首先呢，正如标题所示。今天我们来简单探讨分析一下美国房地产的发展史。
我们知道美国是一个高度发达的资本主义国家，同时在经历了两次世界大战都取得了胜利，冷战的爆发，苏联解后成为唯一一个超级大国。在众多领域均处于世界领先地位。
今天我们要简略的分析一下美国的房地产行业。纵观美国房地产行业的发展史大致可以分为三个阶段，第一个阶段就是19世纪末，这是美国的初始阶段。第二个阶段是19世纪后期到第二次世界大战这是美国房地产发展阶段，第三个阶段是第二次世界大战至今，这也是美国房地产发展的成熟阶段。
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间，无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服务水平都产生了翻天覆地的变化。二战后，美国房地产业一共经历了三个经济周期。
在过去的二十年里，美国房地产业伴随着社会的整体国民经济发展，基本保持平稳向上的发展趋势。虽然美国房地产业也表现出周期性，一般是18~20年左右经历一个周期循环，但周期波动幅度较小，较少大起大落。从近20年来的房地产表现情况， 中可看出美国房地产投资回报的平稳增长趋势，这也表明美国房地产市场是一个理性成熟的市场。从长线投资来看，在美国投资房地产具有风险低、收益稳定、回报率高等特点。
美国房地产业的健康协调发展还可以从租售房屋的空置率体现出来，一直以来，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之间，而销售房屋空置率则保留在1~2%之间。
自1923年以来固有的市场经济以来，美国房地产市场出现了三个明显的泡沫，尤其是近期次贷危机引发的全球危机。美国房地产市场周期性发展的基本因素取决于人口，利率和信贷以及税收等多种因素。在过去的100年里，房价呈小幅上涨趋势，与宏观经济密切相关，呈现出明显的周期性特征。在过去的100年里，美国房地产业一直保持着稳定的上升趋势，这符合宏观经济的发展。耶鲁大学Case-Shiller的房价指数（KeithSchiller）显示，自1890年以来房价上涨了约一半，不包括通货膨胀。
美国房地产周期受到人口和利率等因素的影响。虽然美国有一个非常以市场为导向的土地制度和更完整的经济适用房和房地产税收制度，但美国房地产市场无法摆脱周期的命运。在房地产市场的周期性波动背后，人口，利率和信贷，税收等政策起到了非常重要的作用。
在第二次世界大战之前，美国房地产业的周期是18年。1836年至1925年，美国房地产业每18年（或近18年）经历一次危机，土地和房价变化最为明显。
第二次世界大战的爆发减少了住房需求，房地产周期没有计划。随着第二次世界大战的爆发，由于美国婚姻和家庭服务的延迟，1943年（约18年）住房需求急剧下降，房地产危机尚未爆发。由于战后对住房的需求增加，1973年土地和房地产价格持续上涨，美国土地和房地产价格持续上涨。
20世纪70年代以后，美国房地产的短期波动幅度明显缩小。在20世纪70年代和80年代，美国房地产业分别在1979年和1973-1989年经历了两次短期波动。
在20世纪90年代，美国房地产市场进入新一轮（1989-2007）。自美国进入20世纪90年代以来，美国房地产业的健康发展，特别是911事件和网络泡沫破灭，美联储的利率已经降低，利率已经创下40年来的新低。美联储逐步降低基准利率宽松货币政策，房地产信贷机构继续放宽住房贷款条件，美国房地产市场迅速扩大，导致2007年次贷危机爆发，持续18个月年份。
一、美国经纪业务发展历史
从1908年全美房地产经纪人协会成立，至今已有112年历史。经过百年发展，美国房产经纪行业一直在标准化、高服务水平的道路上发展。
1960年，区域性的MLS系统初现，应该是某些地区或者州，形成MLS系统。1975年，由协会牵头，建设全国统一的MLS系统。
二、美国MLS系统
MLS，英文全称是Multiple Listing Service，多重上市服务系统。在发达国家，美国和加拿大等，被房地产中介行业广泛使用。
MLS系统由经纪人协会管理，以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。MLS.com提供这些共享数据的搜索服务，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入该网站的系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。
独家委托制度
卖家在一定期限内，只能委托一个经纪人，不可同时委托多个卖方经纪人，也禁止买卖双方直接成交。即便通过其他途径成交（绕过了卖方经纪人），最终也需向卖方经纪人缴纳佣金（6%的放款佣金）
同理买家在一定期限内，也只能委托一个买方经纪人。卖方经纪人和买方经纪人不能为同一个人，即不能自房自卖。
24H内房源同步至MLS系统
通过法律的形式明确，卖方经纪人接到委托后，必须上传到MLS系统，从而在整个MLS系统进行联卖。
6%固定佣金
6%固定佣金，保护经纪人的收入，同时解决经纪人恶意低价竞争飞单等行为扰乱市场。
协会自治、政府监管与社区生态
行业协会推动立法，法律确定独家委托和6%固定佣金。行业和政府共同制定严格的经纪人考试准入制度（20%的通过率），完善的投诉经纪人举报等，进一步规避经纪人道德风险。
通过MLS的房源电子锁机制，实现了带看信息自动化。
三、美国经纪人分级
美国的经纪人在美国是中产的象征，以其经纪人准入标准高、收入高而著称。美国的经纪人分为三种，注册经纪人、伙伴经纪人、销售员。
与中国不同的是，美国的经纪人与经纪公司是合同制，而不是雇佣制。经纪人有强的自主性，因为客源和房源都是在经纪人的手里，所以经纪公司需要用合理的佣金政策和服务来吸引优质的经纪人。
四、美国新房
美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金。
五、OpenDoor公司
房屋在线交易平台，属于垂直化的经纪平台公司，利用自有资金先购房再出售。运用机器学习模型，预测房屋价值和风险，最终确定报价。
公司的优势在于卖方可以快速脱手获得资金，对应的是7%~8%的佣金，一般卖方也都能接受。
对于买家而言，opendoor利用电子锁和监控等技术，买家可以随时随地看房，大大节省了买房的时间。
六、Redfin公司
以技术驱动，以用户体验为核心，提供一站式房屋交易服务。
站在用户立场的自有经纪团队
Redfin雇佣自己的经纪人，且经纪人收入不与佣金挂钩，而是以支付工资的方式。不以成交和佣金为导向，而是以消费者满意度为考核标准，提高了经纪人的服务质量。
在其官网上，有比较丰富的经纪人团队经历介绍、历史评价。
提高交易流程和效率的技术与工具
房屋历史买卖信息可以追溯20年。
一键预约带看
交易流程可视化、全程跟进。提供ToDoList给客户，让用户清楚每一步骤该干什么。
低于传统经纪人的佣金
