据《CNBC》11月5日报道，随着11月8日美国对一些境外国家旅行限制的解除，海外富有的房地产买家将涌入美国的豪华住宅市场，这将再次提振对高价公寓和豪宅的需求。
11月8日，白宫方面取消约33个国家对接种疫苗的游客的旅行禁令，将促使更多的美国买家进入美国买房。
一些来自欧洲、亚太、巴西和印度的买家将能够在20个月内首次进入美国。而那些受海外富豪欢迎的城市——纽约、迈阿密、洛杉矶——的经纪人表示，他们将在未来几周安排一长串急于投资美国房地产的买家进行展示。
Miller Samuel首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示：“这代表了过去两年中不存在的另一种需求上升趋势。”“这对高端和奢侈品市场尤其有利。”
销售数据显示，海外买家潮可能带来数百亿美元的额外销售额。据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，2018年，外国买家在美国房地产上的支出为2670亿美元，2019年为1830亿美元。2021年，他们的支出下降到1070亿美元，这表明由于买家无法参观或参观房产，存在大量被压抑的需求。
随着限制的解除，海外买家已经从这场大流行期间资产价格和股市不断上涨的巨大财富创造中受益。现金充裕的全球富人现在正在寻找战利品资产。纽约、洛杉矶和迈阿密等城市一直是全球富人的聚集地，尽管流感大流行时起时落，但它们仍然被视为安全的投资。
Douglas Elliman公司首席执行官斯科特·杜金（Scott Durkin）表示：“纽约购房对这些买家来说非常有吸引力，因为他们可以使用或出租。”
在与总部位于英国的房地产巨头Knight Frank的合作伙伴关系中，Elliman在世界各地的上市公司和经纪商中，Elliman一直在为下周在纽约、佛罗里达州和西海岸上市的潜在买家做准备。Knight Frank公司甚至派代表搬到纽约一段时间，作为“交通警察”处理来自海外的巨大潜在的交易流，以应对美国美国地产市场的海外大批买家。
布朗·哈里斯·史蒂文斯（Brown Harris Stevens）正在与一个名为221 List的欧洲在线房地产和生活方式市场建立新的合作关系，这将帮助该公司的买家和卖家更好的寻找美国房产。
Corcoran在6月份宣布了Corcoran与总部位于伦敦的房地产咨询公司第一太平戴维斯（Savills）之间的合作协议，该公司在欧洲、亚洲、非洲和中东设有办事处。第一太平戴维斯还在其伦敦总部开设了一个新的北美办事处，以帮助客户寻找美国有价值的房产。
现在最大的问题，特别是在佛罗里达州南部，是是否有足够的房子以合适的价格供海外买家购买。在迈阿密和棕榈滩，在流感大流行期间，房价飙升，库存处于历史最低水平，尤其是单户住宅。虽然曼哈顿的库存仍然相对较高，约有7600套房源，但高端的销售和需求一直强劲。对于最有价值的顶层公寓和最大的新公寓来说，大规模的折扣正在让位于竞价战和快速销售。
经纪商表示，海外买家更喜欢新建筑——无论是贝弗利山庄新建的豪宅，还是曼哈顿新高层的无人居住公寓。米勒说：“新开发项目和高端房地产将是外国买家回归的最大受益者。”
传统上，亚太地区一直是美国海外买家的最大来源地，但当地国政府对资本外逃和财富的打击，甚至在疫情爆发之前，就减缓了资金流入美国房地产的速度。
美国有关地产经纪人表示，本月在纽约的买家主要来自欧洲——特别是英国和德国。在佛罗里达州，经纪商表示，巴西人在回国的海外买家中所占比例最大。在洛杉矶，他们说中东富人构成了贝弗利山和贝莱尔豪宅的预期买家的大部分。
在疫情大流行之前，佛罗里达州是海外买家的最大市场，占全国的20%。加利福尼亚州以16%排名第二，紧随其后的是德克萨斯州、亚利桑那州、新泽西州和纽约州。经纪人说，无论他们在世界各地购买什么，富人都喜欢靠近沿海，因此沿海城市将是主要受益者。
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美国贷款购房的流程是：
1. 首先需要弄清楚可以贷多少钱，然后制定购房金额。需要到银行申请pre-qualification letter或 pre-approval letter 。贷款预批准信上会写明可借款的额度；同时证明买家符合银行贷款的基本条件。
需要注意的是，这封信不代表银行一定会贷款给买家，还需要对买家购买的房屋及风险进行深度分析才能做出贷款的决定。
2. 寻找自己喜欢的房子
3. 为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。
4. 咨询律师关于购房资料等细节，确保购房要求以及购房截止日期。
5. 找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。offer需要中介帮忙准备。出价信里会包括出价金额以及你的要求。
出价信中的要求是为了保护买方，一旦发生对买方不利的情况，买方可以减少损失。设计的内容有：inspection contingency房屋检查发现房屋情况不好需要维修；mortgage contingency贷款不通过需要退出，买方还能收回定金；pest inspection contingency 害虫检查后发现有严重情况买家可以退出。
当然如果买家要求太多，卖家会选择要求少的offer。所以如何表现出买家的竞争力，这就需要一位经验丰富的地产中介来帮忙。
6. 卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同（P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。
7. 与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款申请。一般外国人的贷款，审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。
8. 可结束交易clear to close，代表的是买方的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
9. 与买家，买家中介，贷款机构人员及律师约好交易日期，签房屋的交接合同。
在此，介绍一下美国贷款购房相关知识点：
关于interest rate 利率
1. Fixed rate mortgage 固定抵押贷款利率：利率固定不动、风险较低。适合打算长期持有房产，风险承担力较低、追求稳健的买家。
2. Adjustable rate mortgage （ARM）浮动利率：初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。如7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。短期风险而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。适合中短期投资者或持房年限短的买家。
