美国地产投资主要指的就是商业地产。出租公寓虽然是住宅，但是归属于商业地产。
美国的商业地产投资从大类上来说，属于非公开市场另类投资范畴。不在公开市场交易，是属于一个中长线投资。如果你的产品是短线，投资成本就会很高，波动也会很大。而美国的商业地产和股市相对来说是脱节的，美股对我们的冲击很小，基本是没有影响的。很多家族，会配置20%甚至30%在商业地产领域，很大的原因就在于它和公开市场可以对冲。
那么，在美国做房产投资，“租金收入”和“资产增值”，哪个更赚钱呢？
虽然有可能同时获得既有强劲资本增长又有高租金的房子，但这种情况实属罕见。通常，投资者需要在这两者之间做出抉择。
何谓租金收入?
租金收入就是ROI ( Return on Investment or Rental Yield), 也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房之初的主要目的。
租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。
当然，在房产出售时，资本增值很可能会比拥有强劲资本增长的房产(独立屋)低，特别是将房屋年复合增值率的影响考虑在内，这是其最明显的劣势。
何谓资本增长?
资本增值就是所谓的 Capital Gain or Capital Growth, 也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。
即当持有的可变卖资产(如股票、或者房产)，在脱手时，其卖价高于原先购进成本，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。
在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的。从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为通货膨胀率加上4% - 5%，因此考虑的资本增值率应保持在6.5 - 7.5%之间。资本增值空间较大的一般是独立屋。
资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，您很可能要向房贷月供贴钱。
专家观点：
总体来讲，如果是首次置业或者希望每个月能通过房屋产生现金流，则“租金”更适合你。如果投资多套房屋，选择其中几套高租金的房屋，使用多余的现金来支付另外几套高资本增值的房屋开支；如果资金充裕，当然是“资本增值”为更好的选择。
这期我们一起探讨常规的美国房贷类型以及影响贷款的因素。常规贷款都是查收入贷款。贷款人需要提交两年的税表，工资单，银行流水等文件。
常规贷款的类型有三种:
FHA 贷款联邦住房管理局贷款
FHA这种贷款是联邦住房管理局担保的贷款。只能用于自住房的购买。FHA贷款的一大优点是只要求借款人有3.5%的首付即可购房。这类贷款适合头款少，信用分低，但是工作长期稳定的借款人。
VA 贷款退伍军人贷款
退伍军人和现役军人或者是美国军人遗孀可以申请。VA贷款不要首付。贷款人可以一份钱不出买房。
一般性贷款Conventional Loan
这是最常见的贷款形式，通常是固定利率。美国绝大多数贷款人都用传统贷款。传统贷款可以用于买自住房， 出租屋。传统贷款的首付可以是5%--25%。优点是利率较低，规定的房屋保险低。适合长时间居住和有良好信用记录的借款人。
影响贷款批准的四大因素
信用分数FICO Score：信用分的高低对借款人的贷款利率有决定性的影响。信用分低于580的贷款人是很难能申请到贷款的。借款人如果想要拿到最低的利率，信用分要在780之上。信用分不是一成不变的，它会随借款人的借债还债情况浮动。如果对信用分不满意，可以联系我们。我公司有信用分修复服务。
工作经历、收入历史：借款人一般要有两年的工作经历才能符合贷款要求。工作经历可以是公司雇佣W2，或者是自雇1099。公司雇员要有工资单，W2, 税表. 自雇要有公司的损益表，税表等。
负债收入比例DTI：负债收入反应了借款人的债务偿还能力。比如说借款人A月入一万，月支出有车贷1000元，房贷3000元，其它经常性债务比如信用卡等1000元。那么A的负债收入比是50%。一般的讲，负债收入比高于50% 贷款就会比较困难。有买房计划的朋友要注意自己的债务额度，避免负债收入比率高于50%。
贷款额和房屋市价比例LTV：LTV的高低对借款人能拿到的贷款利率有很大影响。大部分华人都选择20%的首付款，这样的话LTV只有80%，借款人不用付贷款保险。如果LTV大过80%， 借款人就要付每月几百块的贷款保险。
