一段时间以来，美国房价又涨了的消息不断轰炸着投资者。美国全国房地产经纪人协会（NAR）周二公布数据显示，美国5月成屋价格中值同比上涨23.6%至35.03万美元的历史新高，全美各地区均录得涨幅。该同比涨幅也是1999年有记录以来的最大涨幅。

不过，上涨的不仅仅是美国住房价格，在巨大需求及供应不足的双重效应提振下，工业用房——仓库的租金也水涨船高。

仓库也供不应求

根据全球商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）的数据，工业地产的强劲需求使得业主和承租人商定的初始基准租金的上涨速度超过了要价租金（asking rents）的上涨速度。

具体而言，据CBRE追踪58个美国市场的数据显示，2021年前5个月，工业地产的收取租金与去年同期相比上涨了9.7%，而要价租金只上涨了7.1%。

其中，港口和城市附近的物流空间以及大型箱式仓库的租金的涨幅尤其强劲。

CBRE的数据显示，截至今年5月，新泽西州北部的基本仓库租金同比上涨了三成，南加利福尼亚州的Inland Empire的基本仓库租金涨幅也达到24.1%。与2020年同期相比，50万平方英尺或以上的仓库的租金增长了13.2%。

“这就给工业地产造成了一种类似于房地产市场的局面，即供应有限，竞购者众多。”CBRE的高级董事兼全球工业和物流研究主管布雷兹（James Breeze）称，“在仅有几个可行的选择且竞购者真的想要租下这些仓库的情况下，他们愿意为此付出更多，因为成功租下这些仓库在战略上非常重要。”

布雷兹所指的战略重要性源于新冠肺炎疫情后，众多商家关闭了许多实体店，人们居家进行网上购物，使得商家不得不加大在电子商务业务上的投资。而如今，随着经济重新开放，消费者需求复苏更倒闭商家进一步加强其对在线订单的供货、送货能力。

未来需求还会加大

CBRE根据市场研究机构欧睿国际（Euromonitor International）提供的2020年电子商务活动数据预测，到2025年，电子商务将占美国零售总额的26%，高于2020年预计的20%，这将进一步加剧仓库供应的压力，需要额外增加3.3亿平方英尺的配送空间来满足供货存储需求。

“基于此，为商家供货的物流供应商、零售商和批发商都正在增租更多的仓库来作为其区域供货中心，借此加快交货速度，降低运输成本。这些企业也希望保持更多库存，以防出现供货短缺。”布雷兹称，他们竞相把租用仓库向人口密集地转移，使得某些仓库成为最火热的竞标地，推高了租金。

还值得注意的是，在供需已然不平衡的情况下，物流地产公司普洛斯（Prologis）6月的一份研报指出，过去10年，美国城市中心区域附近可用于新建仓库的工业用地数量还有所下降。

报告认为，这会加大未来仓库供应的压力，尤其是能够满足劳动密集型的电子商务业务需求的天花板相对较高、停车位较充足的大型仓储式建筑极度稀缺。