这几年，由于国内中产阶级崛起、国内限购政策实施、美元升值等因素，更多的人选择到美国投资房产进行资产配置。
数据调查显示，中国买家最感兴趣的前十城市依次排名为：洛杉矶、旧金山、纽约、奥斯汀、奥兰多、波士顿、休斯顿、芝加哥、拉斯维加斯、达拉斯和孟菲斯。
大家选择美国房产其实就分为两大类，一类是刚需、一类是投资。
刚需就是有居住需求，要么是工作、移民需求自己住，要么是为了孩子的学区房所买的。
PS:其实国内的学区概念是模仿美国，最早起源于麻省的波士顿，为了保障各个地区孩子能就近入学。）
投资房也分为两大类，一类是传统的房产投资有产权的、一类是无产权的投资。
传统的房产投资跟国内的一样，以收租为主，过一定期限觉得有必要了就转手卖掉，这样既能有租金收入、又能获得资本利得，再加上美元兑人民币的升值，年回报率能达到8%左右。
这类投资很直接就是所有的收入都能自己拿到，但是风险在于要自己寻找租客，房子出现任何问题需要帮租客解决（如果你本人不在美国是多么麻烦）。
所以出租房托管给正规经纪人绝对是省心省力的不二选择
还有一个风险是如果房地产市场不好，房价没有涨，这个亏损要自己承担。
另一类投资房是没有房产权而只有股权的投资，也就是你买的不是具体哪个户型，而是和其他人合伙给一家公司帮你去购买个小区的一套或者几套甚至整栋楼，然后进行管理出租。
这么一来你不要有任何费心的事情，而这家管理公司会按照约定给你利息或者分红，等到项目卖掉后也会按出资比例分给你利润。这一类最大的缺点是你自己没办法控制收入，收多少，什么时候卖都没有控制权。
1.为什么华人这么偏爱美国房产呢？
众所周知，美国产权是永久性的，所以，许多刚到美国的中国买家都会有“在美国买房就要住一辈子，甚至要代代相传”的观念。
其实这与美国的实际情况不太相符。根据历年平均统计，美国人大约7年左右就会换一次房屋。
换房的原因多种多样，比如工作地点改变。子女外出读书，家庭人口变化，或者退休后把城区市中心换到偏远安静的郊区等。
此外，美国换房频繁的原因还在于没有户口的限制，同时城市乡村差距小，住在哪里都很方便。
那么投资房产的主要收益体现在哪里呢？事实上，在美国投资房产的收益体现在较高的租金回报率和房产的升值空间。
因此，投资房产有两个方面需要考虑：一个是租金回报率；一个是升值的潜力空间。
2.美国的房子出租不难
在美国房子出租并不难。以洛杉矶为例，这里经济繁华就业机会多、留学生诸多又是旅游城市，需要大量出租房。
很多买家担心房屋无法出租的问题，其实是过虑了，没有房子是租不出去的。房子能否出租取决于业主希望的租金是否符合租赁市场的价格，关键在于开价是否符合市场。
通常，房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东南两岸的纽约，旧金山，洛杉矶等都是房价比较高的区域，由于这些地区房价常常攀升，而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度，因而其租金回报率相对比较低。
但从长期来看，这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大，因为想要购买此类房屋的人数较多，而买入的数量越多其房价就越高，这就是供需平衡。
所以在投资时，并不是购买低价格高回报的房屋就是最好，而是要综合多方面考量。
3.经纪公司很关键
美国是一个资讯透明的地方，在看好一处房产后，一个好的经纪人会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的价值。
如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。
有的时候有多位买主都看上同一个住宅，为了得到住宅，可能要出比要价高的价格才能行。
因此，并不是每一个房屋都要杀价, 而是要看要价的高低。重点是，买家要能正确评估房屋的价值，这需要一位好的经纪人协助。
