根据加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)的数据，经过几个月的激烈市场竞争，由于买家开始感到疲劳，加州的房屋销售在2021年5月有所放缓，同时房价中值再创新高。
加州房屋销售5月份开始降温
2021年5月，加州现有独栋住宅的成交量经季节调整后折合成年率为445,660套。如果全年销量保持5月份的速度，那么全州的年销售额将与2021年售出的房屋总数相同。它是根据影响房屋销售的季节性因素进行调整的。
5月房屋销售环比下降2.7%，4月为458,170套，较上年同期的238,740套增长86.7%。由于去年大萧条期间房屋销售跌至大衰退以来的最低水平，房地产市场受到了严重打击，因此年度销售大幅增长是意料之中的。
“过热的房地产市场显示出急需降温的迹象，这可能是买家兴趣减弱的迹象，因为房价的飙升和买家的疲劳对需求产生了负面影响，”C.A.R.总裁戴夫·沃尔什(Dave Walsh)说。“我们看到，随着经济重新开放、潜在卖家挂牌出售房屋，许多潜在买家正在休息，希望能看到更多挂牌出售的房屋。”
加州5月房价中值再创新高，5月全州房价中值环比小幅上涨0.5%至818,260美元，高于4月修正后的814,010美元，较去年5月的580,070美元上涨39.1%。与去年同期相比，这是有记录以来最高的价格涨幅，这是该州连续第二个月记录的年度涨幅超过30%。
对高价房产的强劲需求，促成了全州房价中值屡创新高。从2020年5月起，百万美元住宅的销量飙升了200%以上，其市场份额几乎是一年前15.6%的两倍。在过去的几个月里，百万美元的房产比50万美元以下的房产卖出了更多。
“住房库存的缺乏继续推高价格，而利率的小幅上升、竞争的加剧和购买力的下降导致一些买家变得气馁。”尽管价格增长强劲，但在过去五个月中，住房销售水平有四个月环比下降。此外，5月份待定销售数据与4月份基本持平，表明未来几个月销售将进一步放缓。幸运的是，新上市房屋数量终于开始上升，这可能会提供急需的供应，从而有助于在夏季更久的时间内维持较高的房屋销售水平。”
2021年5月转售住房报告的其他要点包括:
1.在地区层面，所有主要地区的销量都比去年5月增长了至少44%，当时市场在2020年跌至最低点。在所有地区中，中部沿海地区的销售额比去年同期增长了111.8%，该地区所有四个县的销售额都增长了99%以上。
2.旧金山湾区的销售额也比去年增长了三位数(104.6%)，紧随其后的是南加州(80%)、远北地区(58.6%)和中央谷地(44%)。
3.C.A.R.追踪的51个县中有49个县5月份的销量同比增长，其中有17个县的销量比去年同期增长了一倍多。2021年5月，增长率超过100%的六个县的房价中值超过100万美元。Mono的销售额比去年增长了400%，紧随其后的是Plumas(260%)和San Benito(195%)。与去年相比有所增长的县在5月份的平均增幅为89.2%，而4月份的增幅为70.7%。德尔诺特(- 59.1%)和格伦(- 4.3%)是仅有的两个销售较去年有所下降的县。
4.销售增长仍集中在高价市场，而低端市场的房屋销售继续低迷。百万美元房的需求同比增长超过200%，房价在200万美元以上的房屋销量同比增长超过300%。另一方面，售价低于30万美元的房产的销售额继续急剧下降，5月份的销售额同比下降了34%。住房供应紧张仍然是制约低价格住宅销售的主要因素。
5.5月份，5个主要地区中有3个达到了创纪录的中值价格，每个地区都比去年同期增长了20%以上。旧金山湾区的年增长率最高，达到38.9%，其次是南加州(33.1%)、中央海岸(32.6%)、中央谷地(27.1%)和远北地区(22.1%)。
6.C.A.R.追踪的51个县的房价中值均较上年同期上涨，其中50个县的房价较去年5月至少实现了两位数的增长。Mono在5月份的价格涨幅最大，达到119.2%，其次是Santa Barbara(103.8%)和Plumas(57.2%)。今年5月，有32个县的房价中位数创下新高。马林县的房价涨幅是所有县中最小的，从2020年5月起上涨了8.8%。它也是唯一一个房价较一年前上涨了个位数的县。
7.未售库存指数(UII)从4月的1.6个月小幅改善至5月的1.8个月，但仍大幅低于去年的水平。库存环比上升的部分原因是住房供应的小幅增加，但5月份住房需求的放缓也导致了该指数的飙升。该指数显示了以目前的销售速度出售市场上的房屋供应所需的月数。
8.活跃上市房屋数量达到6个月来的最高水平，5月份环比增长6.6%，并继续小幅上升，符合季节性规律。房屋供应通常会在一年中的这个时候上升，并一直保持上升趋势，直到7月底/ 8月初。环比增速与2015年至2019年4月至5月6.7%的平均增速相当。
