进入2021年下半年以来，美国地产的价格中位数超过了2006年以来历史峰值，创下了历史新高，恐怕多数人都要问，现在市场出现泡沫了吗？8月17日，美国国家公共电台（National Public Radio， www.npr.org）采访了美国哈佛经济学家表示，尽管目前房价创下历史新高，但并不代表有泡沫，而是有实在的需求支撑。

该文指出，尽管新冠疫情的流行推升了美国房价的上涨，但显然，疫情不是推升的主要原因。因为在此之前，美国住宅的价格就在2008年的金融危机后缓慢复苏。2008年的金融危机以后，房地产泡沫破裂60%，并在2012年触底反弹。

从2012年开始到2019年间（当时没有疫情）美国房价就上涨了50%以上。这是美国历史上第三大房地产的繁荣周期。2020年后爆发了这场新冠疫情大流行，其标志现象是疯狂的购买和创新低的库存，这造成了供需的严重不匹配，从而使美国房价开始加速上涨。现在，美国地产价格的实际价格计算，美国住房的平均价格现在是有史以来最高的——甚至高于2006年房地产泡沫的峰值。

如今，房价已经超过了2000年代房地产崩盘前的峰值，许多人感到担忧。我们是在另一个泡沫中吗。8月17日，美国国家公共电台（NPG）采访了美国经济学家乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）这有助于解释我们疯狂的住房市场的动态。

乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）的观点是，21世纪初的房价飙升确实是一个泡沫，但目前没有发现泡沫的迹象。相反，一些切实的证据可以解释房价的长期上涨趋势。

乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）解释，通常，经济学理论将泡沫定义为资产价格（如股票和房屋）偏离了其基本面。价格资产的实际价值。房子的基本价值取决于附近的工作机会、基础设施、风景、气候、学区等一系列因素。更重要的是，房屋的基本价值取决于某一特定区域的房屋供求情况：如果人们希望居住在该区域，但没有足够的房屋供新来的居民居住，那么水涨船高，每栋房屋的基本价值都会上升。

关于美国的房价是否偏离基本面，已经有几十年的经济争论。一方认为，购房者和卖房者都是理性的，在购买或出售房屋之前，他们会有效地处理有关房屋基本面的信息。他们认为房地产泡沫是不可能的。另一方认为，人类心理的怪癖导致购房者和卖家错误判断房屋的基本价值，导致了一次次房价泡沫和崩溃。

在这项新的研究中，哈佛的经济学家通过回顾过去，做了大量的工作来弄清房屋的基本价值到底是什么。他们研究了就业增长和便利设施等因素，这些因素增加了全国各地当地市场的住房需求。他们还研究了在这些地区增加新房供应以适应不断增长的需求。

经济学家们通过研究发现，这些基本面解释了美国一些地区的大部分长期价格增长。不仅如此，他们发现这些基本面解释了哪些地方的繁荣、萧条和反弹最大。联合撰写这项研究的哈佛大学经济学家乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）说，这些地方大多是所谓的美国超级明星城市，在过去几十年里经济增长迅猛。在旧金山、西雅图、圣地亚哥和波士顿这样的超级明星城市中，最大的房价长期增长的事实是，房屋的供应受到限制，大量增长的产业和良好的就业机会是一个基本面驱动的因素。

但是，如果这些地方的价格飙升有真正的原因，那么为什么这些地方会出现泡沫和崩溃呢？为了解释这一点，乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）和他的同事重新提出了一个关于早已去世的经济学家Charles Kindleberger的理论，即投资者过于乐观的情绪导致需求变得疯狂，以至于最后偏离基本面导致了房价泡沫的破灭。

查尔斯.金德尔伯格（Charles Kindleberger）是美国纽约人。曾获哥伦比亚大学博士学位，麻省理工大学经济系资深教授，国际货币问题专家，擅长从历史角度研究经济问题，第二次世界大战后马歇尔计划的主要构建者之一。他传奇的经历值得拍一部关于他生活的好莱坞电影。在第二次世界大战期间，他为中情局的前身战略服务办公室工作。战后，他是帮助重建欧洲的马歇尔计划背后的杰出人物之一。查尔斯.金德尔伯格（Charles Kindleberger）随后开始在麻省理工学院进行研究和教学，出版了一系列有影响力的书籍和论文。

