首先介绍一下在美国买房的基础知识：
interest rate 利率
Fixed rate mortgage 固定抵押贷款利率
利率固定不动、风险较低
适合适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的买家
Adjustable rate mortgage （ARM）浮动利率
初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数 (Index) 浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。
如7ARM、还款时间30年，代表前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。
短期风险而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。适合中短期投资者或持房年限短的买家。
loan terms 贷款期限
常见的有15年，20年，及30年
mortgage type 房贷种类
Conventional Mortgages 常规贷款
一般是固定利率，而且国家机构不保障
FHA Loans FHA贷款
由Federal Housing Administration联邦住宅管理局提供，对借贷方有保障。
Special Mortgage Loan特殊贷款
如USDA loans，VA loans 和Jumbo loads，这些贷款需要借贷方达到申请要求才可以申请。
具体流程：
1.首先需要明白你可以贷多少钱，根据总额制定你的购房金额:去银行申请pre-qualification letter或 pre-approval letter 贷款预批准信。
信上会写明借贷方可借款额度，也可以证明买家通过了银行的基本条件。
需要注意的是，这封信不代表银行一定会贷款给买家，它需对买家购买的房屋及风险进行深度分析才能做出决定。
2.找想买的房子
3.为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。
4.咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。
5.找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。
offer需要仲介帮忙准备。出价信里会包括出价金额以及你的要求。
要求是为了保护买方，一旦发生对买方不利的情况，买方可以减少损失。有inspection contingency房屋检查发现房屋情况不好需要维修，mortgage contingency贷款不通过需要退出买方还能收回定金，pest inspection contingency 害虫检查后发现有严重情况买家可以退出竞争。
当然如果买家要求太多，卖房会选择要求少的offer。所以如何在众多的买家中凸显优势表现出买房的竞争力？你需要一位经验丰富的地产仲介来帮忙。
6.卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 （P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。
7.与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。
一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。
8.可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
9.与买家的仲介，买家，贷款机构人员，律师约好交易结束日期去签交接合同。
新冠肺炎疫情的冲击竟让多国房价“一飞冲天”。这让无数人“惊掉下巴”。
亚洲最大的房地产科技公司居外 IQI（Juwai IQI)集团2日发布的《2021年一季度全球房价报告》显示，一季度全球楼市热潮汹涌，欧洲、美国、加拿大和亚太部分国家和地区房价飙升。
这份报告显示，今年一季度欧洲、亚太、北美的许多国家，房价上涨已经达到“一个惊人的程度”，而且这种“繁荣的程度完全是空前的”。报告认为，低利率和货币宽松是全球房价走热的主要原因。
黑山领涨
今年一季度，近九成公布数据的国家和地区的房价上涨。根据报告，目前已经公布住房统计数据的57个国家和地区当中，有50个国家名义房价上涨，只有7个国家房价下降。从实际房价（根据通货膨胀调整后价格）来看，有43个市场的实际房价有所上升。
