据美国媒体9月10日报道，美联储发布研究报告显示，加拿大地产行业目前已经出现严重的泡沫。目前已经是“泡沫上的泡沫”（a double bubble.），该报告提醒买家现在入驻加拿大房产要谨慎。
据报道，美联储（Fed）在发布了2021年第一季度季度繁荣指数。该指数用于确定一个国家或经济体的的房地产泡沫。该指数也表明加拿大正处于泡沫之中。这种不寻常的情况表明，加拿大的房价已经在泡沫区域徘徊了6年，而且没有任何调整。
该报告指出，6年来，加拿大房价上涨和购房者的情绪化显著在上升。
通常来说，繁荣指数（The Exuberance Index）是衡量买家对更高价格热情的指标。它是衡量与基本面形成对比的价格，寻找买家迈入的动力。在买家支付了不合理的金额时，像这样的“情感溢价”不是基于基本面，而是基于情绪面，就是情绪化购房。这种情绪化的购房往往会推升房价。因此，这些房屋的价格取决于人们的感受，情绪变化快于基本面，使市场更容易受到冲击。
繁荣指数是个新生事物，是美联储在2008年美国房地产泡沫破裂并造成严重破坏后制定了这一指标。通过新的指标来进行预警，投资者他们可以及早识别并解决它们。这限制了它们可能对经济造成的损害。
美联储的研究人员发现 ，他们通过对数据进行处理，使研究人员可以通过两组数据测试市场的冷热，这两组数据是临界阈值（ critical threshold value）和繁荣指数得分（exuberance index score）。如果分数上升到临界阈值的95%以上，买家就会表现得非常活跃。如果市场连续五个或更多季度保持在这一区域，那么市场也是繁荣的。
通常来说，繁荣的市场通常被称为泡沫的存在。美联储辩称，市场将在某个时候导致调整，但他们显然无法确定何时调整。政策和信贷扩张通常只能制造经济泡沫。只要政府能够继续制造更大的泡沫，这种情况就会持续下去。
设想一下，当经济依赖于泡沫时，情况会变得多么糟糕。在这一点上，加拿大的地产起了一个很坏的范例。
美联储的这篇报告认为，总体而言，加拿大现在的房地产价格是基于买家的狂热，而不是市场的基础。
从近年走势来看，加拿大刚刚又过了连续第5个季度上涨的繁荣期。加拿大住房在2020年第一季度再次变得繁荣。2019年第四季度，该指数在临界阈值以下短暂下跌——仅比临界阈值低0.01点。自那时以来，该市场已连续五个季度在持续上涨。
有两种方式来看待这个问题，一种观点认为，这只是一个技术标签问题。仅比阈值低0.01点也可能在误差范围内，一个季度也不足以形成新的趋势。另一种观点认为，如果公众接受这一突破作为2019年第一个泡沫结束的决定性证据，那么这就是严重的泡沫，而且是一个泡沫上的泡沫。
从表面上看，一个标签不会改变那么多。事实是，买家在2015年表现出旺盛，而且这种迹象在2016年没有得到遏制，而这本是解决这一问题的理想时机。但是由于加拿大政府的纵容，它变成了一个全面的泡沫。从那时起，过去六年来房价一直没有调整。
现在来看，政策制定者要么让它修正，要么推迟修正。通过这样做，他们正在积极地为加拿大经济创造更多的风险。尽管没有人知道泡沫何时会破裂，但我们确实知道一件事。当事情发生时，大家都会选择视而不见。
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近期，美国知名地产营销人、房产经纪人、22年研究美国地产学者高德·柯林斯（Gord Collins ）8月25日在其个人网站(www.gordcollins.com)撰文认为，美国房价年内仍然趋于上涨。投资者根本看不到房价拐点的时间，因此明智的做法是选择退出时间，在美国价格便宜得多的地区买房。
高德·柯林斯列举大量数据指出，尽管美国的购房者和卖房者都热衷于每月查看房价变化和销售报告，但是每个月的房价都在夏季上涨。今年7月已经是连续113个月的上涨。
在这个持续上涨的时段，美国人和外国买家都在想，什么时候房价会下跌，什么时候会有更多的住房供应。考虑到美国人的财务状况以及美国政府购买抵押贷款支持证券，现在房地产市场崩溃的可能性非常低。
房价会下跌吗？不幸的是，对于购房者来说，短期内很难下跌。由于美联储坚持低利率，同时建筑业无法跟上步伐扩大供给，明年春天我们可能会看到房价再次上涨。届时新冠疫情或许将过去，美国人将开始扩大支出购房，因此明年房价下跌可能性也很小。
有数据显示，美国7月房屋销售增长快于专家预测，经济学家和分析师都持续低估了美国人的房屋需求。但是由于驱逐禁令的解除，美国一些低收入人的房屋负担能力（和无家可归）问题正在成为一个社会问题，因此住房将成为2022年的大问题，势必进一步刺激需求。
从数据看，美国7月份的单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓的销售额从6月份增长2.0%，经季节性调整后，7月份的年销售额为599万套。这比专家预测的要好得多。
美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，竞价战可能正在缓解。然而，只要经济要继续发展，需求只会急剧增加。买家肯定希望以今天的低抵押贷款利率进入市场。随着买家乐观情绪的增长，明年春天我们可能会看到另一股热潮。
另外，7月份的房价仍然上涨，已经达到了单月上涨的113次。与去年7月相比，7月美国房价中值上涨18.6%，至36.7万美元。随着住房短缺和经济好转，抵押贷款价格创历史新低，预计房价将继续上涨，尤其是对于租房者，因为购房者将被迫租房，直到库存增加。
房主们仍然不知道什么时候可以从价格的暴涨中获利，因为价格一年又一年地上涨，看不到尽头。
现在，整个国家都在进行建设。住房供给正在改善，劳动力供应量不断增加，材料成本不断下降，在郊区和远郊地区购买住房的原因与流行病有关，因此明智的做法是选择退出时间，在美国价格便宜得多的地区购买住房。
同时，虽然随着疫情的进展，就业增长缓慢，但工资却在上涨，那些有工作的人将更有信誉和能力买房。这将提振住房需求。随着刺激资金开始流动，很难想象会有任何情景支持全美房价下跌。劳伦斯·云（Lawrence Yun）还认为：“近几个月来，由于更多的房屋开工和现有房主挂牌购房，供应有所
改善，所有这些都导致了销售上升。房屋销售继续以高于疫情爆发前的速度增长。”
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