在新冠疫情持续影响，以及全球货币超发的背景下，今年以来美国房地产价格出现大幅度上涨，很多美国人开始不淡定了，不少地方甚至出现排队抢房、加价抢房的现象。
1.买房靠抢美国购房者叫苦不迭
勒罗伊和克里斯蒂娜是美国波士顿的一对小夫妻，为了购房，他们四处看房已有三个月时间。周六一大早他们就赶来排队，但仍然只排到了队尾。
今年以来，在美国购房变成了真正的“抢房”。频频上涨的房价正不断刺激着购房者的神经。
科罗拉多州是目前全美最热门的房地产市场之一，在这里，似乎各种类型的房子都能卖出好价钱。福斯特是当地一名房产经纪人，近日，她正尝试替客户出手一处房源，前去验收时，她被眼前的景象吓呆了。
这座房子门面破烂，屋内满是杂物，墙体被涂鸦覆盖。而最让福斯特接受不了的是来自冰箱的臭味。
尽管如此，房屋挂牌出售的当日，还是收到多位买家报价。这所房子最新报价已达62.5万美元，约合人民币405万元，比上线价增加了3.5万美元，目前，买家还在不断地加价。
一套位于旧金山的住宅，挂牌价为450万美元，但仅仅6天后，就以高出要价100万美元的550万美元售出，涨幅超22%。
美国全国房地产经纪人协会最新数据显示：美国5月份现房销售中位价格创下了37.7万美元的历史新高，同比增长26%。上涨幅度是1999年有记录以来的最大的涨幅，也是自2012年3月连续111个月上涨；监测的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中89%的地区房价出现两位数上涨。
2.美国房屋库存量为二十年来最低
2008年金融危机后，美国房地产价格自2012年开启上涨模式，从去年至今，涨幅更是超过了以往的8年，此轮美国房价大幅飙升的原因是什么呢？
在美国加州，虽然疫情暂时得到控制，但缺乏可用的工人，尤其是建筑工人。
在美国，建筑工人短缺现象长期存在，很多人不愿意从事辛苦的建筑业。而疫情导致工人短缺问题进一步恶化。
工人短缺问题最终传导至新房供应。近期，美国商务部报告显示：全国房屋竣工量连续下降，美国房屋库存量降至20年来最低点，而且下降趋势明显。
一边是市场上供应的房子越来越少，另一边买房的需求不断在增加。美国佛罗里达州被誉为养老“圣地”，如今大批年轻人正涌入当地楼市。玛丽莎就是其中一员，一直以来她和家人的观念都是只租房不买房，因为经历过疫情，看到很多朋友因为一时没了收入被房东赶出，漂泊在外。女儿又接近学龄，他们决定买一处属于自己的房子。
最新数据显示，在众多美国购房者当中，22岁至40岁之间的年轻人已占据最大比重，达37%。据美国媒体的调查，疫情使得数百万美国人仍然在家工作，美国人的住房观念发生了巨大改变。
房地产这块炽热的奶酪，也吸引了大量机构前来囤房。近日，包括贝莱德在内的200多家投资公司正以高于市价的金额收购住房，甚至一次性买下整个街区的房源。
美国经济学家理查德·沃尔夫：现在市场上的投机者、华尔街的大银行、风险投资机构以及股民，正在创纪录地大量购买房产，期望能从中大赚一笔。
3.2008年的危机会再次重演吗？
目前，美国房地产的火爆现状不禁让人联想起上一次热潮引发的全球性经济危机，各界对房地产泡沫的担忧情绪增加，美国房地产市场会崩盘吗？2008年的危机会再次重演吗？
面对不断攀升的房价，美联储主席鲍威尔常常在发言中淡化房价隐忧。
美联储主席杰罗姆·鲍威尔：目前的房地产市场，没有让我对金融稳定性产生担忧，我们没有看到不良贷款，以及不可持续的房价水平。
对此，有专家直接点名批评美联储主席。
美国经济学家理查德·沃尔夫：我们对未来一无所知，我不知道，美联储主席也不知道，他没有资格对大家说别担心，这种自信是最危险的。
德意志银行首席分析师吉米·里德称，目前美国房价飙升水平几乎与全球金融危机前无异。当前来看，美国房价已达历史高点，这样的数字将成为一个“巨大的担忧”。
彭博社的报道则更为直接：房地产泡沫已在美国乃至全世界蔓延，市场正在复制着2008年金融危机“前夜”的景象。不过，也有专家给出了相反观点。
美国富国银行高级经济学家马克·维特纳：我不认为我们处于房地产泡沫之中，因为2008年那个时期，人们纯粹就是为了炒房，想着房价会走得更高，以此迅速回本；现在很多买房的人资产信用都非常好，我们也看到了越来越多现金购房者。
根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的数据，经过几个月的激烈市场竞争，由于买家开始感到疲劳，加州的房屋销售在2021年5月有所放缓，同时房价中值再创新高。
加州房屋销售5月份开始降温
2021年5月，加州现有独栋住宅的成交量经季节调整后折合成年率为445,660套。如果全年销量保持5月份的速度，那么全州的年销售额将与2021年售出的房屋总数相同。它是根据影响房屋销售的季节性因素进行调整的。
5月房屋销售环比下降2.7%，4月为458,170套，较上年同期的238,740套增长86.7%。由于去年大萧条期间房屋销售跌至大衰退以来的最低水平，房地产市场受到了严重打击，因此年度销售大幅增长是意料之中的。
