在美國購買新房時需要特別注意最後驗房一步（Final Walk Through）

如果我們新買的一棟全新的房屋，從外觀上看不出什麼問題，一切都是很完美，即使檢查報告也有高度評價，一般我們會不找驗房師來檢查房子，因為我們一般會覺得全新的房屋，應該有監管，不需多此一舉。    

但是我們還是要做一些基本的使用檢查， 例如，水和排污系統， 煤氣系統和電器系統， 都應該測試一下， 發覺有問題， 就應該用特別顏色的貼紙寫上， 然後要建築商跟進修理。

一般的主要係統和房屋結構問題確實不多， 房屋檢驗部門會做檢查和測試。但是往往一些細節問題會被檢驗師忽略， 而這些問題不會對房屋結構構成大問題， 但是如果我們買到一個新房子， 如果存在這些小毛病，肯定會不舒服。如果不在交屋前， 要求建築商修復， 將來自己逐樣的去修， 這個花費積累起來也不是個小數。而且這本來應該是建築商履行的義務， 不應該浪費業主的時間和精力去修復。

我們知道，在新房子過戶前，也有這樣一個最後驗房過程--Final Walk Through，通常是房屋過戶的前7天，在Final Walk Through時，Builder （建商）要讓Buyer 檢查房產，Buyer 也可以自請經建商驗證過的合格驗房師驗房，提前一兩天把驗房報告提交給Builder （建商）。

在驗房的當天，雙方（Buyer和Builder）要對檢查出的問題進行確認，哪些是Builder必須修的（比如違反Building Code），哪些是可修可不修的，哪些是Builder 不同意修的（不是Inspection Report 標出的"Errors"，建商都必須要修，那是你一家之言，建商也可以據理力爭，它們不違反Building Code）。

在雙方都達成一致後，建商就要讓買家在它的表格/文件上簽字，常常有買家不能前來做Final Walk Through，就讓Agent 替他們做並簽字，這潛在的問題就出來了。

正確的做法是，買家應該找他們當地的朋友替他們做Final Walk Through並替他們在文件上簽字認可，該交易的Buyer Agent是不應該在該文件上代籤的，一般的經紀人公司不允許當事經紀人給客戶做POA （Power Of Attorney）的道理一樣，避免給Broker帶來潛在的麻煩，因為經紀人Agent在外做事，實際是代表Broker在做事，Broker會盡最大的努力保護他們的Agents ，同時要求我們按照Broker的指令去做，這一點請客戶理解。

如果客戶實在找不到當地的朋友代他們去驗房並簽字，需要Buyer Agent 替他們簽字，那Broker 說，客戶就要簽署一個由過戶律師寫的法律文件Amendment，類似Buyer Agent 的免責聲明， 即如果Buyer Agent在最後驗房中沒有發現某種"Errors"或潛在的問題，Buyer Agent 沒有這個責任和義務，這公平吧？也許這是一個沒有辦法的辦法。

那麼哪些不是結構上的問題， 但是又容易出現的毛病呢？ 

1.外牆上的裂口現象。由於外牆水泥，在日曬雨淋下，收縮率不同的影響，不少新房子在蓋好後，會出現一些細微的裂痕；雖然一般經驗，如果裂痕不大於一個硬幣厚度，結構上是不會有危險的。但是如果門窗附近裂痕很多，在外觀上非常不雅。 

2.門窗的開關不靈。這種現像也非常普遍，安裝工人可能不小心，在調校門框，門鎖的時候，會令門和窗的關閉和開啟出現一些不吻合的現象，鎖孔與鎖舌，門與框之間，形成了不接，或者是不能關的現象，這些雖不屬於結構的問題，但是使用上一個非常不便。 

3.牆角上的壓線貼縫太寬。由於安裝地板、地毯、或者是地磚之類，造成四邊貼牆的地方不整齊，一般會用一些木壓線來遮蓋。但是由於地板在鋪設的時，無法做到完全平整，所以在壓線的時候，壓線與地面就可能會出現一些縫，這些縫不僅外表不好看，還會讓一些蟲蟻爬出爬進。解決的辦法是在壓線上外再加一條壓條以遮擋這些縫，或者在縫上打上玻璃膠和填充劑。 

4.木地板上的刮傷痕跡。一般完工時，所有木地板都是嶄新的。但是由於工人在完工以後工具的擺放，人員的來回走動，鞋底上可能的硬物，都有可能將木地板刮花，如果深度不大用地臘修復，太深就需要請人員使用專門的材料修復。 

5.水管出水緩慢。造成這個問題的原因，可能有一些雜石碎沙堵塞了水管的某個部分，這些雜石是在水管施工期間，安裝水管接頭時未保護好而進入水管的，而這些雜石是很難通過水龍頭排出水管的，若把總排水開關打開也不見得改善的話，那就應該要建築商檢查，必要時需要卸下水龍頭，排出雜物，必要時更換水龍頭。 

6.排污系統排水緩慢。這類問題房檢局一般不會太仔細去檢查，而往往在裝修期間，水泥和雜石由於工人們的疏忽和處理不當，被排入排污管裡面，積累多了，就會形成堵塞，但又不是完全的堵塞，只形成了緩慢的現象。而這種現象往往會被業主很普遍，也很容易在不久的將來發生完全的堵塞。因為隨著房主搬進來以後，廁所，洗手間，澡盆的使用，毛髮的積累，很快就會把整條水管堵塞，形成嚴重的水管問題。

雖然以上辦法可行，但最簡單的辦法就是交房時，細心觀察，多測試，找到問題，在每一個有如上問題的地方， 貼上明顯的標貼， 建築商修復一樣，就撕去一張標貼，最後所有標貼都撕光了， 整個修復就完成了， 就可以放心搬家了。