简单来讲，就是申请贷款买房，要先提供个人资料给银行进行初审，通过了银行的初审，获得贷款预审批准书才可申请银行的正式贷款。贷款预审批准书的目的也是告之卖家，买家已经与银行联系过，银行初步同意借钱给买家。
贷款预审批准书也决定了买家的房价上限，是合同的附件之一。
关于申请贷款预审批准书有值得注意的事项及细节。
据美国房地产经纪人协会的统计，有90%的买家是通过贷款买房。经纪人接到你的贷款意向，都会让你填写一份经济状况信息表(Financial Information Sheet)。需要如实填写，特别是姓名，住址，职业，工作单位，年收入(Gross Annual Income)和负债部分（Liabilities）。通常来说，负债包括汽车贷款，信用卡欠额以及其它债务。
经纪人根据你的经济状况表向你建议房价范围。如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况表，建议你申请贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。
申请贷款预审批准书需要填写以下信息
●买家姓名(Buyer Name)
●社会安全号(Social Security Number)
●房价(Sales Price)：实际房价或最高房价
●贷款额(Loan Amount)
●贷款种类(Program)：一般是30年固定利率
●定金(Deposit)
●过户日期(Settlement Date)：写实际日期或待定
●买家地址(Buyer Address)
●买家电话(Buyer Phone)
●买家的年收入(Income)
以上内容形成一份经济状况表，很多卖家在接受报价时，要求买家附上这份表格。如果是现金买房，买家的经济状况表就是卖家的唯一依据，报价时要一并附上。
最高贷款额取决於家庭总收入和其它债务。大部分银行允许买家将月收入的某个比例用於与住房有关的花费，比如还贷款本金(Principal)，利息(Interest)，房地产税(Real Estate Tax)和屋主保险(Home Owner Insurance)。银行还会考虑家庭其它债务，比如汽车月款(Car Loan)，学费贷款(College Tuition Loan)，信用卡欠款(Credit Card Debt)等。
贷款预审批准书内容包括
●贷款种类(Program)
●首付款额（Down Payment）
●贷款额(Loan Amount)
●利率（Interest Rate）
它还会有以下的字样：
●该预审批准书的依据是已核实的买家信用史(Credit History)，
●经济状况(Financial Information)
●职业史(Employment History)。
●贷款的最终批准还有待於认可的房地产合同(Ratified Contract)
●房屋估价(Appraisal)。
预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的，因为信用分数及经济状况和职业随时都会发生变化。
值得注意的是，获得房贷预审的批准并不意味最终能够通过银行的正式贷款审批。
美国地产投资主要指的就是商业地产。出租公寓虽然是住宅，但是归属于商业地产。
美国的商业地产投资从大类上来说，属于非公开市场另类投资范畴。不在公开市场交易，是属于一个中长线投资。如果你的产品是短线，投资成本就会很高，波动也会很大。而美国的商业地产和股市相对来说是脱节的，美股对我们的冲击很小，基本是没有影响的。很多家族，会配置20%甚至30%在商业地产领域，很大的原因就在于它和公开市场可以对冲。
那么，在美国做房产投资，“租金收入”和“资产增值”，哪个更赚钱呢？
虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。
何谓租金收入?
租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房之初的主要目的。
租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。
当然，在房产出售时，资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内，这是其最明显的劣势。
何谓资本增长?
资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。
即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产)，在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。
在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%，因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。资本增值空间较大的一般是独立屋。
资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，您很可能要向房贷月供贴钱。
专家观点：
总体来讲，如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金”更适合你。如果投资多套房屋，选择其中几套高租金的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支；如果资金充裕，当然是“资本增值”为更好的选择。
