外国投资者为何对美国地产市场青睐有加——未来三年资金流入将增7成_美房资讯

外国投资者为何对美国地产市场青睐有加——未来三年资金流入将增7成

川锐传媒综合编译报道，近期，美国媒体《商业观察家》（commercialobserver）刊登洛杉矶知名投资公司 Dekel Capital 资本公司副总裁本杰明·格罗斯博格（BENJAMIN GROSBERG）撰写的一篇文章，作者以亲身经历说明美国地产为何得到全世界投资者的青睐。他认为，回报稳定、质地优良、低利率、美国宏观经济好这些因素使得美国地产吸引了众多的国外投资者。

2021年初，作者穿越太平洋前往澳大利亚，与澳洲当地亚太地区的投资者和基金会面。这包括一系列私人和机构投资者——其中一些投资者已经大量购置了美国房地产，还有许多尚未投资，但正在积极寻找合适的合作伙伴和投资机遇。

尽管投资的标的大家各有所好，但奇怪的是，大家都不约而同的对美国房产青睐有加。而且，大家的回应都客观上印证了2021年5月美国外国房地产投资者协会（AFIRE）发布的一项调查结果，其中60%的回应投资者表示，他们今年打算增加在美国地产投资额。有趣的是，来自美国外国房地产投资者协会（AFIRE）调查的投资者预计，未来三到五年，流入美国地产的最大增幅来自亚太地区，增长幅度约为71%。

那么，为何美国地产那么容易受到国外投资者青睐呢？简而言之，有四个原因。

一、投资回报稳定

通常情况下，当某一特定本地资产类别的收益率开始减少时，投资者会寻找具有类似风险状况的其他类别或市场，以维持他们已经习惯于追求的回报率。最近，澳大利亚的商业房地产市场充斥着来自当地养老金（退休金）基金、家族理财办公室以及欧洲和亚洲资本的新注资。

这些投资者并没有接受较低的回报率（风险水平大致相同），而是希望在资本配置上有所创新，而不必承担额外的风险。在适当的地点投资管理良好的本地项目所带来的定期、一致的现金流是这些风险规避投资者的完美解决方案。对于具有一定房地产知识水平的投资者，美国地产也为那些希望在评估本地市场时更加精细化的投资者提供了一系列机会。

二、资产质地优良

对外国投资者而言，美国地产的质量异常优质。无论是纽约摩天大楼和和其他城市高知名度购物中心，国际投资者开始注意到美国境内的其他增长市场和资产类别。海外投资者开始对他们以前可能忽略的项目表示兴趣，因为他们所在的市场相对未知。

在最近的《全球资本展望》（Global Capital Outlook）中，Marcus&Millichap发现，2011年，吸引跨境资本最多的前十大美国市场几乎占外国投资者所有房地产交易的77%。

这意味着以前很少受到关注的市场（2011年低于25%的配置）现在开始吸引更多的外国投资者资本（2021年接近50%）。这些地区包括其他州的城市，如达拉斯沃思堡、凤凰城、佛罗里达州和佐治亚州。

报告还发现，国际投资者也在调整资产配置。在截至2021年第一季度的过去一年中，90%的国际资本用于购买美国的多户家庭、工业和办公资产，这三个部门的比例大致持平。

三、汇率稳定风险小

除了那些有能力对冲美元风险的公司外，大多数海外资本来源都担心不利的汇率变化会严重侵蚀在美国投资收益。

然而，自2021年初以来，美元兑大多数主要全球货币的汇率已经下跌。这是由于几个原因造成的，最明显的是，美国的债券利率创历史新低。虽然我们不知道未来会发生什么，但目前美元的下跌确实为海外投资者进入美国市场提供了额外的激励。

以澳元为例。2021年1澳元兑美元的平均价格为77美分，而2019年和2020年的平均价格分别为70美分和69美分。美元汇率的下跌直接有助于外国投资者的进入。同时，美国地产市场对国外投资者也没有限制，也直接鼓励了他们的进入。

