美国买房合同解析「Contingency」是什么
房地产中的“偶然性”(contingency)是什么意思？
偶然性可以解释为正式房地产合同中的一个条款，它规定了买方或卖方必须满足的某些条件，才能继续合同的下一步。
几乎每份房地产合同都有Contingency事项。他们在保护买方和卖方。
如果不满足或有事项，可能会出现违约，交易可能无法完成。
有几种不同类型的房地产合同或有事项。
01
首先是抵押贷款意外事件。
在美国买房时，有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备(就是说万一这些情况发生了，买家是否有权中止合同，拿回定金 Deposit)。
(1) 如涉及贷款，银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评估 Appraisal。万一评估出来的房价甚至低于您想从银行拿到的贷款额，“偶发事件 contingency”就发生了。
比如您签合同购买 80 万的房子，打算贷款 70% 也就是向银行借 56 万。可是估价师对此房评估只值 70 万，那么银行就只贷给您 70万 X 70% = 49万，意味着您需要再想办法自己增加首付 56 – 49 = 7万。没这笔钱怎么办？可以不买了并把原来 10% 的定金拿回来吗？合同里有这项 Appraisal Contingency 就没问题。
(2) 努力几个星期后，贷款仍然没有获批，当然买不成了。合同里有这项 Financing Contingency 就没问题。
(3) 签了协议书/合同，请工程师做完房屋检查，但发现管道系统年久失修，或线路古老不胜负荷，或屋顶漏水严重，……等等。
这时买家有三种选择：
1. 马上与屋主协商修理或折减房价做为补偿;
2. 中止合同;
3. 不在乎，继续合同(不用奇怪，这种买家本来就打算把此宅夷为平地)。
如果由于白蚁损坏或线路故障等因素，订购了房屋检查，但房屋未通过，买方有权退出合同，并收回任何押金或保证金。
如果问题能够得到解决，买方可以要求进行维修。
如果卖方不同意，不可抗力不能消除，合同无效。
02
另一个常见的合同意外情况是允许出售买方目前的房子。
这将允许买家在购买新房子之前有一定的时间卖掉他或她现在的房子。
如果现在的房子卖不出去，合同将被取消，没有罚款。
这保护了买方免受不得不同时支付两笔抵押贷款的情况。
这种意外事故也保护了卖方。
如果卖方收到比第一个更有吸引力的第二个报价，卖方将能够接受新合同而不会面临罚款。
03
房地产合同中最常见的意外事件之一是24小时律师审查的意外事件。
一旦双方签署合同，买方的律师将有24小时的时间批准合同。
律师让买方放心，合同是合法的。
重要的是要记住，意外事项应该是合理的要求。你不想因为不合理的突发事件而失去卖家或买家。
与你的经纪密切合作，保持沟通。
影响房屋抵押贷款利率的6个因素
但凡是办理房屋抵押贷款的借款人，都思索着如何才能办理到房屋抵押贷款利率比较低的贷款产品，从而少则节省几万的贷款利息，多则省去十几万的房屋抵押贷款利息。然而，影响房屋抵押贷款利率的因素有很多，有的我们知道，有的不知道，有的通过我们自身的注意能影响一些，有的不能影响。
那么，我们能影响的影响房屋抵押贷款利率的因素主要有哪些呢？对此，笔者分享了如下6个我们借款人通过自身努力能影响贷款利率的影响房屋抵押贷款利率的因素，可供参考使用！
一、用款时间
最显著的一个因素就是我们的用款时间，我们用款五年跟用款六年的贷款利率是不一样的，用款10年跟用款11年的利率也是不一样的，因此我们借款人可以在选择贷多长时间的时候，尽量时间短一些，这样能在一定程度上降低房屋抵押贷款利率。
二、放款周期
我们在办理贷款的时候，有时候着急用钱，办理的又比较晚了，这个时候需要走加急放款通道或者需要过桥、垫资等操作，这样一来我们实际的房屋抵押贷款利率就相对来说高了很多，因此想要办理利率低的房屋抵押贷款，就提前申请。
三、申请时间
我们都知道新的金融政策或楼市情况的变动等一些情况变动时，房屋抵押贷款利率也会跟着发生或好或坏的变动，另外，在银行放贷压力大或小的时候也会对应的调高房屋抵押贷款利率或降低房屋抵押贷款利率，因此我们要把控好申请房屋抵押贷款业务的时机，尽量将房屋抵押贷款利率降到最低。
四、借款人资质
借款人资质差了，比如征信不好，其对应房屋抵押贷款利率也会比征信好的人要高很多，再比如借款人还款能力的证明资料不能明确提供的其对应房屋抵押贷款利率也会高很多，对此借款人在申请的时候可以让资质较好的相关人员代为申请，或进行合力办理。
五、房屋资质
房屋资质不好，如老龄房、位置偏、不好出手等劣质房在申请房屋抵押贷款时肯定要比房屋资质好的利率要高一些，对此借款人可以选择自己名下资质较好一些的房屋申请贷款。
六、贷款机构
通常来看，正规银行的房屋抵押贷款产品一定会比其他机构的房屋抵押贷款利率低很多，因此能在银行办理的就不要在机构办理。
