点回落拐点初现
在价格方面，美国的新屋销售中位价为36.18万美元，环比降低4.96%，同比增长6%。去年初以来，新屋价格整体涨幅明显，尤其是今年的4月和5月，中位价同比增速超过20%，创1998年以来的最大涨幅，5月新屋中位价创下历史新高，达到38.07万美元。
6月美国成屋销售中位价为36.33万美元，环比增长3.68%，同比增长23.4%。去年5月至今，成屋销售中位价的同比涨幅从1.91%不断攀升至当前的23.4%，增速显著。新屋及成屋价格增速依然坚挺，但当前增速和高点相比已有回落，或许意味着拐点初现。
新屋去化周期提升至6.3个月，成屋库存仍然紧张
供应方面，美国新屋待售数量增至35.3万套，环比增加6.97%。今年以来，除了3月待售数量微降外，其余月份均为正增长。由于待售的增加，按当前销售速度计算，新屋去化周期提升至6.3个月。
成屋销售库存为125万套，同比提升3.31%，连续4个月正增长。今年1月，成屋库存创下有记录以来的历史最低值，仅有103万套，此后随着供给缓慢提升，库存也有所增加，但当前库存仍处历史低位。整体来看，新房待售告急的情况得到一定缓解，成屋库存仍然紧张。
降息等量化宽松政策推动房产热，供不应求为房价暴涨主要因素。
针对本轮美国房产热背后的原因和影响因素，经纪人分析表示，疫情发生后美国房地产价格飙升的重要原因之一，是受到美联储紧急降息等量化宽松政策的影响。去年3月，为应对疫情带来的恐慌，美联储采取了 “零利率+天量QE”的危机模式组合，30年期的抵押贷款固定利率不断下降，去年12月最后一周降至2.66%的历史低点。低利率环境促使潜在购房者加速入市，叠加冬季假期极低的市场库存引发房地产竞购战，成交量价齐升。
此外，疫情爆发后，公共卫生问题使得人们纷纷逃离高密度的主城区，远程办公也使得上班族搬到郊区、甚至更远的城市成为可能，从而提升住房及居家办公的舒适度或减少住房开支。这一趋势催生了不少新的购房需求，也使得本轮房产热呈现出新的特点，即：郊区涨幅大于市区、独栋屋涨幅大于公寓、有产业支撑的低房价地区涨幅大于高房价地区。而美国本轮房价上涨最重要的原因是房产市场的供不应求。
次贷危机后，建筑商深陷泥沼自顾不暇，成屋销售市场的大量库存也使得建商供给热情不足。08年以来，市场不断消耗库存，疫情爆发前房屋库存已是低位。疫情后，远程办公催生的住房需求叠加低利率环境的推波助澜，需求“超预期”增长导致严重的供不应求，引发房价暴涨。
美国房地产补库存已初现端倪，新屋待售增速明显，成屋供应虽有增加但杯水车薪。在疫情发生后，为防止失业/收入骤减导致房屋断供等连锁效应的发生，美出台了相关的房屋刺激保护措施，两项最重要的措施将在9月30日失效，届时若不能延期，将会有相当数量的房产面临止赎，房产被迫出售，增加在售库存。
经纪人分析认为，高房价会驱使部分投资客获利终结，加速成屋供给。因此，成屋市场的供应增速也会逐步提升，对房价的高速增长起到平抑作用。
市场将逐渐回归理性，降温未必降价
对于美国房地产未来走势，房产研究院认为，随着恐慌性购房的缓解以及加速补库存会在未来一段时间持续，房价无法继续像今年上半年般加速跳涨，市场会逐渐恢复理性，但市场降温并不意味着房价会下降。首先美国人口结构会利好房产市场，全美经纪人协会的数据显示，美国初次购房者的年龄中位数为33岁，意味着当前25-40岁人群是刚需市场的主力，恰好该年龄段人口是当前各年龄段中数量最多的。
同时，当前全美的住房自有率为65.4%（2021年2季度），远低于2004年高峰时的69.2%。分年龄段来看，千禧一代人群的住房自有率仅为43.3%，远低于前几代人群水平。随着千禧一代住房自有率的提升，会对美国整体房市有较明显拉动。
其次，美国严格的抵押贷款标准将成为房产市场稳定发展的基石。数据显示，2021年一季度美国购房按揭贷款的人群中73%拥有良好的信用状况，此比例在次贷危机前几年仅为25%。在疫情的考验下，美国房贷市场仍健康发展，美联储也有能力处理危机带来的短期动荡，房贷市场引发市场走衰的可能性较小。
此外，美国居民杠杆率仍在低位，而且储蓄率快速攀升，财富的积累会激发房地产购买热情。次贷危机前，美国居民杠杆率达到历史最高的98.5%，危机爆发后杠杆率水平不断下降至2019年的74.6%，2020年底升至79.5%，仍有较大上升空间。与瑞士、澳大利亚、加拿大、英国等部分发达经济体相比，美国的居民杠杆率亦非常低。
同时，美国个人储蓄率在疫情期间大幅上升，随着限制令的解除，个人储蓄率有所回落，但仍高于疫情前的平均水平。未来一段时间，经济修复将抵消救济政策逐步退出的影响，美国居民个人收入增长仍有保证，财富效应刺激购房者入市会在未来1-2年得以延续。
总体来看，本轮美国房价上涨是“意料之外、情理之中”，最大的问题来自于供应短缺，但这在疫情发生前已然发生，疫情爆发后催生新的购房需求，意外的低利率环境刺激购房者加速入市，供不应求导致价格暴涨。但美国适龄置业人口持续攀升、贷款机构审核标准严格、个人收入增加等因素仍将支撑美国房产市场的平稳运行。伴随价格上涨短期内达到买家支付上限，以及未来30年期抵押贷款固定利率的预期上行，房价增速将会放缓。