9.C.A.R.报告的所有县的活跃上市数量都比去年5月有所下降，而且几乎所有县(51个县中的49个)的活跃上市数量都比去年同期下降了20%以上。文图拉的住房供应下降幅度最大，同比下降63.5%，而阿马多尔紧随其后，同比下降62.5%。拉森(- 1.8%)和旧金山是该州仅有的两个活跃上市房屋数量较上年下降个位数的县。
10.5月，加州一套独栋住宅的售出时间中值保持在创纪录的最低7天，低于2020年5月的17天。
11.C.A.R.记录5月份，全美房屋销售价格与挂牌价格之比*创历史新高，达到103.8%，2020年5月为99.7%。
12.全州现有独栋住宅每平方英尺的平均价格仍居高不下。5月份的价格为每平方英尺387美元，创下了历史新高。去年5月，每平方英尺的价格是281美元。
13.根据房地美(Freddie Mac)的数据，今年5月，30年期固定抵押贷款利率平均为2.96%，低于2020年5月的3.23%。五年期可调抵押贷款利率平均为2.62%，低于2020年5月的3.16%。
美国公民住在加州，想要搬去新居，打算把现有的房屋出租。出租之前想要大翻修来吸引租客。那么：
所有工程费用能够以出租房的初始费用（start-up costs）抵税吗？
是否明年将10万元全数报税？还是分为15年来报？
若要分为15年报税，假入我们不到15年又把房子收回自住，那剩余的费用如何抵税？
房屋出租的费用扣减通常包括日常费用（operating expenses）和资本支出（capital expenditures，也称置产费用）。
判断这两类的标准是看该支出是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益。前者包括水电燃气费、管理费、维修保养费、房地产税、贷款利息、保险费、广告费等。后者则包括房屋购买成本、购买时产生的经纪费用、会计费用、法律费用、添置家具或设备的费用、以及你所要申报的装修费用、地板、门窗、墙漆等分类折旧费等。很多人分不清维修（repairs）和改造（improvements）的区别，就这个例子来说，修理一扇破碎的窗玻璃属于维修，但像这样更换全屋的窗户则是改造。
资本支出是为未来若干年带来利益，在计算年度费用时是将其摊销（capitalized）到各年进行所谓的折旧（depreciation，使用4562 表），一旦收回成本或者停止出租活动，折旧也将终止。税法把类似的固定资产归类，然后按照其类别确定折旧年分和折旧率，折旧率是在未折完的剩余价值(residual value)的基础上计算。你可以根据实际情况，采取不同折旧方法。
第一种是直线折旧（straight-line depreciation），民用住宅的建筑物折旧费用等于房屋本身价值除以27.5年（商用为39年），租赁改造等于改造费用除以15年。
第二种是加速折旧，有余额递减法（declining balance method）和双倍余额递减法（double declining balance method），对于3、5、7或10年的固定资产（比如大件建材），适用双倍余额递减法，对于15年或20年的固定资产，适用150%余额递减法。
也可以采用奖励折旧（bonus depreciation）。2017年川普新税法允许对2017年9月27日至2023年1月1日期间取得并投入使用的特定资产支出，当年允许100%费用化（fully expensed）扣除；2023年1月1日至2027年底期间允许继续费用化，但是比例每年以20%递减。
需要注意的是，在卖房时，以前出租抵扣过的折旧将被追回（recapture）到调整成本基数（adjusted cost basis）上，或者可用于计算的置产成本减少。你若计划在未来卖房，是否提取折旧要综合权衡。
比如你是否要重新收回作为主要居所，是否可以满足售房前五年住满两年的要求，是否可以拿到个人25万元（夫妻50万元）的资本利得豁免。如果不考虑这些因素，可以只看折旧对售房的影响。
举例说明，出租物业购入价80万元，过去房屋折旧12万元，卖出100万元；已折旧的12万元被追回，降低其调整成本，资本利得32万元，即100万元减去调整成本68万元（80万-12万）。再比如，同样的买卖价，出租期间并未做房屋买价的折旧，但做了10万元改造折旧，扣去5万元，原本资本利得为10万元，即100万元减去调整成本90万元（80万元＋10万元），现因用去折旧5万元，调整成本降低，资本利得提高至15万元，即100万元减去调整成本85万元（80万元＋未折旧的装修费用5万元）。
因为税法每年都有所变化，政府更迭也有不同的税改政策推出。因此，我们建议应巧用当前税法提供的优惠，降低税费，虽然可能在未来卖出房产时需要变相追回，但目前节省下来的钱可用于其它投资，进而取得投资回报