美国房地产市场之所以繁荣活跃，其主要原因除房地产业完全实行市场机制运行和具有完善的房地产法律制度外，还有就是美国政府重视房地产经纪人行业的发展。在美国，二手房销售占整个房地产销售的85%，但不管买卖新房或二手房，开发商基本不直接出马，房地产经纪人发挥着非常重要的作用。经纪人全过程处理，省下的是买卖双方对交易过程合法性的担忧。
作为买家，找到值得信赖，并与之能合作愉快的经纪人是一件非常重要的事。
一个好的经纪人可以帮助您实现投资的高收益，往往是事半功倍的效果。比方说，经纪公司可以从MLS得到各种准确的数据。买家要买房的时候,要求经纪人做房屋估价外，不妨也要求做一个租价评估；这对于专业的经纪人来说没有问题。
4.外国人办理房贷有差异
贷款投资，以房养房，是比较划算的房产投资方法，海外买家可以在美国贷款购房，目前很寻常也很容易。但是，不是每一家银行可贷款给海外买家。
外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的：
美国人贷款条件：信用、收入、工作是否稳定；外国人贷款条件：需有较多自备款，通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。
由于每一个银行的贷款利率不同，对申请人的条件要求也不同。通常如果银行利率较高，则手续简单要求低；
有的银行利率低，但是要求条件多，并不是每个人都能符合。建议申请贷款之前多家咨询，多比较，选择适合自己，对自己最有利的一家。
5.了解美国文化很重要
在美国买房，不要为了砍价而挑毛病，许多买家为了砍价而故意鸡蛋里挑骨头。
这个做法是有别于美国文化。在美国习惯中，因为喜欢这个房屋而出价。
选择出价的原因，必定是已与其他房屋比较后，觉得它是其中最符合条件或者是性价比最高的。
每个房屋都不是完美的。挑毛病只会让卖家反感，适得其反。卖家有可能会直接不考虑买家的出价而选择别人。在另一方面，通常称赞卖家的房子是博得卖主青睐的方法。
在美国，房子买卖与家具买卖是分开的，这是当地的习惯。通常买卖房屋的时候，房价包含了不可移动的装饰。比如固定在房屋的吊灯，地角边饰，嵌入式的柜子等等不可移动的配件。
而可以移动的配件都是属于个人的物品, 比如沙发、桌椅等家具，不包含在屋价内。
另外，院子里的盆栽可以移动，便不含在房价内，院子里的树是种在地上不可以移动的就包含在房价内。
卖家卖了房子，不一定愿意卖他的家具。如果说屋内有自己喜欢的家具或装饰，买家可以提出购买建议。
6.外国买家最热门的市场是什么？
加拿大人喜欢佛罗里达州的令人羡慕的天气，而中国买家选择加利福尼亚州，这更容易从亚洲到达。得克萨斯州的边界位置是墨西哥人的首选。
与此同时，新泽西很热，因为它离纽约市很近 - 而且成本相对较低。
根据NAR的调查，外国买家中最大的份额 - 约49％ - 为自住需求。此外，18％正在寻求投资物业，约12％需要度假屋。
据统计，中国买家连续四年，蝉联外国买家在美购置房产交易额第一名，从之前一年的273亿美元跃升至317亿美元。
为什么华人这么偏爱美国房产呢？并不是因为我们疯狂的购买欲和跟风心态趋势，而是因为美国地产真的有良好的投资前景。
数据统计，美国独立屋是价格增长最快的，而且预计还将持续上涨，不仅如此，投资美国房产更有安全感。
川锐传媒6月15日报道，据6月7日美国新闻网（www.usnews.com）报道，经过了从2020年春季以来的新冠疫情后，在被关在家里一年之后，美国人显然已经为扩大房屋的需求做好了准备。据最新的美国全国房地产经纪人协会NAR（national asociation of realtors）的数据显示，2021年1月至4月的房屋销售比上年同比增长了20%。
随着购房需求的增加，房价也随之上涨。NAR的数据显示，2021年4月，现房销售价格中位数同比上涨19.1%，创下34.16万美元的历史新高。