“过热的房地产市场显示出急需降温的迹象，这可能是买家兴趣减弱的迹象，因为房价的飙升和买家的疲劳对需求产生了负面影响，”C.A.R.总裁戴夫·沃尔什(Dave Walsh)说。“我们看到，随着经济重新开放、潜在卖家挂牌出售房屋，许多潜在买家正在休息，希望能看到更多挂牌出售的房屋。”
加州5月房价中值再创新高，5月全州房价中值环比小幅上涨0.5%至818,260美元，高于4月修正后的814,010美元，较去年5月的580,070美元上涨39.1%。与去年同期相比，这是有记录以来最高的价格涨幅，这是该州连续第二个月记录的年度涨幅超过30%。
对高价房产的强劲需求，促成了全州房价中值屡创新高。从2020年5月起，百万美元住宅的销量飙升了200%以上，其市场份额几乎是一年前15.6%的两倍。在过去的几个月里，百万美元的房产比50万美元以下的房产卖出了更多。
“住房库存的缺乏继续推高价格，而利率的小幅上升、竞争的加剧和购买力的下降导致一些买家变得气馁。”尽管价格增长强劲，但在过去五个月中，住房销售水平有四个月环比下降。此外，5月份待定销售数据与4月份基本持平，表明未来几个月销售将进一步放缓。幸运的是，新上市房屋数量终于开始上升，这可能会提供急需的供应，从而有助于在夏季更久的时间内维持较高的房屋销售水平。”
2021年5月转售住房报告的其他要点包括:
1.在地区层面，所有主要地区的销量都比去年5月增长了至少44%，当时市场在2020年跌至最低点。在所有地区中，中部沿海地区的销售额比去年同期增长了111.8%，该地区所有四个县的销售额都增长了99%以上。
2.旧金山湾区的销售额也比去年增长了三位数(104.6%)，紧随其后的是南加州(80%)、远北地区(58.6%)和中央谷地(44%)。
3.C.A.R.追踪的51个县中有49个县5月份的销量同比增长，其中有17个县的销量比去年同期增长了一倍多。2021年5月，增长率超过100%的六个县的房价中值超过100万美元。Mono的销售额比去年增长了400%，紧随其后的是Plumas(260%)和San Benito(195%)。与去年相比有所增长的县在5月份的平均增幅为89.2%，而4月份的增幅为70.7%。德尔诺特(- 59.1%)和格伦(- 4.3%)是仅有的两个销售较去年有所下降的县。
4.销售增长仍集中在高价市场，而低端市场的房屋销售继续低迷。百万美元房的需求同比增长超过200%，房价在200万美元以上的房屋销量同比增长超过300%。另一方面，售价低于30万美元的房产的销售额继续急剧下降，5月份的销售额同比下降了34%。住房供应紧张仍然是制约低价格住宅销售的主要因素。
5.5月份，5个主要地区中有3个达到了创纪录的中值价格，每个地区都比去年同期增长了20%以上。旧金山湾区的年增长率最高，达到38.9%，其次是南加州(33.1%)、中央海岸(32.6%)、中央谷地(27.1%)和远北地区(22.1%)。
6.C.A.R.追踪的51个县的房价中值均较上年同期上涨，其中50个县的房价较去年5月至少实现了两位数的增长。Mono在5月份的价格涨幅最大，达到119.2%，其次是Santa Barbara(103.8%)和Plumas(57.2%)。今年5月，有32个县的房价中位数创下新高。马林县的房价涨幅是所有县中最小的，从2020年5月起上涨了8.8%。它也是唯一一个房价较一年前上涨了个位数的县。
7.未售库存指数(UII)从4月的1.6个月小幅改善至5月的1.8个月，但仍大幅低于去年的水平。库存环比上升的部分原因是住房供应的小幅增加，但5月份住房需求的放缓也导致了该指数的飙升。该指数显示了以目前的销售速度出售市场上的房屋供应所需的月数。
8.活跃上市房屋数量达到6个月来的最高水平，5月份环比增长6.6%，并继续小幅上升，符合季节性规律。房屋供应通常会在一年中的这个时候上升，并一直保持上升趋势，直到7月底/ 8月初。环比增速与2015年至2019年4月至5月6.7%的平均增速相当。
9.C.A.R.报告的所有县的活跃上市数量都比去年5月有所下降，而且几乎所有县(51个县中的49个)的活跃上市数量都比去年同期下降了20%以上。文图拉的住房供应下降幅度最大，同比下降63.5%，而阿马多尔紧随其后，同比下降62.5%。拉森(- 1.8%)和旧金山是该州仅有的两个活跃上市房屋数量较上年下降个位数的县。
10.5月，加州一套独栋住宅的售出时间中值保持在创纪录的最低7天，低于2020年5月的17天。
11.C.A.R.记录5月份，全美房屋销售价格与挂牌价格之比*创历史新高，达到103.8%，2020年5月为99.7%。
12.全州现有独栋住宅每平方英尺的平均价格仍居高不下。5月份的价格为每平方英尺387美元，创下了历史新高。去年5月，每平方英尺的价格是281美元。
13.根据房地美(Freddie Mac)的数据，今年5月，30年期固定抵押贷款利率平均为2.96%，低于2020年5月的3.23%。五年期可调抵押贷款利率平均为2.62%，低于2020年5月的3.16%。
