首先介绍一下在美国买房的基础知识：
interest rate 利率
Fixed-rate mortgage 固定抵押贷款利率
利率固定不动、风险较低
适合适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的买家
Adjustable-rate mortgage （ARM）浮动利率
初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。
如7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。
短期风险而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。
适合中短期投资者或持房年限短的买家。
loan terms 贷款期限
常见的有15年，20年，及30年
mortgage type 房贷种类
Conventional Mortgages 常规贷款
一般是固定利率，而且国家机构不保障
FHA Loans FHA贷款
由Federal Housing Administration联邦住宅管理局提供，对借贷方有保障。
Special Mortgage Loan特殊贷款
如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，这些贷款需要借贷方达到申请要求才可以申请。
具体流程：
1.首先需要明白你可以贷多少钱，根据总额制定你的购房金额:去银行申请pre-qualification letter或 pre-approval letter 贷款预批准信。
信上会写明借贷方可借款额度，也可以证明买家通过了银行的基本条件。
需要注意的是，这封信不代表银行一定会贷款给买家，它需对买家购买的房屋及风险进行深度分析才能做出决定。
2.找想买的房子
3.为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。
4.咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。
5.找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make an offer。
offer需要仲介帮忙准备。出价信里会包括出价金额以及你的要求。
要求是为了保护买方，一旦发生对买方不利的情况，买方可以减少损失。有inspection contingency房屋检查发现房屋情况不好需要维修，mortgage contingency贷款不通过需要退出买方还能收回定金，pest inspection contingency 害虫检查后发现有严重情况买家可以退出竞争。
当然如果买家要求太多，卖房会选择要求少的offer。所以如何在众多的买家中凸显优势表现出买房的竞争力？你需要一位经验丰富的地产仲介来帮忙。
6.卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 （P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。
7.与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。
一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。
8.可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
9.与买家的仲介，买家，贷款机构人员，律师约好交易结束日期去签交接合同。
在美国，大多数人都会选择贷款买房。成功申请房贷，一要估算自己的经济承受力，二要明晰利率取舍。
这里有两个小常识：
房贷计算器
小伙伴们可以利用一些在线房贷计算器（Mortgage Calculator），来大概估算一下能自己的经济承受能力，事先规划。比如Zillow房贷计算器：
输入房价、首付比例、利率等信息就能估算出每月月供金额；
● 可以选择30年fixed，15年fixed，5/1 ARM三种贷款计算；
● 可以选择是否包含地产税、房屋保险、HOA等费用；
● 能从Schedule和Full Report处看到还贷详情，了解每月月供分别还了多少本金和利息。
在贷款买房的时候，大家可能会留意到，银行给出的房贷利率除了Interest Rate以外，还有APR（Annual Percentage Rate，年度利率）。
所谓APR，就是包含了房贷利息以及其他买房贷款手续费用后计算出来的借贷年度成本，能给出一个对借贷成本更加全面概念。
所以比较不同银行的贷款时，比较APR会比Interest Rate更加直观。但不是所有银行都会将全部费用成本计算进APR里。
优惠点数 Discount Points
房贷英文术语里有Mortgage Point（房贷点数），是提前支付给贷方的一种手续费用，相当于预付利息，1 Point（1个点数）等于房屋贷款总额的1%。银行贷款收取贷款手续费用（Loan Origination Fee）很多时候会以Points来表示。假设借款$20万，1 point 就是$2000，0.5 point 就是$1000。
而所谓Discount Points就是降低房贷利率需要交纳的手续费用，每1个点数对应一定的房贷利率优惠（通常是0.125%~0.25%），选择付出多少点数的费用，就可以换取房贷利率降低多大幅度，俗称“buy down the rate”。
新利率=原利率-(利率优惠 x 点数)
如果有足够的资金，买的房子又是准备长住的话，付点数买低利率对于长期来说是划算的。在考虑购买点数的时候，要计算多长时间能“Break Even”回本，可以对未来有更好的规划。
PS：购买点数的钱通常可以算在买房贷款利息上，在报税时可以抵税。
跟花钱买点数相反，如果手头上现金不够，一些银行也提供“Lender Credits”的选择，可以以提高房贷利率为代价，让贷方付出相应点数。
