在美国买房，无论是投资还是自住，大家都是想买到称心的房子。但房子总是有不完美的地方，所以看房绝对是决定我们买房成功的重要环节。
今天就来说说，看房时，遇到哪些房子，买家应该尽量避开。
1.房子本身的问题
●不被房主爱护的房子
有的房主一看就不爱护房子，院子里长草，门窗上有发霉迹象，水池很脏等，这种房子要尽量远离。因为主人对房子的态度很关键。在看得见的地方都不愿意打理，那看不见的地方呢，等搬进去可能就会发现各种问题，但这时候就来不及了，之后每做一个维护都是钱。
有的房主对家很爱护，卫生干净，东西都摆放得井井有条，说明这个房子被维护得比较好，接手以后短时间内大概率不需要大维修。
●社区里最贵的房子
社区里最贵的房子为什么不能买？房子价格很高，却未必能以很高的租金出租，因此回报率低，再售时也很难卖到理想的价格。
建议选择社区中间价格甚至偏低的房子，尽量不要比整个社区70%的房子价高。周边房价多数比较高，就给房子带来比较大的增值空间，如果房子的保养维护，设备升级做的够好，再售时就可以卖到较好的价格。
2.房子所在社区的问题
●较差的社区环境
有的社区路况不好，坑坑洼洼，或者房子前的路有明显的破坏，可以预见不久的将来会有一大笔费用要交给政府用来修路。这种情况可能不太利于投资。
●严苛的HOA管理条例
HOA的管理条例一定不要忽视，美国有很多社区管理严格，对社区内的租房比例有严格的规定，如果你没有认真了解这些规定，房子买完了发现社区只允许10%的房子出租，想要出租房子还要排队，这就非常影响投资收益了。
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3.房子位置的问题
房子处于十字路口
美国很多房子建设在路边，但是如果房子处于路口，车来车往，很不安全。之前有新闻报道过，位于十字路口的一个房子连续4次被车撞，最近的一次差点害死房主的女儿。
所以我们建议尽量避免购买十字路口的房产。此外还要避免购买繁华路段以及高速路口旁的房子，尤其是有小孩的家庭，不必担心孩子在院里玩耍时会被撞到。除了安全考量外，不在这些地方购房也可以免受车辆噪音干扰。
除上述，美国默认房子门前的马路和人行道是由房主负责，也就是说，房子旁边有两条马路经过，就要负责两条马路今后的维护费，如果因为你房子周围路上有问题，哪怕有人走过踢到小石子崴了脚，冬天因为地上有雪没扫干净而滑倒了，你也要负一定责任。所以为了给自己省事，远离路口。
最好的选择是路尽头的房子。
关于位置问题，买家还要考查的是，房子附近是否有高压电线、机场、垃圾场（垃圾填埋）等，这些都会在之后影响房子的出售。
美国买房合同解析「Contingency」是什么
房地产中的“偶然性”(contingency)是什么意思？
偶然性可以解释为正式房地产合同中的一个条款，它规定了买方或卖方必须满足的某些条件，才能继续合同的下一步。
几乎每份房地产合同都有Contingency事项。他们在保护买方和卖方。
如果不满足或有事项，可能会出现违约，交易可能无法完成。
有几种不同类型的房地产合同或有事项。
01
首先是抵押贷款意外事件。
在美国买房时，有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备(就是说万一这些情况发生了，买家是否有权中止合同，拿回定金 Deposit)。
(1) 如涉及贷款，银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评估 Appraisal。万一评估出来的房价甚至低于您想从银行拿到的贷款额，“偶发事件 contingency”就发生了。
比如您签合同购买 80 万的房子，打算贷款 70% 也就是向银行借 56 万。可是估价师对此房评估只值 70 万，那么银行就只贷给您 70万 X 70% = 49万，意味着您需要再想办法自己增加首付 56 – 49 = 7万。没这笔钱怎么办？可以不买了并把原来 10% 的定金拿回来吗？合同里有这项 Appraisal Contingency 就没问题。
(2) 努力几个星期后，贷款仍然没有获批，当然买不成了。合同里有这项 Financing Contingency 就没问题。
(3) 签了协议书/合同，请工程师做完房屋检查，但发现管道系统年久失修，或线路古老不胜负荷，或屋顶漏水严重，……等等。
这时买家有三种选择：
1. 马上与屋主协商修理或折减房价做为补偿;
2. 中止合同;
3. 不在乎，继续合同(不用奇怪，这种买家本来就打算把此宅夷为平地)。
如果由于白蚁损坏或线路故障等因素，订购了房屋检查，但房屋未通过，买方有权退出合同，并收回任何押金或保证金。
如果问题能够得到解决，买方可以要求进行维修。
如果卖方不同意，不可抗力不能消除，合同无效。
02
另一个常见的合同意外情况是允许出售买方目前的房子。
这将允许买家在购买新房子之前有一定的时间卖掉他或她现在的房子。
如果现在的房子卖不出去，合同将被取消，没有罚款。
这保护了买方免受不得不同时支付两笔抵押贷款的情况。
这种意外事故也保护了卖方。
如果卖方收到比第一个更有吸引力的第二个报价，卖方将能够接受新合同而不会面临罚款。
03
房地产合同中最常见的意外事件之一是24小时律师审查的意外事件。
一旦双方签署合同，买方的律师将有24小时的时间批准合同。
律师让买方放心，合同是合法的。
重要的是要记住，意外事项应该是合理的要求。你不想因为不合理的突发事件而失去卖家或买家。
与你的经纪密切合作，保持沟通。
