川锐传媒8月20日报道，从2020年春天新冠疫情爆发以来，纽约州曾经一度是重灾区，导致纽约人大量逃离本地，房价大幅下降。而从近期的一系列数据显示，纽约州房屋销售价格的大幅上涨，同时库存继续保持在历史低点，这意味着纽约州的房地产市场从6月以来完全复苏。
据纽约州房地产经纪人协会(New York State Association of Realtors)报告称，2021年6月份，纽约州的房屋销售价格中位数达到38.5万美元，同比增长了28.3%，而去年同月，纽约州正处于政府强制的疫情限制封锁之中。
纽约州住房需求的增加，加上低库存，意味着买家在价格上的谈判空间平均减少。根据该协会的数据，截至6月底，共有42，598套房屋上市出售，比去年下降了21%。 更有数据显示，这是纽约州3年以来首次普通买家支付的价格超过了市场上房屋的要价。换言之，买家要加价才能买到心仪的住房。
美国房屋价格上涨是一个全国性的趋势，根据美国全国房地产经纪人协会报告显示，5月份全国房屋的销售价格中位数比前一年上涨了24%，这是自1999年以来的最大涨幅。
纽约州房地产经纪人协会的另一份报告显示:“尽管这种极快的价格上涨速度在未来几个月可能会放缓一点，但低库存和健康的买家需求预计将在整个下一季度保持市场活跃。 ”
现在在纽约州，2021年1月至6月的要价平均为46.6万美元，与2020年同期相比增长了22.5%。与此同时，2021年第二季度上市销售的房屋数量减少了21%。
在纽约州房地产经纪人协会(New York State Association of Realtors)收集的数据中，该州唯一一个在今年第二季度销售额出现下降的县是怀俄明州县，该县的总销售额从2020年第二季度的65个下降到今年的62个。销售下降，有时也意味着库存的减少。
在纽约州的其他地区，第二季度也出现了房屋中位数大幅上涨: 除安大略县(-4.3%)外，罗彻斯特大都会区所有市的销售价格中位数都出现了两位数的增长；门罗(+21.8%)、利文斯顿(+11.7%)、奥尔良(+27.2%)和韦恩(+26.9%)。 哈德逊河谷都会区房屋销售的最大增长出现在威彻斯特县(+60.2%)、洛克兰县(+71.6%)、奥兰治县(+53.5%)、达奇塞斯县(+56.5%)和格林县(+42.9%)。 其中布鲁姆县的销售价格中位数从2021年第二季度的114，000美元增至142，000美元。
美国全国房地产经纪人的数据还显示，美国6月份的房屋销售总额扭转了东北地区销售下降的四个月趋势，而销售价格中位数比2020年6月增长了23.6%。 纽约州5月份的销售环比下降1.5%，6月份跃升逾19%。
美国全国住房协会首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)在一份声明中解释了这种现象，他认为由于美国住房和股市的巨大财富收益推动了全国性的现金交易，推升了房价。但是消极因素是，但需要抵押贷款融资的首次购房者正面临创纪录的高房价和低库存的独特挑战。购房难度在增加，尽管现在很低，但这些障碍对一些潜在的买家来说是压倒性的。
（本文由家住美国网站综合整理报道）
川锐传媒综合编译报道，近期，美国媒体《商业观察家》（commercialobserver）刊登洛杉矶知名投资公司 Dekel Capital 资本公司副总裁本杰明·格罗斯博格（BENJAMIN GROSBERG） 撰写的一篇文章，作者以亲身经历说明美国地产为何得到全世界投资者的青睐。他认为，回报稳定、质地优良、低利率、美国宏观经济好这些因素使得美国地产吸引了众多的国外投资者。
2021年初，作者穿越太平洋前往澳大利亚，与澳洲当地亚太地区的投资者和基金会面。这包括一系列私人和机构投资者——其中一些投资者已经大量购置了美国房地产，还有许多尚未投资，但正在积极寻找合适的合作伙伴和投资机遇。
