疫情以来，美国房地产销售短暂“冰封”后很快修复并创新高。叠加新开工落后导致库存快速去化，全美国空置房屋一度降至2000年以来新低。目前，疫情改善推动新开工修复至疫情前水平，但库存仍处于低位。
究其原因，低利率和充裕流动性、大规模财政转移支付、以及疫情带来的额外空间需求是主要因素。
实际上，美国本轮房地产周期可以追溯到2019年宽松周期，并在疫情后被进一步强化：
1）美联储宽松使得30年房贷利率一度降至2.8%的历史低位；
2）疫情后三轮大规模补贴使得居民可支配收入和储蓄都大幅上升，目前超额储蓄依然高达2万亿美元，相当于GDP的~12%，同时居民负债（债务/GDP）仍处于低位；
3）疫情严重且多轮反复带来了更大且离散的居住需求。与此前不同的是，本轮房地产周期呈现逆都市化、居住空间（独栋房屋需求激增）、购房资质和房屋净值更高等特征，因此相对此前相对更为健康。
美国住宅型地产是美国最大资产类别，增加值贡献GDP~13%，因此体量和规模不可忽视。但结构上，由于成屋销售占绝对主导（~90%），因此消费属性更强，对投资直接拉动并不显著（居民住宅投资占GDP4~5%）。
实际影响也体现了这一点例如：
1）家装和耐用品增速领先地产投资。
2）地产后周期产品（如家具、家电，建筑材料和花园设备等）库存骤降，增速降至2008年以来新低，供需缺口不断扩大。过去几个月已经开启补库周期，但除建筑材料外都还有很大空间；
3）进口需求激增，如家具和电气设备等，从中国进口占比达~38%，因此也提振了中国出口需求。
不过，我们测算疫情带来的额外需求为35.3万套，相当于2019年一个月的销售。此外，从长期因素看，当前依然较低的空置率水平以及有利人口结构（千禧一代逐步步入买房年龄，与二战婴儿潮相当），都可能表明美国房地产市场还未到过热状态。
我们预测成屋销售未来几个月将逐渐回落并在三季度回到疫情前正常中枢，在此背景下，相关下游商品需求也将于三季度回到疫情前，并伴随进口需求的逐步回落，并于二季度回到疫情前水平。
美国房产税的征收细节
在美国，买一套房子所需要支付的成本和税费，主要体现在两个环节，一个是房产交易的环节，一个是房产持有的环节。
交易环节的成本税费主要是：
房屋总价；各种税费。
如：交易税、过户费、保险费律师费等（一般会把所有税费统一包含在过户费里），这些税费大概占房屋总价的2%-4%不等。
如果贷款买房的，还需要交贷款服务费，占贷款总额的2%-3%不等。
房屋持有环节的税费成本主要有：
物业费：
物业费的活动区间比较大，在美国交的物业费主要是用来维护公共区域的，例如社区卫生和草坪维护、除雪、公共设施维护等，所以像独栋别墅那种就不需要交物业费，但是虽然物业费省下了，房屋的管理和维护，就得自己干了，如果自己没时间，请人来做也需要花钱。
房屋保险：
房屋保险基本上是必须得买的，主要是来防范各种意外，例如房屋损坏，被自然灾害破坏，如果真的发生了意外，可以得到可观的赔偿。至于保险费的金额也是不固定的，一些自然灾害如台风之类多的地方，交的保险费要高一些。不过普遍来说，一年几百到一千多，也就够了。
房产税：
和物业费、保险费比起来，房产税的重要性就要大的多，金额要多的多。美国的政府体系分成：联邦政府、州政府和地方政府三级，各级政府的主要税源是不一样的，其中地方政府的主要税源就是房产税。
房产税能够占到地方政府税收总额的80%以上，其用途主要是地方的教育经费和公共服务，以及政府日常运营支出。特别是教育经费，美国公立中小学的经费来源主要就是房产税，很多地方的房产税，能占到整个教育经费的90%左右。