《家住美国》12月12日报道，据《CNBC》网站11月23日报道，从去年春季以来的新冠疫情流行给美国的租房者带来了前所未有的困难，疫情导致百业萧条，工作失业业，收入锐减，影响到房屋租赁，一度使多达4000万人面临失去家园的危险。
有关地方政府倡导保护租户权益的人士认为，情况变得如此糟糕，对房客来说如此迅速，这暴露了美国长期存在的住房不稳定问题，这是由租金迅速上涨和工资停滞不前造成的现象，因此，在过去两年中，美国有数十个州和城市通过了数十项法律，授予租户额外的权利，旨在保护其基本的住房权益。
西雅图市议会成员克沙马·萨万特（Kshama Sawant）说：“新冠病毒大流行在美国掀起了租房者保护的新时代。”
克沙马·萨万特（Kshama Sawant）说：“面对租户堆积如山的债务和可能发生的驱逐浪潮，数万名美国租房者做出了反击——组织他们的房屋，并与城市和全国各地的租房者团结起来，保护他们的租赁权益。”
疫情期间的干预措施
在公共卫生危机期间，预计驱逐率将飙升至历史水平。相反，由于政府的积极干预，许多房东放弃了驱逐。
专家说，这一逆转是由于国会拨款450亿美元的租金援助——从长远来看，疫情期间只为租房者预留了15亿美元——供联邦和地方暂停驱逐。
美国疾病控制和预防中心于2020年9月宣布，全国范围内禁止大多数驱逐，尽管存在许多法律挑战，但该政策大部分一直有效到今年的8月份。
在没有联邦驱逐禁令的情况下，许多州和城市都保留了自己的程序限制措施，目前美国一半的租房者都得到了一些防止流离失所的保护。
新泽西州和纽约州的暂缓驱逐令将持续到2022年1月。洛杉矶、西雅图和奥斯汀仍然在全市范围内实施禁令。
与此同时，由于联邦租房援助迟迟无法送达民众，俄勒冈州、马萨诸塞州、密歇根州、明尼苏达州、内华达州和华盛顿特区允许租房者暂时停止对租客的驱逐，如果他们能够证明他们正在申请援助的过程中。
在疫情流行之前，联邦政府从未在全国范围内发布过驱逐禁令。在当地，在某些自然灾害和9.11恐怖袭击之后，州长和法院只宣布暂停一周或两周对于受到困难房客的驱逐。租房者的新时代。
总体而言，美国其他州或城市新出台的政策可能会比这场疫情更加持久，并旨在解决租房者的深层次问题。
据美国政府问责局（Government Accountability Office）的数据，在新冠疫情爆发之前，美国每2名租房者中就有1人被视为租金负担，这意味着他们收入的三分之一或更多用于住房。研究表明，许多房客将收入的一半以上用于支付房屋租金。
加州圣安娜市市长维森特·萨米恩托（Vicente Sarmiento）说，在过去十年中，他管理的城市已经失去了20000多名居民，这主要是由于住房成本的上涨。目前该是的人口约为33万。
萨米恩托说：“人们仍然在这里工作，但他们负担不起在这里生活的费用。”
据了解，圣安娜市在10月份通过了一项法案，限制大多数建筑在任何12个月内的租金涨幅不超过3%，或全年当地一年内没有通货膨胀，租金就不会上涨。
维森特·萨米恩托（Vicente Sarmiento）说，租户拥护者多年来一直在为该政策争取支持，该政策于11月19日生效。他说，疫情造成的困难是最后的推动力。同时，我从居民那里看到了这种绝望，他们意识到他们无法维持这些增长。”
与此同时，明尼苏达州圣保罗市的居民本月投票赞成一项租金控制政策，该政策还将每年的租金涨幅限制在3%。
今年9月，西雅图的立法者通过了一项法案，要求房东在房租上涨10%或更多后，为无力继续居住的房客支付搬家费用。该政策仿照俄勒冈州波特兰市的类似政策，将于7月生效。
西雅图市议会成员克沙马·萨万特（Kshama Sawant）的办公室提出了这项法案。他说：“新法将成为抵御所谓的‘经济驱逐’流行病的堡垒。经济驱逐是指房东通过大幅增加租金将房客赶走。”自2010年以来，西雅图的租金上涨了近70%。
“这只是表明私人市场完全不能满足普通人的需求。”她说。
她的办公室还引入了限制西雅图房租上涨的立法。萨万特说：“在我们赢得全面租金控制之前，我们不会停下来。”
房东团体和一些经济学家批评租金管制
但是，这种行为遭到了房东团体和经济学家的批评。美国国家公寓协会政府事务高级副主席格雷格·布朗（Greg Brown）表示：“这些政策干扰了住房提供商应对经济和运营需求的能力，并通过驱逐现有住房提供商和降低开发新住房的积极性而伤害了当地社区。”
但Sarmiento说，租金上涨是对圣安娜市最危险的因素。
“这确实破坏了我们的经济健康。”他说。“如果你不得不把工资的70%花在房租上，你就不会在社区里购买商品和服务。人们不会购物。”
这种流行病也加速了让租客获得免费法律代理的运动。
住房倡导者长期以来一直抱怨，大多数房东都会带律师出席驱逐听证会，而房客通常负担不起。
在疫情流行期间，美国共有七个城市（博尔德、巴尔的摩、丹佛、西雅图、路易斯维尔、明尼阿波利斯和托莱多）和三个州（华盛顿、康涅狄格和马里兰州）通过了立法，保证租客面临被驱逐的时候有权获得法律援助。
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