COVID-19大流行掀起的金融浪潮，使许多美国人在失业和收入减少后挣扎求存。然而，对于一些房主来说，这场大流行病确实带来一个积极方面：抵押贷款再融资的利率创下历史新低。尽管目前利率开始缓慢上升，但再融资仍有可能给贷款人节省不少钱。
据福克斯商业报导，房地美（FreddieMac）数据显示，在再融资利率持续徘徊在历史低点之际，抵押贷款再融资活动达到了2003年以来的最高年度峰值。去年（2020年）1月，30年期抵押贷款平均利率为3.62%，到2021年1月达到2.65%的历史低点，随后在第一季度开始缓慢而稳定地上升。2021年5月，30年期抵押贷款利率已持平于3.00%。
专家认为，再融资额在2021年剩余时间里仍将保持稳定，总计将超过1.8万亿美元。
申请抵押贷款再融资的关键条件，在于过去一年中你保持的良好信用。提高你的信用评分，可获得较低的利率。保持积极的信用记录，包括：低未偿债务、低债务与收入比率和低信用利用率。另外，访问Credible网站，评估一下你是否有资格获取低抵押贷款再融资利率。该网站还可帮助你比较不同抵押贷款机构的不同利率。
再融资可省下不少钱
通过再融资你的住房贷款，可以节省资金的决定因素：
• 申请人有多少抵押贷款债务需要再融资
• 申请人是否对现金输出再融资感兴趣
• 申请人的信用评分和有资格获得的抵押贷款利率
• 申请人考虑再融资的抵押贷款期限
专家指出，在审视利率时不要让广告误导了你，VyStar信用社房地产贷款高级副总裁詹妮弗‧库奇斯（Jennifer Kouchis）表示，“他们必须从整体上审视一切，以及所提供的内容。” 两份住房贷款的利率可能完全相同，但其中一份报价可能包括数千美元的额外费用，如折扣积分。
申请再融资的注意事项
如果你想要利用低利率的优势，首先要选择最好的抵押贷款机构。
其次，为了准确地比较报价。你需要向你考虑到的每个贷款机构提交一份完整的申请，而不仅仅是获得抵押贷款预先批准。在收到申请后三个工作日内，贷款方必须向你提供一份标准化的表格，称为贷款评估。
你的贷款估算将详细说明每笔贷款的利率、费用和条款，以便你可以更容易地比较报价。在查看费用时，要特别注意起始费用和贷款方费用、利率和年利率 （APR），这些是某些费用与利率一起考虑的因素。
最后，需要注意的还有贷款的还款期限（15年期抵押贷款，30年期抵押贷款等）、偿付能力，以及抵押贷款类型。
大家都知道，选择最佳的房屋贷款是要获得最低的利率，同时支付最少的费用。因此，在你选择一家贷款机构时，或者跳槽到低利率之前，那些超出抵押贷款利率的因素都需要考虑。
首先介绍一下在美国买房的基础知识：
interest rate 利率
Fixed rate mortgage 固定抵押贷款利率
利率固定不动、风险较低
适合适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的买家
Adjustable rate mortgage （ARM）浮动利率
初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。
如7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。
短期风险而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。适合中短期投资者或持房年限短的买家。
loan terms 贷款期限
常见的有15年，20年，及30年
mortgage type 房贷种类
Conventional Mortgages 常规贷款
一般是固定利率，而且国家机构不保障
FHA Loans FHA贷款
由Federal Housing Administration联邦住宅管理局提供，对借贷方有保障。
Special Mortgage Loan特殊贷款
如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，这些贷款需要借贷方达到申请要求才可以申请。
具体流程：
1.首先需要明白你可以贷多少钱，根据总额制定你的购房金额:去银行申请pre-qualification letter或 pre-approval letter 贷款预批准信。
信上会写明借贷方可借款额度，也可以证明买家通过了银行的基本条件。
需要注意的是，这封信不代表银行一定会贷款给买家，它需对买家购买的房屋及风险进行深度分析才能做出决定。
2.找想买的房子
3.为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。
4.咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。
5.找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。
offer需要仲介帮忙准备。出价信里会包括出价金额以及你的要求。
要求是为了保护买方，一旦发生对买方不利的情况，买方可以减少损失。有inspection contingency房屋检查发现房屋情况不好需要维修，mortgage contingency贷款不通过需要退出买方还能收回定金，pest inspection contingency 害虫检查后发现有严重情况买家可以退出竞争。
当然如果买家要求太多，卖房会选择要求少的offer。所以如何在众多的买家中凸显优势表现出买房的竞争力？你需要一位经验丰富的地产仲介来帮忙。
6.卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 （P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。
7.与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。
一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。
8.可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
9.与买家的仲介，买家，贷款机构人员，律师约好交易结束日期去签交接合同。