为了实现自己的购房梦想，美国的多数购房者可能会发现自己正处于一场房地产竞价战中。如果准备买房，就会看到许多房屋的报价，甚至需要做大量的准备工作。
有媒体报道显示，面对卖家出价的房屋，买家要不断加价，其中一次最后出价比要价高出10万美元。
显然，在评估卖家的房屋出价时，钱并不是卖家唯一想要的东西。如果你想知道如何赢得一个房子的投标战，试着使用以下步骤：支付现金或放弃融资、获得贷款的预先批准、寻找找律师和资产信息、排除意外事件、增加升级条款、让出价个性化。当做足这几件工作后，才有了初步把握买到如意的房屋。
1.备足现金，争取现金支付
在住房方面，以现金报价竞标可能比要求融资的更高出价更具优势。纽约市Compass房地产经纪公司的经纪人弗朗哥认为。现金并不能左右所有的卖家，但它确实影响了很多卖家。
现金优惠并不取决于贷款人是否批准抵押贷款，而是它们让卖家有信心交易会成交。在某些情况下，买家动用现金储备，以便放弃银行融资，然后在收盘后寻求再融资，以补充储蓄。
位于密歇根的房地产经纪人罗杰斯说：“曾经有过这样的例子，父母把401（k）养老金兑现，用现金为一个成年子女的家支付。”但是，提前动用父母的退休基金肯定不是最好的财政举措，人们在采取这种极端措施之前应该三思而后行。
2.获得贷款预批准
如果短时期内无法筹集到足够买房现金，那么买家应该预先批准的抵押贷款，以加强他们的报价系数。
即使是现金报价，也必须等到房屋检查期结束后才能成交，因此贷款快速周转的承诺可以使融资报价与现金报价处于同等地位。市场上也有一些贷款机构也愿意打电话给上市代理，了解卖方的优先条款，以便最快速度的贷款以便买家能够及时报价。
3.排列律师和资产信息
这种方法虽然不适用于美国所有的州，如果你居住的地方，房地产律师是需要或传统上用来监督交易，如果你所在的州有这项需要，提前做好律师和法律服务准备显然也有助于成交。
4.消除不必要的意外
在竞拍热门楼盘时，尽可能消除意外事件。
例如，在佛罗里达州的Haftel地区，对于有游泳池的独户住宅，“门外都排着队”。有这么多的利息，卖家不会接受一个报价，条件是买家先卖掉自己的房子，或者一个包含其他限制条件的报价。在这种情况下，有些卖家想马上关门搬走，而有些卖家可能需要一些时间来完成包装和整理他们的事务。愿意遵守卖方时间表的买家显然有更多机会成交。
5.增加升级条款
对于住房，投标通常不是一个来回的过程。相反，买家被要求提交他们的“最佳和最高”出价。
但是，由于潜在买家不知道可能会提交哪些其他报价，因此可以包含升级条款。这些条款表明，如果需要，他们愿意出价更高。例如，一个买家可能出价30万美元，并包括一个升级条款，表示如果收到更高的出价，他们愿意支付多达35万美元。
罗杰斯说，如果一个卖家使用了升级条款中包含的金额，他们需要提供证据证明另一个买家出价更高。
6.让你的出价个性化
提出个人诉求也有助于赢得房屋或公寓的竞标战。一个常见的例子是，在报价单中附上一封信，介绍买家并解释为什么应该选择他们。这种方法往往很有效果，让卖家感受到你的诚意。
但是这种方法也有局限，2020年NAR曾经警告房地产经纪人不要允许这些信件透露给卖家，由于信件和照片可以透露买家的家庭状况、种族甚至宗教信仰，因此利用这些信件和照片作出住房决定可能被视为歧视性的。
因此，一些卖家根本不接受买家的来信。不过，还有其他方法可以个性化出价。”我听说有人注意到卖家有一辆Peloton自行车，并表示愿意支付一年的订阅费这种也是一个办法。
7.个性化出价
虽然每个人都想在竞价战中脱颖而出，但不要被你的报价冲昏头脑。”佛朗哥建议说：“试着想象一下，如果你的提议被接受，会是什么感觉。”。如果你很兴奋，那么你的出价可能是好的。然而，如果现在不得不兑现你的承诺的想法让你充满遗憾，重新考虑提出这个提议。
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