查尔斯.金德尔伯格（Charles Kindleberger）最受欢迎的书是《疯狂、恐慌和崩溃》。这本书提供了金融危机的全面历史，从神圣罗马帝国的货币危机，到荷兰的郁金香泡沫，再到1990年代末的互联网泡沫。

乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）认为，从这本书中得出的主要观点是，这些繁荣-萧条周期始于一些基本面变化。例如在19世纪，美国发明并推广了蒸汽机车。投资者对此感到兴奋，这是正确的：这是一项可以赚大钱的技术。当美国开始修建横贯大陆的铁路时，无论哪里有火车站，周围土地的价值都相应增值很快。现在，人们可以在附近停车、购物、创业，生活得更轻松。

但是，在金德尔伯格的理论中，投资者对新技术带来的经济变化显然过于兴奋。他们在铁路车站附近的土地上过度投机，经常向银行借款，并在这一过程中积累了大量债务。在某种程度上，疯狂投机过后，价格便开始下跌。一旦价格下跌，投资者就无法偿还债务，这导致了一场危机。这是他发现在历史上反复出现的一种普遍模式。

乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）和他的同事们研究了大量案例，发现1997到2012年间美国房地产市场的繁荣与萧条的很大程度上也是这个原因。例如，旧金山、纽约、波士顿和其他超级明星城市的基本地产价格确实发生了变化。由于这些城市科技繁荣。金融繁荣，加上其他各行各业蓬勃发展。他们吸引了来自世界各地想要高薪工作的人。城市也变得更安全、更漂亮，有了更好的绿色空间和更酷的事情可做，城市核心区的生活变得更有吸引力。与此同时，住房严重供应不足，无法满足这一新需求。

“这些基本面因素导致房价上涨，但随后购房者对此过于乐观。”乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）说。由于抵押贷款在住房融资中的重要作用，购房者变得过于乐观，由于金融杠杆的作用，购买行为变得乐观而轻率。由此形成天量的巨额债务。这笔债务就像把一根炸药绑在价格动态上。当房价开始下跌时，一群人开始欠更多的抵押贷款，而不是他们房子的价值。此外，再加上更大范围的经济衰退，导致了失业和收入下降，导致了房屋止赎的爆发，2008年的美国金融危机就是这样一个例子。

乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）进一步说，由于大量丧失抵押品赎回权的房屋充斥着市场，导致资产暴跌，这也将价格推低至低于基本面。但是，他们发现，这同时也为反弹创造了条件。这解释了为什么我们在2012年之后开始看到另一轮房地产繁荣，当时积压的止赎房屋被大量新入市的投资者买下开始重拾升势。这或许就解释了美国从2000代以来房地产的周期循环。

乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）告诉记者，在美国媒体对房地产泡沫的描述中，繁荣-萧条周期的典型代表是拉斯维加斯等地。而且，在英国媒体《经济学人》的数据中，拉斯维加斯的房价确实显示出巨大的泡沫和崩溃。但尽管2012年后维加斯确实出现了快速反弹，但那里的崩盘如此之大，以至于其整体长期增长低于超级明星城市，那里蓬勃发展的创新产业继续吸引大批想要房子的人。因此，在美国的许多明星城市中，唯独维加斯有点不靠谱，不能代表该地区的基本面推动价格增长的更广泛图景。

回到本文开始前的问题，现在的房价有泡沫吗？尽管经济学家们研究的数据只持续到2019年，因此他们没有太多关于疫情时代房价飙升的直接言论。然而，乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）认为，他们的研究思路可以帮助我们思考这个问题。在疫情时期，人们对更多空间的需求和对继续偏远工作的希望使得郊区更令人向往。换言之，在疫情中人们对房屋的巨大需求改变了他们的基本面，尤其是考虑到郊区不愿意建造大量新住房来满足新的需求，使得美国房源短缺，因此支撑了房价，因此泡沫不大，而是有实在的需求支撑。

但是乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）认为，远程工作的也给房价带来很多不确定性，人们可能对这些基本面过于乐观。现在有可能是购房者高估了居住在郊区的未来需求，也有可能是人们高估了超级明星城市的持续重要性。乔多罗·里奇（ Chodorow Reich）说，为了防止潜在的调整爆发为更糟糕的情况，投资者要控制负债，防止出现风险。

（本文由家住美国网站综合整理报道）