5月19日，美国联邦政府宣布，如果房主在冠状病毒大流行期间要求减免联邦政府资助的抵押贷款，从长远来看不会因此受到惩罚，信用状况不会受到影响。
但是很多事情往往都是始料未及，尽管信用不受影响，但是申请减免或延期这一事情本身就构成了缺陷，在信用报告上出现了记录，在一些银行已经事实上造成了一定的不良影响。
在今年3月早些时候，联邦政府向拥有这些贷款的房主保证，在疫情期间，只要他们进入一个贷款人批准的暂缓还款计划，如果他们不能偿还贷款，他们就不会失去房屋、产生费用或信用评分受损。通常情况下，纾困计划分为三个月一组发放，发放期长达12个月。
但这种纾困计划的表现已经在这些借款人的信用报告中显现出来，这使得他们中的许多人几乎不可能将抵押贷款再融资成较低的月供或有资格获得新房产的贷款。假如说如果他们迁移到另一个城市，在另一个城市找到工作的话。传统上，采用暂缓还款计划的房主必须补足被拖欠的房款，然后再等一年才能再申请新的住房贷款。
美国联邦住房金融署（Federal Housing Finance Agency）19日的公告规定，经历过忍让期并随后每月支付三次房贷的房主即使没有赶上拖欠的房贷，也可以获得新的贷款。（被给予宽容但不需要宽容的人，以及目前正在延迟支付的人，也不会受到惩罚。）
这些变化只适用于6月2日或之后发放的房利美和房地美贷款。房利美和房地美收回了大约一半的住房抵押贷款，即2800万的借款人。
“我们不想惩罚”借款人，美国联邦住房金融署（Federal Housing Finance Agency）的董事MarkCalabria周二在抵押贷款银行家协会的一个活动上说。那些偿还贷款的人，“我们会像对待你从未有过的申请延迟一样对待你。”他说。
据美国房屋抵押协会的数据显示，截至5月10日，约8.16%的住房抵押贷款处于暂缓还款状态，约410万房主。
这意味着，许多遭受财务损失的房主将能够从创纪录的低抵押贷款利率中获益。据《抵押新闻日报》报道，周二，30年期固定利率抵押贷款的平均利率仅为3.15%，比一年前降低了整整一个百分点。
如果利率降到3%以下，一些人可以从每月的还款中削减数百美元，从30年期贷款中削减数万美元。但是这样的优惠对申请延迟付款者就难了。
“这是一件大事。”亚利桑那州图森是贷款公司的抵押贷款经纪人RockeAndrews说。他还是全国抵押贷款经纪人协会（National Association of Mortgage Brokers）的主席，该协会是一个贸易组织你不会因为你申请延迟付款而受到惩罚。”
他说：“他们会要求你花三个月的时间重建你的信用。但这比12个月的惩罚要少”
不过，虽然大多数贷款机构都遵循联邦住房金融管理局（FHFA）的指导方针，但事实上，并非所有银行都会这样做，尤其是在过去两个月有3600多万人申请失业的情况下。无形中提高了对贷款人的门槛，尤其是对申请延迟支付的房贷户。
佛罗里达州圣彼得堡市一位专门从事止赎的律师Charles Gallagher 说：“我们正处于一个未知的领域，不清楚贷款人会对借款人施加什么样的压力。”它仍然可以把他们锁在现在的住处。如果你不能搬家，这将限制你所在地区以外的潜在工作选择。”
这就是为什么借贷者需要仔细考虑采取纾困计划对他们意味着什么。所以，不到没有办法的时候，还是不要申请延迟还款的做法。
作者简介：克莱尔·特拉帕索，高级新闻编辑房地产经纪人网站以及圣文森特山学院的一位兼职新闻教授。她之前曾为英国《金融时报》（Financial Times）出版物、《纽约每日新闻》（New York Daily News）和美联社（Associated Press）撰稿。
（文章来源：2020年5月19日《www.realtor.com》网站 ，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）
申请数量同比激增9%
尽管目前美国的新冠冠病毒大流行似乎并没有完全消失，但在3月份大幅回落后，购房者现在比预期更快地重返房地产市场。
根据美国全国抵押贷款银行家协会的季节性调整指数显示，上周（5月17日——24日）购买房屋的抵押贷款申请比一年前增加了9%。这是自4月初以来连续第六周上涨。
美国抵押贷款协会首席经济学家乔尔·坎(Joel Kan)表示:“随着各州重新开放，购房市场继续走上复苏之路，导致更多买家重新开始购房”。“此外，最近几周购房贷款额稳步上升，目前处于3月中旬以来的最高水平。”
这一增长实际上反映出美国4月份新建住宅销售速度出乎意料的强劲。根据美国人口普查局的数据，该指数本月预计将下跌22%，但实际上涨近1%。
同时，随着现有住房供应不断降至历史新低，买家正涌入新屋市场。一些分析师还认为，现在人们正从城市中心区(人们一直住在小公寓里)逃往郊区市场，在那里他们可以找到更多的空间，尤其是有后院和家庭办公室的住宅。
同时，接近历史最低抵押贷款利率也帮助了买家。贷款余额为510，400美元或更少的30年期固定利率抵押贷款的平均合同利率从3.41%升至3.42%。对于首付20%的贷款，包括发起费在内的积分保持不变。
尽管房屋再融资量没有那么强劲。这些申请本周下降了0.2%，高于一年前的利率91个基点。
美国抵押贷款协会首席经济学家乔尔·坎(Joel Kan)在一份声明中表示:“常规再融资申请增加了2%，而政府再融资下降了近7%。”。
加上再融资和购买申请，抵押贷款申请总量本周增长了2.7%。抵押贷款活动的再融资份额从上周的64.3%降至62.6%。这点降幅在疫情没有结束的时候，这种状态实在是难能可贵。
抵押贷款利率在上周末徘徊在新的历史低点，但本周开始略有回升。然而，预期是，它们将保持低位，并可能在未来几个月进一步走低。
《抵押贷款新闻日报》首席运营官马修·格雷厄姆(Matthew Graham)表示:“按照正常标准，利率变动相当小，因为债券市场(支撑利率势头的市场)在受到新型冠状病毒市场冲击的最初冲击后，一直相对平静，处于横向水平。”
今年年初，住房需求强劲，但在流行病爆发之初，需求急剧下降。快速复苏让大多数预测者感到意外，一些人认为这是暂时的。房价还没有失去任何动力，鉴于供应严重不足，房价不太可能以任何有意义的方式下跌。
然而，经济的重新开放将如何进展对房价的影响目前还有待观察。如果消费者受疫情影响再次被迫居家隔离，销售可能会受到影响。如果供给没有显著增加，需求也可能受到严重缺乏可负担性的打击。
（文章来源于：2020年5月28日《www.cnbc.com》网站，作者：Diana Olick，由川锐传媒原创翻译，如需转载需获得川锐传媒授权。）
