在美国贷款不是一个简单的事。如果你是第一次申请买房贷款，务必做好功课。
01美国贷款购房全流程
银行开户
◇建议提前开设美国银行账户。
◇开户时间建议提前2个月。
购买意向
◇确定房价范围、决定买房地点、选择房型。
签订购房合同
◇客户支付40%定金。
获得银行预授信
◇提供相应材料：如信用记录、收入证明、资产证明，购房明细等(银行不同所需材料不同)。
◇预授信约需2周。
房屋评估
◇评估师对房屋做评估并出具评估报告。
◇根据评估报告调整贷款方案。
◇评估到调整方案需要2周时间。
POA公证
◇如果本人没有在美国本地，需要在大使馆做POA，委托当地人签署相应的贷款及过户文件。
◇预约好大使馆时间后当天带上POA文件、护照、身份证、预约成功信、美金现金（原件寄回产权公司，扫描件给到银行）。
房屋检查
◇请有执照的检查师做房屋检查，审阅房屋自然灾害和其它各项结果报告。
◇开发商根据验房报告进行整改销项并出具销项报告。
贷款审批
◇终审和补充相应贷款材料：如信用记录、收入证明、资产证明，购房明细等(银行不同所需材料不同)。
◇按揭贷款审批、放款约需45日。
◇过户前一个星期要落实贷款，确定利率。
过户公证
◇银行放款，并由专业的产权公司完成产权转让。
入住/出租
◇取得钥匙，交易结束后3-6个月会收到房产证原件。
◇入住或出租，可委托中介管理。
02您将收到这样的〖预授信〗样本
xx年x月x日
致xx先生/女士：
我们很高兴通知你们，在经过审查所提供的材料之后，公司已经成功为你申请并取得美国银行贷款预授信，条款如下：
◇贷款金额：xx万美元(通常会根据客户的目标投资额进行调整)
◇贷款类型：固定利率或浮动利率贷款
◇利率：xx%(指出利率范围)
◇贷款期限：xx个月(15年、20年、30年)
◇首付比率：xx(最低30%)
此预授信结果是基于当前所收到的材料信息。正式贷款审批结果会基于届时材料信息的完整性、真实性与可接受性等因素。
03〖预授信〗的作用
◆对银行：让银行初步了解客户资料，并给出大致的贷款条件。其中包括，金额、产品类型、利率、年限以及首付比率等要素。
◆对客户：让客户了解根据自身情况所能获得的贷款产品大致内容。客户可以凭借预授信约卖家看房产并进入购房谈判等环节。
疫情以来，美国房地产销售短暂“冰封”后很快修复并创新高。叠加新开工落后导致库存快速去化，全美国空置房屋一度降至2000年以来新低。目前，疫情改善推动新开工修复至疫情前水平，但库存仍处于低位。
究其原因，低利率和充裕流动性、大规模财政转移支付、以及疫情带来的额外空间需求是主要因素。
实际上，美国本轮房地产周期可以追溯到2019年宽松周期，并在疫情后被进一步强化：
1）美联储宽松使得30年房贷利率一度降至2.8%的历史低位；
2）疫情后三轮大规模补贴使得居民可支配收入和储蓄都大幅上升，目前超额储蓄依然高达2万亿美元，相当于GDP的~12%，同时居民负债（债务/GDP）仍处于低位；
3）疫情严重且多轮反复带来了更大且离散的居住需求。与此前不同的是，本轮房地产周期呈现逆都市化、居住空间（独栋房屋需求激增）、购房资质和房屋净值更高等特征，因此相对此前相对更为健康。
美国住宅型地产是美国最大资产类别，增加值贡献GDP~13%，因此体量和规模不可忽视。但结构上，由于成屋销售占绝对主导（~90%），因此消费属性更强，对投资直接拉动并不显著（居民住宅投资占GDP4~5%）。
实际影响也体现了这一点例如：
1）家装和耐用品增速领先地产投资。
2）地产后周期产品（如家具、家电，建筑材料和花园设备等）库存骤降，增速降至2008年以来新低，供需缺口不断扩大。过去几个月已经开启补库周期，但除建筑材料外都还有很大空间；
3）进口需求激增，如家具和电气设备等，从中国进口占比达~38%，因此也提振了中国出口需求。
不过，我们测算疫情带来的额外需求为35.3万套，相当于2019年一个月的销售。此外，从长期因素看，当前依然较低的空置率水平以及有利人口结构（千禧一代逐步步入买房年龄，与二战婴儿潮相当），都可能表明美国房地产市场还未到过热状态。
我们预测成屋销售未来几个月将逐渐回落并在三季度回到疫情前正常中枢，在此背景下，相关下游商品需求也将于三季度回到疫情前，并伴随进口需求的逐步回落，并于二季度回到疫情前水平。