这些投资者中的许多人都表达了他们的担忧，担心过高的业绩和管理费会降低他们的回报。

四、美国商业环境及就业良好

虽然美国经济并非不受衰退的影响，但在疫情流行期间，它的表现要好于大多数全球经济体，这一点已被受流感大流行影响较重的经济体的投资者注意到。根据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）的最新数据，美国经济在2021年6月增加了85万个就业岗位。这通常是经济健康的领先指标，这一就业增长水平让外国投资者感到欣慰，他们的资本在美国将得到更好的保护，而其他国家的经济仍感受到疫情的影响。

另外，美国创纪录的低利率也使本地房地产项目对外国投资更具吸引力，因为低资本成本为投资者带来了更高的净回报，而这些项目不必承担高额债务。外国投资者通常通过在原籍国的房地产投资积累大量财富，他们将对美国的被动投资视为一种再分配战略。

2021-08-26 发布

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最新报告发现美国房地产行业对洗钱存在重大漏洞——5年洗钱23亿美元

川锐传媒综合编译报道，近期，华盛顿的GFI（Global Financial Integrity）智库8月9日发表的一份关于美国洗钱的新报告发现，在最近5年中，全球犯罪组织通过美国房地产洗钱的金额超过23亿美元，其中许多交易涉及商业房地产。这项题为“大量洗钱：为什么美国房地产是盗贼的梦想”的研究深入到全球洗钱的黑暗世界，展示了盗贼、罪犯、逃避制裁者，腐败的政府官员利用美国房地产市场隐藏和清洗非法活动的收益。

为了更好地了解美国房地产洗钱的程度并确定趋势，GFI智库系统的分析了2015-2020年间美国、英国和加拿大报告的125起洗钱案件。通过案例分析和监管分析相结合，GFI提供了确凿的证据，证明美国目前使用地理目标指令（GTO，Geographic Targeting Orders）的方法不足以解决房地产行业的洗钱问题。

GFI总裁兼首席执行官汤姆·卡达莫内（Tom Cardamone）表示：“很明显，尽管美国政府尽了最大努力，但解决洗钱问题的努力——特别是在房地产领域内的问题——还没有达到解决这一日益严重的问题的要求。还需要做更多的工作，包括要求房地产经纪人和律师向财政部报告某些购买情况，以便美国能够达到调查全球性洗钱的最佳做法。”

该报告无可辩驳地证明，美国的房地产洗钱活动不仅集中在通常被视为豪华住宅房地产市场并被GTO覆盖的地区。它也发生在阿拉斯加的城市、波士顿安静的郊区和中西部的钢铁厂，暴露出一系列尚未得到控制的脆弱性。这些案件还表明，虽然匿名空壳公司和复杂的公司结构仍然是最流行的洗钱手段，但律师和房地产代理等一系列把关人通过故意的盲目或直接的共谋，也使得房地产洗钱成为可能。

报告的调查结果强调了继续优先实施美国实益所有权登记册的必要性。同时，该研究表明，仅靠登记册并不能解决存在的严重监管漏洞，这些漏洞导致美国房地产洗钱活动远远达不到全部监控的目的。

因此，对于房地产持有人的改革、针对商业房地产洗钱的明确指示，以及对政治曝光者的更好指导，对于解决洗钱问题的根源同样至关重要。

据该报告显示，GFI智库的主要调查结果：显示从过去5年报告的案件来看，通过美国房地产洗钱的金额超过23亿美元，包括通过艺术品、珠宝和游艇等其他替代资产洗钱的方法，每笔多达数百万美元。该报告还显示，60%的美国洗钱案例涉及一个或多个非GTO县的房地产，这表明了GTO方法监管工具的局限性；

在美国，超过50%的报告洗钱案例涉及政治公众人物。这注意包括律师、房地产代理和投资顾问在内的“看门人”是房地产洗钱计划的主要推动者，但美国仍是G7国家中唯一一个没有对房地产专业人士实施反洗钱要求的国家。

报告还显示，虽然商业房地产在超过30%的案例中占有重要地位，并且通常比所涉及的住宅房地产具有更高的价值，但美国尚未对该行业的风险规定任何报告义务。

使用匿名空壳公司和复杂的公司结构仍然是头号洗钱类型。82%的美国案例涉及使用法律实体掩盖所有权，这突出了根据《公司透明度法》实施稳健的实益所有权登记的重要性。