一、美国经纪业务发展历史
从1908年全美房地产经纪人协会成立，至今已有112年历史。经过百年发展，美国房产经纪行业一直在标准化、高服务水平的道路上发展。
1960年，区域性的MLS系统初现，应该是某些地区或者州，形成MLS系统。1975年，由协会牵头，建设全国统一的MLS系统。
二、美国MLS系统
MLS，英文全称是Multiple Listing Service，多重上市服务系统。在发达国家，美国和加拿大等，被房地产中介行业广泛使用。
MLS系统由经纪人协会管理，以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系，体系中成员的房源和求购信息集合在一个网站的共享数据库中。MLS.com提供这些共享数据的搜索服务，加盟MLS的每一位成员与客户签订委托销售或委托购买合同后，将此信息输入该网站的系统，由参加系统的全体会员共同帮助寻找买者或者卖者，实现交易。
独家委托制度
卖家在一定期限内，只能委托一个经纪人，不可同时委托多个卖方经纪人，也禁止买卖双方直接成交。即便通过其他途径成交（绕过了卖方经纪人），最终也需向卖方经纪人缴纳佣金（6%的放款佣金）
同理买家在一定期限内，也只能委托一个买方经纪人。卖方经纪人和买方经纪人不能为同一个人，即不能自房自卖。
24H内房源同步至MLS系统
通过法律的形式明确，卖方经纪人接到委托后，必须上传到MLS系统，从而在整个MLS系统进行联卖。
6%固定佣金
6%固定佣金，保护经纪人的收入，同时解决经纪人恶意低价竞争飞单等行为扰乱市场。
协会自治、政府监管与社区生态
行业协会推动立法，法律确定独家委托和6%固定佣金。行业和政府共同制定严格的经纪人考试准入制度（20%的通过率），完善的投诉经纪人举报等，进一步规避经纪人道德风险。
通过MLS的房源电子锁机制，实现了带看信息自动化。
三、美国经纪人分级
美国的经纪人在美国是中产的象征，以其经纪人准入标准高、收入高而著称。美国的经纪人分为三种，注册经纪人、伙伴经纪人、销售员。
与中国不同的是，美国的经纪人与经纪公司是合同制，而不是雇佣制。经纪人有强的自主性，因为客源和房源都是在经纪人的手里，所以经纪公司需要用合理的佣金政策和服务来吸引优质的经纪人。
四、美国新房
美国建商的物业由自己的销售团队进行销售。一方面将房源面向所有的消费者，但同时也将房源面向所有的房地产经纪人，可以由任何一位经纪人带领购房者与销售人员接洽并登记购房者的基本信息，只要该购房者在一定期限内(一般为90天)购买了房子，即使那位经纪人再也没参与过交易，建商都要付给此经纪人佣金。
五、OpenDoor公司
房屋在线交易平台，属于垂直化的经纪平台公司，利用自有资金先购房再出售。运用机器学习模型，预测房屋价值和风险，最终确定报价。
公司的优势在于卖方可以快速脱手获得资金，对应的是7%~8%的佣金，一般卖方也都能接受。
对于买家而言，opendoor利用电子锁和监控等技术，买家可以随时随地看房，大大节省了买房的时间。
六、Redfin公司
以技术驱动，以用户体验为核心，提供一站式房屋交易服务。
站在用户立场的自有经纪团队
Redfin雇佣自己的经纪人，且经纪人收入不与佣金挂钩，而是以支付工资的方式。不以成交和佣金为导向，而是以消费者满意度为考核标准，提高了经纪人的服务质量。
在其官网上，有比较丰富的经纪人团队经历介绍、历史评价。
提高交易流程和效率的技术与工具
房屋历史买卖信息可以追溯20年。
一键预约带看
交易流程可视化、全程跟进。提供ToDoList给客户，让用户清楚每一步骤该干什么。
低于传统经纪人的佣金
休斯顿是美国第四大城市，第三大港口，最大的石油工业中心。这里房产便宜，居住成本低，生活节奏缓和，生活压力小，每年都吸引成千上万的人口从世界各国各地来就业及居住。2010年至2020年间，休斯顿统计人数骤增约18.2％，新增居民逾100万人，在全美所有都会人口增长数量中排名第二。在同样的8年里，加州外迁人口高达71万。
除自住房以外，休斯顿的投资房也越来越多的受到本地，美国东／西海岸，中国的投资人喜爱。诚实的说，和加州相比，休斯顿房产的升值空间不算高，但价格却是加州同类别／条件的房产价格的二分之一，甚至是四分之一。这对于投资资金没有特别多的投资人来说，无疑是更好的选择。更重要的，休斯顿投资房的租售比和现金回报率远远高于加州，适合更期待现金流的投资人们。
对投资房来说，房子的升值空间及投资回报率Cap， 是首当其冲。今天，就来跟大家普及几个在休斯顿投资房产不能踩的坑。
一、黄金租金价格区间
投资人们通常认为，价格越便宜的投资房回报率就越高，因为投入资金少。比如一个15万的联排别墅或小别墅（Townhome or Single Family），租金$1200/月，看起来投资回报率很高。然而他们忽视了：花费一个月$1200房租的租客们是一个怎样的群体？他们教育水平如何？大学文凭还是大学肆业？他们收入稳定吗？他们的信用良好吗？他们会不会拖欠房租并花费房东大量时间和精力每月定时收取房租，甚至交不起房租需要房东使用法律手段驱逐？他们会不会在被驱逐后破坏房屋或采取报复行为？以上的任何一个不确定因素都能轻而易举让房东一年租金收入付诸东流。
