近期，美国知名地产营销人、房产经纪人、22年研究美国地产学者高德·柯林斯（Gord Collins ）8月25日在其个人网站(www.gordcollins.com)撰文认为，美国房价年内仍然趋于上涨。投资者根本看不到房价拐点的时间，因此明智的做法是选择退出时间，在美国价格便宜得多的地区买房。
高德·柯林斯列举大量数据指出，尽管美国的购房者和卖房者都热衷于每月查看房价变化和销售报告，但是每个月的房价都在夏季上涨。今年7月已经是连续113个月的上涨。
在这个持续上涨的时段，美国人和外国买家都在想，什么时候房价会下跌，什么时候会有更多的住房供应。考虑到美国人的财务状况以及美国政府购买抵押贷款支持证券，现在房地产市场崩溃的可能性非常低。
房价会下跌吗？不幸的是，对于购房者来说，短期内很难下跌。由于美联储坚持低利率，同时建筑业无法跟上步伐扩大供给，明年春天我们可能会看到房价再次上涨。届时新冠疫情或许将过去，美国人将开始扩大支出购房，因此明年房价下跌可能性也很小。
有数据显示，美国7月房屋销售增长快于专家预测，经济学家和分析师都持续低估了美国人的房屋需求。但是由于驱逐禁令的解除，美国一些低收入人的房屋负担能力（和无家可归）问题正在成为一个社会问题，因此住房将成为2022年的大问题，势必进一步刺激需求。
从数据看，美国7月份的单户住宅、联排别墅、公寓和合作公寓的销售额从6月份增长2.0%，经季节性调整后，7月份的年销售额为599万套。这比专家预测的要好得多。
美国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，竞价战可能正在缓解。然而，只要经济要继续发展，需求只会急剧增加。买家肯定希望以今天的低抵押贷款利率进入市场。随着买家乐观情绪的增长，明年春天我们可能会看到另一股热潮。
另外，7月份的房价仍然上涨，已经达到了单月上涨的113次。与去年7月相比，7月美国房价中值上涨18.6%，至36.7万美元。随着住房短缺和经济好转，抵押贷款价格创历史新低，预计房价将继续上涨，尤其是对于租房者，因为购房者将被迫租房，直到库存增加。
房主们仍然不知道什么时候可以从价格的暴涨中获利，因为价格一年又一年地上涨，看不到尽头。
现在，整个国家都在进行建设。住房供给正在改善，劳动力供应量不断增加，材料成本不断下降，在郊区和远郊地区购买住房的原因与流行病有关，因此明智的做法是选择退出时间，在美国价格便宜得多的地区购买住房。
同时，虽然随着疫情的进展，就业增长缓慢，但工资却在上涨，那些有工作的人将更有信誉和能力买房。这将提振住房需求。随着刺激资金开始流动，很难想象会有任何情景支持全美房价下跌。劳伦斯·云（Lawrence Yun）还认为：“近几个月来，由于更多的房屋开工和现有房主挂牌购房，供应有所
改善，所有这些都导致了销售上升。房屋销售继续以高于疫情爆发前的速度增长。”
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很多美国人在美国买房后不会像中国人似的，一辈子就守着这一套房产，会随着自己的工作地点迁移或者生活需要随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房，很多需要换房的“二次购房者”都会心里有这样的疑问：“先买后卖”与“先卖后买”到底哪个对购房者比较有利？
先卖后买预算有数
考虑到财务上的可行性，多数人会选择先卖掉手头的房屋，再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批，有助於全面了解屋主的经济状况，对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis)，由此推算可负担的现金首付额度，以及此后的月供支出额度。
那么究竟先买后卖的操作如何进行?举例：某屋主於10年前10%首付购得20万元住宅，现在以25万元售出，希望用售房所得支付新房的首付款。感谢国税局对於自住屋主售屋的税务优惠，个人25万元、夫妻50万元之内的房屋收益可享有税务豁免，因此屋主不需要为5万元的增值收益缴税。但专家也提醒，别忘记与售房相关的支出，通常为售价的6%至7%，用於支付地产经纪人佣金、宣传费用、交易税、房契费用等。保守估算，售房所得净额8万5000元。
假设使用8万5000元售房所得作为首付，购买一处售价35万元的新屋，使用30年期固定利率贷款。以3.75%利率估算，此后房主每月的住房支出为1644元，其中包括1227元贷款还款、350元地税，以及67元房屋保险。住房支付能力分析显示，负担这一房屋，屋主的年收入需要达到6万3000元，且非房贷债务不能超过300元。
先买后卖 考验财力
这样的情形在近些年越来越常见，主要原因是房产货存紧张，造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在於屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付，且一旦旧房暂时出售困难，还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。
还是上面的例子，旧屋为10年前20万购得，首付10%。每月房屋支出总额1215元，包括859元贷款还款(以4%重新贷款利率为例)、200元地税、67元房屋保险和89元房贷保险。如果想要换成35万元、10%首付的新屋，每月支出总计2030元—包括1459元贷款还款(以3.75%利率为例)、350元地税、67元房屋保险和155元房贷保险。
两处房屋支出相加为每月3245元，如果再加上300元的非房贷债务，屋主需要年收入达到9万9000元才可负担这处新屋。对於收入达不到这一数字的房主来说，解决的办法之一是寻求亲朋融资帮助，以「赠予」方式支付新屋的首付，在卖掉旧房后还清。这样一来，屋主的年收入只需8万5000元即可达到贷款银行的要求。
旧房出租 租金抵付
不想出售旧屋，希望留做长期投资用於出租的房主，许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入，以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算，因此上述的例子中，即便是旧屋被用於出租，有些贷款方仍旧需要房主满足年9万9000元的收入要求。
对於允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构，多数允许75%的房租用於抵付支出。假设月租收入1650元，这样一来，上述的贷款人只需要满足6万5000元的年收入要求即可同时拥有两处房屋。
两种做法 各有利弊
不论先买或是先卖，都有利弊得失，「先买后卖的情形会面临双重贷款，在换屋过程中的这几个月，甚至大半年或更久，需要充足的财力支撑」。此外由于旧房最后的成交价无法估算，房屋净值未知，会给这期间的财务规划留下很大的不确定因素。这样做的好处是换房的过程没有压力，尽可以轻松的搬入新居，旧屋只是等着脱手而已。李小姐还强调，「搬空的房屋从出售的角度上来说，更容易给买家清爽的印象，也不会对家人居住和安全造成影响。」
如果先卖后买，尽管在在财务上的困难较小，但是卖了房子，全家就要寻找暂时落脚的地方。「买房子、租房子、找房子都是要考虑的问题」，「不少人需要搬两次家，麻烦诸多，也容易造成有些人最后冲动的买下一处并不适合的房屋。」
