疫情期间，“居家令”等封锁措施催生了一些人希望改善居住环境的想法，大批人群从城市迁往郊区，还有一部分人因为居家办公、孩子学校停课等原因从小房换到了大房。在此同时，美联储为缓解经济受到的冲击加大了货币宽松力度，住房抵押贷款利率处于历史低位，房地美（Freddie Mac）9月9日公布的数据显示，截至9月2日当周，30年期房地产抵押贷款利率为2.88%，处于50年来最低水平。这些因素都刺激了美国楼市的需求。
疫情也带来了更多更灵活的工作方式，在美国出现“返工潮”之际，一些企业允许员工远程办公。房产信息网站Realtor.com近期针对购房者进行的调查显示，近一半的受访者表示，一旦疫情消退，他们的雇主会让他们远程工作。该调查还发现，超过一半的受访者表示他们更愿意远程工作，并有16%的受访者表示不介意花更长时间通勤，年轻的购房者对此接受度更高，22%的千禧一代受访者表示，如果有必要，他们愿意延长通勤时间。
Moody’s Analytics经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）称，这些都说明疫情加快了人们从住房成本昂贵的城市中心搬到住房成本更可承受的地区这一趋势，这股新的“移民潮”也进一步扩大了美国房价涨势的范围。
9月16日，美国互联网房产中介商Redfin发布报告称，8月美国房价中值已达到36万美元，比2020年同期上涨了16%。这是美国房价中值连续第13个月涨幅超过10%。
在房价不断上涨之际，一些负担不起高房价的潜在购房者被迫转向租房市场，导致租房价格也是水涨船高。Realtor.com的数据显示，美国各地的房租都在迅速上涨，8月全美各类房屋租金中值为1607美元，较上年同期上涨11.5%。在全美50个最大的城市中，有28个城市的租金涨幅达到了两位数。
Realtor.com首席经济学家丹尼尔·黑尔（Danielle Hale）称，一部分人发现过于火爆的住房市场已变得难以负担，但他们中的许多人仍有改变居住环境的需求，为了实现这一目标，如果买不了房，他们愿意付高价租房。未来几个月租金可能也会因此进一步上涨。
根据Zumper National Rent Report, 自2020年5月到2021年9月，一房间的租金上涨10.7%，二房间的租金上涨13.1%。如今一房间的公寓租金中值是约$1,352美金，二房间的租金中值约是$1,763. 这样高昂的租金价格，已经可以付房贷贷款了。热门的房市导致租金和房价均在狂飙。短暂性的租房还可以接受这样的租金上涨，但长期来说一定是买房更合算，能买房的你还租房吗？
在美国买房后，人们仍然会随着自己工作地点的迁移或生活需要，随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房，很多需要换房的购房者，都会心存这样的疑问：“先卖后买”与“先买后卖”到底哪个比较有利？
先卖后买 预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋再买新房，卖掉房产后取得银行新的贷款审批。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度，对新购屋的预算心中有数。
举例：某屋主于10年前10%首付购得20万元住宅，现在以25万元售出，希望用所售房产所得支付新房的首付款。
这里就遇到税务了问题。国税局对于自住屋主售屋的税务优惠是，个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免，因此屋主不需要为增值收益缴税。
但别忘记，与售房相关的支出，通常为售价的6%至7%，用于支付地产经纪人佣金及交易税、房契等费用。
先卖后买 预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋再买新房，卖掉房产后取得银行新的贷款审批。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度，对新购屋的预算心中有数。
举例：某屋主于10年前10%首付购得20万元住宅，现在以25万元售出，希望用所售房产所得支付新房的首付款。
这里就遇到税务了问题。国税局对于自住屋主售屋的税务优惠是，个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免，因此屋主不需要为增值收益缴税。
但别忘记，与售房相关的支出，通常为售价的6%至7%，用于支付地产经纪人佣金及交易税、房契等费用。
旧房出租 租金抵付
不出售旧屋希望做长期投资，用于出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算，即便是旧屋被用于出租，有些贷款方仍旧需要房主满足支付两套房的收入要求。
对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用于抵付支出。这样一来，上述的贷款人需要满足的年收入标准，与大约一套房的收入要求持平，就可同时拥有两处房屋。
各种做法 各有利弊
不论先买或是先卖，都有利弊。
如果先卖后买，尽管在在财务上的困难较小，但是卖了房子，全家就要寻找暂时落脚的地方。这样，买房子、租房子、找房子都是同时间内需要考虑的问题；还要搬两次家，麻烦比较多。也容易造成冲动买下一处并不适合房屋的风险。
先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑。旧房最后的成交价不好估算，房屋净值未知，会给这期间的财务规划留下不确定因素。其好处是换房的过程没有压力，可轻松搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。搬空的房屋更容易给买家留下好印象。
