首先介绍一下在美国买房的基础知识：

interest rate 利率

Fixed-rate mortgage 固定抵押贷款利率

利率固定不动、风险较低

适合适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的买家

Adjustable-rate mortgage （ARM）浮动利率

初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。

如7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。

短期风险而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。

适合中短期投资者或持房年限短的买家。

loan terms 贷款期限

常见的有15年，20年，及30年

mortgage type 房贷种类

Conventional Mortgages 常规贷款

一般是固定利率，而且国家机构不保障

FHA Loans FHA贷款

由Federal Housing Administration联邦住宅管理局提供，对借贷方有保障。

Special Mortgage Loan特殊贷款

如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，这些贷款需要借贷方达到申请要求才可以申请。

具体流程：

1.首先需要明白你可以贷多少钱，根据总额制定你的购房金额:去银行申请pre-qualification letter或 pre-approval letter 贷款预批准信。

信上会写明借贷方可借款额度，也可以证明买家通过了银行的基本条件。

需要注意的是，这封信不代表银行一定会贷款给买家，它需对买家购买的房屋及风险进行深度分析才能做出决定。

2.找想买的房子

3.为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。

4.咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。

5.找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make an offer。

offer需要仲介帮忙准备。出价信里会包括出价金额以及你的要求。

要求是为了保护买方，一旦发生对买方不利的情况，买方可以减少损失。有inspection contingency房屋检查发现房屋情况不好需要维修，mortgage contingency贷款不通过需要退出买方还能收回定金，pest  inspection contingency 害虫检查后发现有严重情况买家可以退出竞争。

当然如果买家要求太多，卖房会选择要求少的offer。所以如何在众多的买家中凸显优势表现出买房的竞争力？你需要一位经验丰富的地产仲介来帮忙。

6.卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 （P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。

7.与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。

一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。

8.可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。

9.与买家的仲介，买家，贷款机构人员，律师约好交易结束日期去签交接合同。