在2021年一季度的全球房价调查中，最强劲的住房市场有黑山（+28.7%）、波多黎各（+23.68%）、埃及（+22.61%）、新西兰（+22.39%）和斯里兰卡（+15.93%）。
——黑山是全球房价调查中最强劲的住房市场。今年一季度，当地新建住宅价格上涨28.7%（经通胀调整后），创下纪录。这与前一年黑山房价同比下降8.2%的状况形成鲜明对比。一季度，黑山房价比上季度强劲上涨19.46%。
——波多黎各的住房市场同样出现强劲反弹。一季度，当地经季节性调整的房价指数上升了23.68%。2020年一季度当地房价为同比下降3.28%。按季度计算，波多黎各房价环比上涨7.77%。
——埃及楼市热度意外大幅回升。今年一季度，埃及全国房地产指数上升了22.61%，与前一年34.14%的同比下降形成鲜明对比。最近一个季度埃及实际房价环比增长0.72%。
——新西兰房价在超低利率以及有限住房供应推动下，正在飞速上涨。一季度新西兰房价中位数上涨了22.39%，与2020年一季度的10.87%的同比增长相比，出现大幅加速。按季度计算，新西兰实际房价环比增长9.98%。
——斯里兰卡住房市场正快速增长。在截至2021年一季度的一年中，斯里兰卡全国房价上涨15.93%，与前一年1.44%的下跌形成鲜明对比。在最近一个季度，房价环比增长2.02%。
北美、欧洲、亚太部分国家表现强劲
北美住房市场表现强劲。在美国，一季度标准普尔/凯斯-席勒全国房价指数（经季节性调整）上涨了10.28%（经通货膨胀调整），比上年2.94%的增长有了大幅提高。在极低利率和大规模政府刺激支出的推动下，美国购房需求和建筑活动强劲。
另外，美国联邦住房金融局（FHFA)的美国房价指数在2021年一季度同比增长10.54%，是有史以来最高的年度增长记录。
Juwai IQI集团上海公司经纪人lona Wang对中新社国是直通车表示：“今年一季度，我花了一个多月才帮一个买家抢到了一套美国奥斯汀的期房。期间，我一直在跟奥斯汀的各开发商联系。”
现在开发商每次只放出来几套房，而且还会挑选客户。选择标准是之前已经买过这个开发商房子，或者是现金购房无需申请按揭的，或者是第三次递交出价（Offer）客户。Iona Wang说，最后，这位客户以48万美元的价格拿到了一套原先报价35万美元的奥斯汀独立屋期房。
“我从来没经历过这样抢房的”，Iona Wang感叹，“以前只有在加州的学区房才有这种排队现象！”
对于美国楼市的升温，Juwai IQI集团联合创始人执行董事会主席乔治·奇米尔（Georg Chmiel)表示，美国楼价上涨对于疫情期间有工作有住房者无疑是个好消息，但对于失业人士和首次购房人士当然不是，长此以往，平等问题可能更加突出。美国房产的一个特点是土地规划向富裕阶层倾斜，如对于独立住宅屋的密度、停车场空间等都有规定，以保证这些住宅的舒适度和居住质量。他认为，只有对这些规定作出适当调整，才能在城市空间里容纳更多的经济适用型的多层住宅，提高住房供应。
除美国外，在加拿大，一季度11个主要城市房价上涨8.39%，比前一年2.92%的增长速度大幅加快。
欧洲国家中，黑山、斯洛伐克、土耳其、瑞典和德国等出现强劲房价上涨。
亚太地区住房市场也加快增长步伐。新西兰、斯里兰卡、中国大陆、韩国、中国台湾和日本等国家和地区房价涨势较快。
Juwai IQI西澳公司负责人Lily Chong说，由于疫情不确定性，澳大利亚的住房销售活动在2020年初曾大幅减少。不过去年开始，在政府激励措施和补助金公布后，市场开始回升，“我们忙于不停地销售和签署一个又一个合同”。
疫情效应
目前全球经济仍处于复苏轨道。国际货币基金组织（IMF）在今年4月份将2021年全球经济增长预测修正为6%，比1月份5.5%的增速有所提升。据IMF测算，去年全球经济收缩3.3%。
新冠肺炎疫情不仅没有造成房价崩溃、形成“断供潮”，反而还带来了多国楼市的空前繁荣。有人将之总结为“疫情效应”。
乔治·奇米尔说：“全球楼市似乎因疫情而兴旺。”
他指出，居家隔离使人们想要更大的室内及户外活动空间，升级换房的需求由疫情催生。此外，在另一个国家拥有第二套住房也成了更多高净值人士的需求，亚洲跨境购房者也不例外——亚洲是全球超高净值人士最多的区域。2020年Juwai IQI亚洲跨境购房买家最心仪的10大海外市场与上述房价上涨最快的国家基本重叠，反映出无论哪儿的买家都有“买涨不买跌”的心态。
也有国家和地区房价同比出现下跌。报告显示，房价同比跌幅最大的是菲律宾马卡蒂中央商务区（-23.59%），其次是沙特阿拉伯（-4.68%）、柬埔寨金边（-3.76%）、罗马尼亚（-3.28%）和卡塔尔（-2.94%）。
