美国贷款购房的流程是：
1. 首先需要弄清楚可以贷多少钱，然后制定购房金额。需要到银行申请pre-qualification letter或 pre-approval letter 。贷款预批准信上会写明可借款的额度；同时证明买家符合银行贷款的基本条件。
需要注意的是，这封信不代表银行一定会贷款给买家，还需要对买家购买的房屋及风险进行深度分析才能做出贷款的决定。
2. 寻找自己喜欢的房子
3. 为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。
4. 咨询律师关于购房资料等细节，确保购房要求以及购房截止日期。
5. 找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。offer需要中介帮忙准备。出价信里会包括出价金额以及你的要求。
出价信中的要求是为了保护买方，一旦发生对买方不利的情况，买方可以减少损失。设计的内容有：inspection contingency房屋检查发现房屋情况不好需要维修；mortgage contingency贷款不通过需要退出，买方还能收回定金；pest inspection contingency 害虫检查后发现有严重情况买家可以退出。
当然如果买家要求太多，卖家会选择要求少的offer。所以如何表现出买家的竞争力，这就需要一位经验丰富的地产中介来帮忙。
6. 卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同（P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。
7. 与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款申请。一般外国人的贷款，审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。
8. 可结束交易clear to close，代表的是买方的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
9. 与买家，买家中介，贷款机构人员及律师约好交易日期，签房屋的交接合同。
在此，介绍一下美国贷款购房相关知识点：
关于interest rate 利率
1. Fixed rate mortgage 固定抵押贷款利率：利率固定不动、风险较低。适合打算长期持有房产，风险承担力较低、追求稳健的买家。
2. Adjustable rate mortgage （ARM）浮动利率：初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。如7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。短期风险而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。适合中短期投资者或持房年限短的买家。
1. 查信用报告、准备存款
在开始买房之前，应该先做好前期准备。例如了解自己的信用分数（Credit Score）、确认信用报告（Credit Report）上没有错误信息和负面记录，也没有大笔金额的负债记录，准备好首付以及过户费用的存款等。
2. 找银行贷款还是房贷经纪？
申请贷款买房，可以在贷方（比如银行）直接申请，又或者找房贷经纪（Mortgage Broker）帮忙，手续是一样的。房贷经纪相当于中介，他们通常可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，方便你比较，也会有更多选择。大多数房贷经纪也有更专业的服务，可以更好的解答关于房贷的相关问题。
而银行只会提供本行的房贷项目选择，但不通过中介直接向银行申请房贷的话，很可能能省下一些额外的中介手续费用。一些本地的Credit Unions（信用合作社）可能也会有比较优惠的房贷选择。
3. 申请买房贷款
Pre-Approval Letter
在准备认真看房子之前，先做房贷Pre-Approval可以让你了解到自己真正最多能贷到多少金额，以免看中了房子后却发觉原来买不起，浪费时间和感情。申请Pre-Approval Letter需要提供以下的文件：
ID，身份证明；
SSN，查信用分数和信用报告，需要hard pull；
Pay stub，最近30天的工资单，证明收入；
1040 Form/W-2s，过去两年的报税表，证明收入稳定；
Bank statements，60天内的银行存款账单，证明你能支付多少首付等
由于申请房贷Pre-Approval需要提交的证明文件，跟真正申请房贷时基本上是一样的，先拿到preapproval，等到之后真正办理买房贷款手续时就会顺利很多，可以加快整个买房过户过程。
Pre-Approval Letter有效期通常是60天~90天，文件上也会有写明Expiration Date（过期日期），因为银行需要更新最新的收入和存款信息来确保买房贷款预先批准的有效性。过期之后，通常只要更新收入和资产的证明文件就可以获取新的贷款预先批准信。Pre-Approval一般是免费的，但有些机构可能也会收取一定费用。
4. 看房子、出Offer
拿到Preapproval letter以后，就可以按照申请到的买房贷款金额来选择自己能力范围内的心水房子，建议找一个可靠的买家经纪（Buyer's Agent）帮忙。如果你有看中的房子，可以向卖家make an offer（提出购买意向），经过一轮轮的counteroffer（讨价还价）以后，最终确定房价以及其他条件。
5. 填写房贷申请表
Mortgage Application
当你跟卖家商量好一切，签订了买房协议（Purchase agreement accepted）后，就需要正式申请房贷（Secure the mortgage）。
美国大多银行或者房贷经纪都会采用全美通用的住房贷款统一申请书《Uniform Residential Mortgage Application》，俗称Form 1003（1003表）。这份房贷申请表需要填写如下内容：
申请买房贷款类型、贷款年限、贷款金额、利率等；
准备购买的房子的地址等详细信息和申请贷款的目的；
借款人个人信息；
借款人的工作和收入，要求填写过去2年的工作历史记录；
每月收入及住房支出明细，要求填写每个月各种税前收入，住房支出包括现时的租金，预计之后的月供、地产税、房屋保险、业主协会费用等等；
资产和债务，资金包括银行账户、投资账户、其他房产、退休金账户、人寿保险现金价值等，债务包括信用卡、车贷、其他贷款、赡养费支出等；
房产交易明细，包括房价、过户手续费等等（通常让银行帮忙填）
其他可能影响你偿还房贷的信息，比如破产记录、打官司、有没有拖欠过债务等；
除此以外，你还需要提供证明以上信息的、最新的工资单、银行账单等文件。
6. 银行给出买房贷款费用估算
Loan Estimate
Loan Estimate是一份三页纸的表格文件（以前的版本叫Good Faith Estimate (GFE)），当银行收到你的房贷申请后，必须要在3个工作日内给你出一份书面的买房贷款费用估算文件。
Loan Estimate会包括以下一些详细信息：
房贷利率
利率是否浮动
房贷年限
月供金额估算
是否有预付罚款
是否有气球贷
利率是否已锁定
地产税估算
房屋保险估算
地产税和保险是否由第三方托管
Closing过户费估算
过户结算时需要支付的现金金额估算
仔细检查有没有拼写错误，以及房贷的各项条款，如果发现跟之前谈的不一样，要马上指出来，让经纪解释清楚，或者作出修改。留意月供款项有没有超出自己预算，如果地产税和保险不放第三方托管（不包含在月供内），那就要自己直接缴交费用。留意Closing fee以及自己需要准备的过户费用。
Loan Estimate不等于成功申请到买房贷款，只是法律规定贷方必须要让借款人了解贷款详细的信息。所以你也可以要求银行给出不同条款的Loan Estimate，甚至在短时间内向不同银行/房贷经纪要Loan Estimate来比较更详细的房贷条款和手续费用信息，再确定向谁借贷。