尽管投资的标的大家各有所好，但奇怪的是，大家都不约而同的对美国房产青睐有加。而且，大家的回应都客观上印证了2021年5月美国外国房地产投资者协会（AFIRE）发布的一项调查结果，其中60%的回应投资者表示，他们今年打算增加在美国地产投资额。有趣的是，来自美国外国房地产投资者协会（AFIRE）调查的投资者预计，未来三到五年，流入美国地产的最大增幅来自亚太地区，增长幅度约为71%。
那么，为何美国地产那么容易受到国外投资者青睐呢？简而言之，有四个原因。
一、投资回报稳定
通常情况下，当某一特定本地资产类别的收益率开始减少时，投资者会寻找具有类似风险状况的其他类别或市场，以维持他们已经习惯于追求的回报率。最近，澳大利亚的商业房地产市场充斥着来自当地养老金（退休金）基金、家族理财办公室以及欧洲和亚洲资本的新注资。
这些投资者并没有接受较低的回报率（风险水平大致相同），而是希望在资本配置上有所创新，而不必承担额外的风险。在适当的地点投资管理良好的本地项目所带来的定期、一致的现金流是这些风险规避投资者的完美解决方案。对于具有一定房地产知识水平的投资者，美国地产也为那些希望在评估本地市场时更加精细化的投资者提供了一系列机会。
二、资产质地优良
对外国投资者而言，美国地产的质量异常优质。无论是纽约摩天大楼和和其他城市高知名度购物中心，国际投资者开始注意到美国境内的其他增长市场和资产类别。海外投资者开始对他们以前可能忽略的项目表示兴趣，因为他们所在的市场相对未知。
在最近的《全球资本展望》（Global Capital Outlook）中，Marcus&Millichap发现，2011年，吸引跨境资本最多的前十大美国市场几乎占外国投资者所有房地产交易的77%。
这意味着以前很少受到关注的市场（2011年低于25%的配置）现在开始吸引更多的外国投资者资本（2021年接近50%）。这些地区包括其他州的城市，如达拉斯沃思堡、凤凰城、佛罗里达州和佐治亚州。
报告还发现，国际投资者也在调整资产配置。在截至2021年第一季度的过去一年中，90%的国际资本用于购买美国的多户家庭、工业和办公资产，这三个部门的比例大致持平。
三、汇率稳定风险小
除了那些有能力对冲美元风险的公司外，大多数海外资本来源都担心不利的汇率变化会严重侵蚀在美国投资收益。
然而，自2021年初以来，美元兑大多数主要全球货币的汇率已经下跌。这是由于几个原因造成的，最明显的是，美国的债券利率创历史新低。虽然我们不知道未来会发生什么，但目前美元的下跌确实为海外投资者进入美国市场提供了额外的激励。
以澳元为例。2021年1澳元兑美元的平均价格为77美分，而2019年和2020年的平均价格分别为70美分和69美分。美元汇率的下跌直接有助于外国投资者的进入。同时，美国地产市场对国外投资者也没有限制，也直接鼓励了他们的进入。
这些投资者中的许多人都表达了他们的担忧，担心过高的业绩和管理费会降低他们的回报。
四、美国商业环境及就业良好
虽然美国经济并非不受衰退的影响，但在疫情流行期间，它的表现要好于大多数全球经济体，这一点已被受流感大流行影响较重的经济体的投资者注意到。根据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics）的最新数据，美国经济在2021年6月增加了85万个就业岗位。这通常是经济健康的领先指标，这一就业增长水平让外国投资者感到欣慰，他们的资本在美国将得到更好的保护，而其他国家的经济仍感受到疫情的影响。
另外，美国创纪录的低利率也使本地房地产项目对外国投资更具吸引力，因为低资本成本为投资者带来了更高的净回报，而这些项目不必承担高额债务。外国投资者通常通过在原籍国的房地产投资积累大量财富，他们将对美国的被动投资视为一种再分配战略。
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