同样，有些投资人在期待现金流的同时也期待较高的升值空间，买到一个价值50万，位置较好的投资房，租金在$3000/月。当经济波动时，租房需求量降低，租金预算降低，空房率增大。相较于租金在$1800-2000/月的投资房，投资人的租金收入损失较大；对每月还在缴付贷款的投资人来说，更是压力山大。因此，租金较高的投资房，风险也更大。当然，也不排除投资房位于常年租房市场求大于供的好位置，事无绝对。
在休斯顿，投资房的黄金租金价格区间为$1800-$2500/月。数字根据投资区域浮动。
二、一定要了解租房市场
经常看到房产经纪人的广告中都有高回报投资房的宣传字眼，也同时给出了准确的房价和租金，按数字算下来的确回报率非常可观。然而，投资者们一定要做Due Diligence （功课），去核实是否能租到这么多钱，更重要的是，上市多久能租出去？Cissy 经常收到投资人发来感兴趣的投资房，并寻求意见。的确，很多都如同广告说的那样，对的价格和没有差的很多的租金，然而在研究租房市场时，大片的紫色（正在市场上出租的房产），而红色和黄色却寥寥无几（已出租或已签合约的出租房）。试问，在一个供应远大于需求，竞争激烈的市场，您期待何时租出您的投资房？投资回报率从何而谈？
因此，了解投资房所在区域的租房市场尤为重要，衡量它的一个重要指标就是 - DOM (Days on Market) 。所在区域的出租房多少天内能出租？一个星期内是非常抢手，1个月内也还不错，3个月以上就要好好考虑了。当然，偶尔会有特殊情况，比如说新冠疫情。
三、学区房一定是好投资？
很多投资人都认为，学区房将是最好的投资目标。Cissy认为，不一定。为了让孩子们从小就读高分学校，学区房是每一位家长削减脑袋也要买到的，这主要是为了自住。当然，不否认的，也有一部分家长因为付不起高昂的贷款而选择压力较低的租房。但是，当学区内的房子供应量/库存水平很大，隔壁还在不断建新房的情况下，您的投资房如何在租房市场中脱引而出？
举个例子，Katy以盛产高分学校著名。在2019年，市场上有几百间价格不等的出租房待租。一眼望去，绿压压的一片（待租），而真正租出去的是寥寥无几。很多房东不得不断降价，甚至将$2000的租金降低到$1700或更低以赢得竞争，还有大量的房产在市场上超过180天。遭此厄运的还有Katy的卖房市场，新房的不断建设让竞争变的更火热，升值空间长年无法实现。
Katy绝对是一个性价比较高的自住房选择，却不是一个非常好的投资选择；投资房更注重市场和需求，而好学区并不代表市场和需求。
四、物业管理费（HOA)
投资人经常来咨询，你觉得这个Condo怎么样？你觉得这个Townhome如何？在美国，很多Condo，Apartment, Towhome 由于共享大片的公共区域和设施，需要物业管理公司来打理，因此物业管理费高达$300-500/月，当然也有更低或者更高。投资人在投资房产时一定要考虑这项支出。一个Condo，Apartment可以很便宜，只要15万，租金每月$1400，HOA就扣掉了$350，还有地税，保险等等，回报率大打折扣。
在休斯顿投资房产，物业管理费用务必控制在$300/月以内，以获取高回报率。
五、了解HOA关于出租的条款
大部分物业管理公司（HOA) 对业主出租自己的房产是没有限制的。但是，休斯顿却存在一些HOA只允许业主自住，并禁止业主出租房产，目的是为了保证小区居民质量，提高居民居住率。在美国，物业管理公司权限说大不大，说小也不小。违反HOA条例将需要缴纳不同数额的罚金，拒绝缴纳罚金还会遭到HOA的起诉。和HOA打官司是一件及其吃力不讨好的事情，不仅大概率输掉官司，而且HOA是花着你交的物业管理费跟你打官司，毫无畏惧。
买投资房前一定要确定，HOA对业主出租自己的房产是没有限制的。这个坑千万不要踩，不然投资房就只能用来自住了。
六、不要过分在装修上省钱
因为投资房需要稍微的整修，投资人以非常好的价格购入房产。但却为了省钱，而潦草装修 － 反正租客也不会爱惜，毕竟是投资房。明明是需求很大的区域，却迟迟收不到租房申请。这种情况很常见，因为小区里有跟你价格相同，却油漆更漂亮，大理石桌面，复合地板的出租房。如果你不是在同价位内最漂亮的出租房，你的投资房将也一定不是第一个租出去的。只有等到所有比你更漂亮的出租房出租之后，如果运气好的话，没有其它更好的房源上市，才会轮到你。
当然，你可以选择降价$100去竞争，但能够付得起$1900租金的租客，$2000租金也一定不会是个大难题。大部分租客是完全愿意为更漂亮更舒适的房产每个月多付$100-200。
当你的经纪人为你争得到很好的投资房Deal，一定不要吝啬做适当的装修，刷漆，换地板，更换较新的洗碗机... 最漂亮的出租房一定是第一个出租的，降低空房率才是投资王道之一。
